Процесс заключения договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности — долгосрочный и, как правило, проблематичный. Необходимость прохождения двух сессий, сбор и согласование всей технической документации — все это затягивает достижение желаемого результата, делая процедуру получения права аренды земли поистине невыносимой. Эта отнюдь не новая в украинских реалиях проблема толкает несостоявшихся арендаторов к необдуманным поступкам, и нередко арендаторы еще до заключения договора аренды земли начинают использовать земельные участки в своих целях. При этом многие платят арендную плату, а позже, получив повестку в суд, считают свою правовую позицию убедительной и достаточной для победы.

Чтобы разобраться в этой совсем не простой, но повсеместной ситуации, следует обратиться к Земельному кодексу Украины, в соответствии с которым собственник может требовать устранения каких-либо нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, а также компенсации убытков, причиненных в результате неполучения доходов за время временного неиспользования земельного участка. Таким образом, даже при согласовании всей необходимей документации и договоренности о заключении договора аренды у потенциального арендатора не возникают необходимые правоотношения с арендодателем, поскольку момент возникновения права пользования земельным участком начинается с момента подписания и регистрации договора. Так, все те, кто использовал землю до этого момента, делали это без надлежащих правовых оснований, поэтому, согласно статье 157 Земельного кодекса Украины, должны возместить убытки собственникам земли в соответствии с порядком, установленным Кабинетом Министров Украины.

Отсутствие правоустанавливающих документов может негативно сказаться и на деятельности государственных и коммунальных органов, поскольку у них отсутствуют правовые основания для получения арендной платы. К такому выводу пришел Высший хозяйственный суд Украины в постановлении от 12 сентября 2017 года по делу № 908/3313/14, в котором указал, что пользование ответчиком земельным участком без правоустанавливающих документов лишает арендодателя права получить доход в виде арендной платы за землю, который он мог бы получать, если бы его право не было нарушено, и который не уплачивается в полной мере пользователем земли.

Таким образом, отсутствие подтверждения аренды земельного участка служит прямым основанием для истребования владельцем в судебном порядке возмещения полученных убытков, однако нивелирует его право получения арендной платы.

ЯРМАК Владислав — юрист ЮФ ILF, г. Киев