— Как вы оцениваете нынешнее состояние рынка недвижимости в Украине?

— Последние годы ознаменовались крайне низкой активностью на рынке недвижимости, что характерно для всех регионов нашей страны и всех категорий недвижимого имущества. И хотя переоцененные ранее объекты недвижимости несколько «просели» в цене, до сих пор не выработаны адекватные подходы к ценообразованию. Участники рынка продолжают быть заложниками «вечнозеленой» валюты.

Отток капитала из банков повлиял на увеличение объемов инвестирования в первичную жилую недвижимость. Но правовая незащищенность инвестиций в недвижимость, а также постоянные скандалы с участием застройщиков отпугивают многих потенциальных инвесторов. В таких условиях недвижимость теряет свою привлекательность как объект спекуляционного инвестирования, но приобретает значение объекта с арендной доходностью.

Негативные тенденции характерны и для строительства, которое по своей специфике является инерционной отраслью. И если сегодня девелоперские, архитектурные, инжиниринговые и строительные компании еще заканчивают ранее начатые проекты, то перспективных задач у них нет. Указанные обстоятельства заставляют многих игроков в строительной отрасли сворачивать свои проекты в Украине и выходить на рынки других стран, наиболее перспективными из которых являются Грузия, Казахстан, Польша и Латвия.

 

— Какие задачи ставятся перед юристами в условиях стагнации рынка недвижимости и строительной отрасли?

— Несмотря на затишье на рынке, юридическая поддержка операций с недвижимостью не только не утратила своего значения, но и приобрела еще большую весомость. В современных условиях эффективное строительство, приобретение, финансирование, инвестирование, аренда, эксплуатация и управление недвижимостью невозможны без привлечения опытных юристов, специальные юридические знания которых сочетаются с пониманием рынка недвижимости и реалий деятельности государственных органов и органов местного самоуправления.

В условиях общей оптимизации операционных расходов застройщиков, архитектурных, инжиниринговых и строительных компаний продолжает оставаться востребованным правовое консультирование по вопросам реализации строительных проектов, а также сопровождение договорной деятельности.

Неотъемлемой частью операций с недвижимостью являются смежные финансовые операции и структуризация проектов, что также требует квалифицированного юридического сопровождения. И здесь юристам важно «не рубить» соответствующие идеи клиентов лишь по той причине, что, по их мнению, они не вписываются в правовые рамки, а найти адекватные правовые формы, в которые эти идеи можно было бы облачить. Это качество становится особенно важным при сопровождении проектов с участием иностранных инвесторов, которые не всегда учитывают условия ведения бизнеса и эксплуатации недвижимости в Украине.

Не редкость сегодня и судебные споры по поводу недвижимости и операций с ней. Вступая в судебные дела по таким спорам, адвокаты часто сталкиваются с тем, что их можно было с легкостью избежать, если бы клиент своевременно обратился за юридической помощью.

— Отличаются ли запросы от продавцов и покупателей недвижимости?

— Для собственников и потенциальных собственников коммерческой недвижимости в Украине сейчас все более актуальными становятся вопросы обеспечения комплексной, в том числе правовой, безопасности этого имущества, а также оптимальной правовой формы управления и эксплуатации.

Продавцы недвижимости традиционно привлекают юристов для предпродажной подготовки к сделкам, структурированию сделок, получению необходимых согласований и разрешений, консультированию по вопросам налогообложения.

Покупатели и арендаторы объектов недвижимости все чаще прибегают к юридическому аудиту потенциальных объектов (due diligence). При этом особым спросом пользуется комплексный анализ недвижимости, который позволяет определить не только юридические, но и другие риски приобретения недвижимости, а также условия ее дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, юристы, которые специализируются в сфере недвижимости, должны уметь выполнять нестандартные пожелания клиентов, учитывая при этом интересы их контрагентов. Решение многих юридических вопросов, связанных с недвижимостью, требует применения инновационных решений, правовая составляющая таких проектов прорабатывается в тесном сотрудничестве с инженерами, архитекторами, финансистами, экономистами и другими специалистами.

 

— Что, на ваш взгляд, может положительно повлиять на рынок?

— Основные тренды в сфере строительства будет, как и ранее, определять общее экономическое состояние страны. Позитивное влияние на эту отрасль могут оказать различные государственные и международные целевые программы в сфере энергетики, энергосбережения, строительства инфраструктурных объектов, в частности дорог, объектов обороны, а также разного рода концессии. Особо следует отметить перспективы, связанные с восстановлением поврежденных на востоке Украины во время проведения АТО объектов промышленности, транспортной и социальной инфраструктуры, жилья. Уже сейчас многие иностранные доноры предоставляют Украине соответствующее целевое финансирование. Но эффективная реализация такого рода программ будет возможна только при условии искоренения коррупции. И в этом большие надежды возлагаются на применение антикоррупционных инструментов при проведении тендерных закупок, выделении земли, оформлении разрешительной документации и регистрации прав на недвижимое имущество.

В ближайшее время на рынок недвижимости, кроме обычных факторов, могут повлиять также такие обстоятельства, как массовое выставление на продажу недвижимых активов ликвидируемых банков, а также повышение ставок налога на недвижимость и землю. Но эти факторы коснутся лишь некоторых сегментов рынка, в частности, элитной жилой и некоторых видов коммерческой недвижимости.

 

— А как вы оцениваете финансовые перспективы рынка?

— Сегодня предпосылок для роста цен на жилую и коммерческую недвижимость, а также арендных ставок не наблюдается. Поэтому, по прогнозам многих аналитиков, цены и арендные ставки на недвижимость будут также постепенно снижаться.

Но стагнация рынка недвижимости и строительной отрасли имеет и обратную сторону — ведь только во время кризиса можно выгодно (со значительным дисконтом) приобрести недвижимость. Инвестиции в недвижимость, как правило, сопровождаются незначительными рисками, они являются длительными и не подвержены влиянию инфляции. Кроме того, недвижимость, особенно жилая, — это высоколиквидное имущество. И если падение цен на недвижимость продолжится, взгляды многих инвесторов, которых устраивают долгосрочные вложения, могут устремиться в сторону недвижимости с хорошей локацией и стабильной доходностью. С учетом склонности отечественных бизнесменов к рисковым и высокоприбыльным проектам вполне вероятно возникновение спроса на хорошую недвижимость со значительными юридическими рисками (ипотечная недвижимость, принудительно реализуемая недвижимость и т.п.). Проведение ряда юридических мероприятий может нивелировать большую часть таких рисков и тем самым поднять цену соответствующих объектов и придать им большей ликвидности.

В любом случае инвестирование в недвижимость в современных условиях требует очень тщательного проведения due diligence и сопровождения сделок. При этом к юристам, ведущим такие проекты, со стороны клиентов будут предъявляться требования по предоставлению комплексных решений и гарантий их реализаций, ведь как на предварительном этапе, так и во время заключения сделки юристы обязаны использовать все возможные инструменты обеспечения правовой безопасности собственности и бизнеса клиента.