Передавая квартиру в ипотеку для обеспечения обязательств по кредитному договору, средства по которому будут использованы на приобретение лишь части жилья, ипотекодатель и заемщик, заключая соответствующие договоры, осознают последствия, которые могут наступить при неисполнении или нарушении ими своих обязательств, в виде выселения из предмета ипотеки без предоставления другого жилья.

Иное толкование положений Закона Украины «Об ипотеке» и Жилищного кодекса (ЖК) УССР открывает заемщику по кредитному договору и ипотекодателю возможность недобросовестного осуществления своих прав и нарушения обязательств по вышеуказанным договорам, поскольку в таком случае внесение в счет оплаты приобретенного за кредитные средства помещения любой, даже незначительной части собственных средств или наличие в собственности ипотекодателя даже незначительной части жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, приведет к фактической невозможности для ипотекодержателя полноценно распорядиться предметом ипотеки. Другими словами, при таких обстоятельствах будет нивелирована цель и сущность норм о праве ипотекодержателя удовлетворить обеспеченное ипотекой требование способом, предусмотренным законом.

Из таких мотивов исходила коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда (ВС), инициируя перед Объединенной палатой этого же суда вопрос об отступлении от правовых выводов, сделанных коллегами из Первой и Третьей судебных палат, а именно: выселение из жилья, являющегося предметом ипотеки и приобретенного ипотекодателем не только за кредитные средства, но частично и за собственные, не допускается без предоставления такому лицу другого постоянного жилого помещения.

Но Объединенная палата Кассационного гражданского суда ВС не согласилась с таким подходом и мотивировала свой отказ в отступлении от ранее изложенных выводов в постановлении от 10 октября 2019 года по делу № 295/4514/16-ц.

Так, согласно обстоятельствам дела, в суд обратился коммерческий банк «П» с иском, в котором просил выселить из квартиры, переданной в ипотеку, гр-на Г. и несовершеннолетнего гр-на К. Свои требования банк обосновывал тем, что, несмотря на наличие судебного решения от 25 ноября 2013 года, которым обращено взыскание на указанное недвижимое имущество путем продажи предмета ипотеки, и письменное требование банка о выселении из ипотечного имущества, ответчики отказываются его исполнить.

В ходе рассмотрения этого дела Богунским районным судом г. Житомира было установлено, что в апреле 2007 года между ответчиком и банком был заключен договор кредита на приобретение жилья. В тот же день эти же стороны заключили договор ипотеки, по условиям которого гр-н Г. в обеспечение взятых на себя обязательств по кредитному договору передал в ипотеку квартиру, 1/4 часть которой принадлежит ему на основании свидетельства о праве собственности на жилье, выданного отделом приватизации в 2002 году, а 3/4 части — на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного в тот же день между ипотекодателем, гр-ном Ф. и гр-кой Б.

Поскольку предмет ипотеки был не в полном объеме приобретен за счет кредитных средств, а принадлежал ипотекодателю в размере 1/4 части на праве собственности, полученном в порядке приватизации, Богунский районный суд г. Житомира отказал в удовлетворении исковых требований банка о выселении ответчиков из ипотечной квартиры без предоставления им другого постоянного жилья. Указанное решение в дальнейшем было оставлено без изменений определением Апелляционного суда Житомирской области от 15 июня 2017 года.

В кассационной жалобе коммерческий банк «П» просил Верховный Суд отменить решения судов первой и апелляционной инстанций и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В частности, банк указал, что переданная в ипотеку квартира была приобретена за кредитные средства, а ответчики вселились и были в ней зарегистрированы без согласия банка уже после заключения договора ипотеки и принятия судом решения об обращении взыскания на предмет ипотеки, в связи с чем на них не распространяется установленный частью 2 статьи 109 ЖК УССР порядок выселения с одновременным предоставлением другого жилья.

Рассмотрев кассационную жалобу, Объединенная палата Кассационного гражданского суда ВС пришла к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения и отступления от правовых выводов, изложенных в постановлениях от 8 июля 2019 года по делу № 727/10734/16-ц и от 1 августа 2019 года по делу № 725/5032/18.

В частности, Объединенная палата указала, что в случае обращения взыскания на ипотечное имущество в судебном порядке и принятия судебного решения о выселении жильцов из ипотечного имущества, которое приобретено не за счет кредитных средств, подлежат применению как положения части 2 статьи 39 и/или части 1 статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке», так и части 2 статьи 109 ЖК УССР.

Лицам, которых выселяют из жилого дома или помещения, являющихся предметом ипотеки и приобретенных не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья, при обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке одновременно предоставляется другое постоянное жилье. При этом, согласно части 2 статьи 109 ЖК УССР, такое постоянное жилье указывается в решении суда.

Таким образом, при выселении из ипотечного имущества, приобретенного не за счет кредитных средств и обеспеченного ипотекой этого жилья в судебном порядке, отсутствие постоянного жилого помещения, которое должно быть предоставлено лицу одновременно с выселением, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о выселении.

Вместе с тем выселение из ипотечного имущества, приобретенного за счет кредитных средств, служит основанием для предоставления таким гражданам жилых помещений из фонда жилья для временного проживания.

Как обращает внимание Объединенная палата, такой подход согласовывается с правовыми выводами, изложенными в постановлениях Верховного Суда Украины.

Также Верховный Суд указал, что анализ главы 26 Гражданского кодекса (ГК) Украины позволяет сделать вывод, что доля в праве общей долевой собственности, принадлежащей каждому из сособственников, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. То есть право общей долевой собственности распространяется не на все общее имущество, а доля в праве общей долевой собственности не является конкретной долей имущества. Следовательно, доля в праве общей долевой собственности и жилое помещение являются отдельными объектами гражданских прав.

«Толкование части 2 статьи 109 ЖК УССР с учетом содержания статьи 379, главы 26 ГК Украины свидетельствует о том, что выселение без предоставления другого жилого помещения происходит в том случае, если само это жилое помещение приобретено за кредитные средства. В случае если за кредитные средства был приобретен другой объект гражданских прав (доля в праве общей долевой собственности), а не жилое помещение, переданное в ипотеку, то выселение без одновременного предоставления другого помещения не допускается», — подытожил ВС.

Таким образом, Объединенная палата Кассационного гражданского суда ВС признала обоснованными выводы местного и апелляционного судов об отсутствии оснований для выселения из ипотечного имущества ответчиков по делу, поскольку за кредитные средства заемщиком была приобретена лишь доля (3/4) в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, при этом остальная доля (1/4) в праве общей долевой собственности принадлежала ему с 2002 года.

Анатолий ГВОЗДЕЦКИЙ • «Юридическая практика»