Незащищенность прав лиц, приобретающих квартиру или нежилое помещение в объектах незавершенного строительства, никогда не вызывала сомнений. Так, в простонародье это называют «котом в мешке» ввиду того, что покупать такой объект достаточно рискованно: не исключено, что твой объект окажется в числе долгостроев или, как показывает печальная практика, его вовсе продадут кому-то другому. Многие также жалуются, что до сих пор этот вопрос должным образом законодательно не урегулирован и никогда нельзя спрогнозировать, чего ожидать от конкретной ситуации.

Как известно, в настоящее время права требования на объекты (квартиры и нежилые помещения), расположенные в домах, которые не введены в эксплуатацию, не подлежат государственной регистрации. Следовательно, лица, которые приобретают такие права, остаются незащищенными, в частности, от двойных продаж таких объектов. Это подрывает доверие потенциальных инвесторов и самое главное — доверие общественности. Заполнить соответствующие пробелы законодательства взялись разработчики законопроекта № 2139 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью защиты имущественных прав лиц, которые приобрели квартиры и нежилые помещения в объектах незавершенного строительства».

Как утверждают разработчики, на практике имеют место случаи, когда застройщик осуществляет отчуждение большего количества квартир, чем предусмотрено проектной документацией на строительство дома. В свою очередь, нарушение законодательства и норм проектной документации в процессе строительства ставит под угрозу возможность введения завершенного строительством объекта в эксплуатацию.

Законопроектом № 2139 предусматривается возложение на заказчика строительства, намеренного осуществлять отчуждение прав на квартиры и нежилые помещения в объектах незавершенного строительства, обязанности зарегистрировать за собой имущественные права на каждый объект, продажу которого он планирует совершить. Тем не менее четкого определения, что попадает под критерии определения «объекта незавершенного строительства», законопроект № 2139 не предоставляет. Проектом закона также предусматривается обязать лицо, получившее соответствующие имущественные права на основании гражданско-правовых договоров, подать заявление о государственной регистрации его имущественного права, а также открыть доступ к зарегистрированным заявлениям о государственной регистрации имущественных прав на объекты строительства.

В юридическом сообществе существуют разные позиции относительно данного документа: некоторые считают, что он преследует благую цель, для которой все средства хороши, другие же, напротив, уверены, что законопроект № 2139 нуждается в тщательной доработке и многочисленных уточнениях.

Высказать свое мнение по поводу данной законодательной инициативы, а также рассказать об ожиданиях и опасениях, касающихся предложенных нововведений, мы попросили экспертов.

___________________________________________________________________________

На вопросы следует ответить

Иван ТОПОР, адвокат, старший юрист ЮКК «Де-Юре»

Регистрация имущественных прав на строящийся объект является положительной инициативой. Если вторичный рынок недвижимости предусматривает определенные уровни защиты для собственников или покупателей недвижимости путем обязательной регистрации прав на соответствующие объекты и заключения соглашений по отчуждению такой недвижимости с ее нотариальным удостоверением, то о рынке строящейся недвижимости так сказать нельзя. Более того, законодательно закрепленных средств защиты прав рядовых инвесторов практически нет.

Предложенный законопроект № 2139 имеет плюсы, но вместе с тем несет и определенные риски в связи с неурегулированностью ряда моментов, которые следует учесть при принятии его окончательной редакции.

Так, в предложенных изменениях определено, что имущественное право на объект строительства возникает на основании договора, однако не указано, с какого момента такое право возникает. С момента заключения договора или с момента регистрационного действия?

В то же время у заказчика строительства имущественное право появляется еще до заключения договора, поскольку по требованиям законопроекта № 2139 перед отчуждением имущественных прав путем заключения договоров такие имущественные права регистрируются в соответствующем реестре. Непонятно, возникают имущественные права у застройщика в момент их регистрации или до нее. Если до регистрации, то следует конкретизировать, с какого момента они возникают: на стадии проектирования, или после получения разрешения на строительство, или после фактического начала строительства. Кроме того, в законопроекте № 2139 не указано, что является основанием для возникновения у заказчика строительства имущественных прав. Не говорится также о действиях, которые приобретатели имущественных прав должны совершить в случае внесения изменений в проектную документацию и изменения параметров соответствующих строящихся объектов.

Законопроектом № 2139 предусмотрено, что основанием для отказа в регистрации имущественных прав является предоставление документов, подтверждающих расторжение договора. Возникает вопрос: что это за документы и каким образом регистратор будет давать им оценку? Могут ли лица, не являющиеся заказчиками строительства, приобретать имущественные права другим способом, а не только путем заключения договора? Кроме вышеприведенных есть еще ряд вопросов к предложенному законопроекту, которые перед его принятием должны быть обязательно решены.

Сложный механизм

Тарас БОНДАРЕНКО, юрист ЮФ TOTUM

Продажа квартир и коммерческих помещений путем отчуждения имущественных прав на них на этапе строительства недвижимости достаточно проста как для застройщика, так и для инвестора, потому пользуется популярностью на рынке. Законодательное регулирование такого механизма представлено общими положения Гражданского кодекса Украины и не имеет детализации. Из-за отсутствия четкого регулирования недобросовестные застройщики имели возможность продавать площади, которые не предусмотрены проектной документацией на строительство, или продавать права на одни и те же метры несколько раз.

Основным плюсом законопроекта № 2139 можно назвать дополнительную защиту для инвестора в случае покупки имущественных прав на этапе строительства. Среди минусов законопроекта нужно отметить его направленность на объекты, строительство которых ведется в рамках Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», договоры купли-продажи имущественных прав за рамками фондов финансирования строительства (ФФС) он задевает косвенно. Возможно, оптимальным решением стало бы внесение дополнения в Гражданский кодекс Украины для лучшего регулирования подобных правоотношений. В текущей редакции вопрос регулирования относительно договоров за рамками ФФС остается дискуссионным.

В случае принятия законопроекта № 2139 механизм привлечения средств в строительство для застройщиков значительно усложнится, ведь именно на них возлагается обязанность проводить регистрацию имущественного права перед его отчуждением, результатом чего может стать частичный отказ застройщиков от подобных схем привлечения инвестиций и переход на иные механизмы.

Существенный рычаг

Мирослав ГНИДКА, адвокат, руководитель юридического департамента группы компаний Merx

В Украине механизм функционирования первичного рынка недвижимости на законодательном уровне должным образом не урегулирован, что приводит к увеличению количества долгостроев и обманутых инвесторов. Законопроектом № 2139 предлагается внести изменения в Законы Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Такой алгоритм действий, предлагаемый законопроектом № 2139, предотвратит ряд злоупотреблений в сфере строительства и в определенной степени уменьшит риски потребителей на стадии инвестирования в новостройки, поскольку данные изменения сделают невозможным двойную продажу квартир и нежилых помещений в незавершенных строительством объектах и отчуждения застройщиками квартир, строительство которых не предусмотрено проектной документацией.

Кроме того, государственная регистрация имущественного права на квартиры и нежилые помещения в объектах незавершенного строительства будет существенным рычагом в преодолении проблемных вопросов в гражданских правоотношениях о разделе имущества, наследовании и т.д., поскольку сегодня Гражданским кодексом Украины или другими нормативными актами Украины не предусмотрено признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию.

Призрачная защита

Александр КОВАЛЬ, адвокат, руководитель департамента АФ «Грамацкий и Партнеры»

«Имущественное право лица на недвижимость, которая является объектом строительства», стремительно ворвавшееся в гражданский оборот в 2004 году со вступлением в силу Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», преподнесено обществу на ложных посылках. Еще в 2003-м эксперты отмечали, что «имущественное право…» вовсе не является таковым и принадлежит не к вещным, а к обязательственным правам. И в случае ненадлежащего исполнения управляющим/застройщиком договорных обязательств разочарование доверителя (инвестора) неизбежно.

В 2013 году Верховный Суд Украины своим постановлением определил «имущественное право…» как «право ожидания», «составную часть имущества как объекта гражданских прав», «ограниченное вещное право», которое удостоверяет право правообладателя получить право собственности на недвижимость в будущем. Понятно, что до завершения строительства «имущественное право…» является не чем иным, как «правом ожидания». Следует понимать, как слышится, без преувеличений. А уж «ограниченным вещным правом» оно становится лишь после завершения строительства объекта. Уже тогда напрашивался вывод близкий к позиции, некогда высказанный Верховным Судом Украины о том, что «имущественное право…» и вовсе не вещное право. Но с учетом существующих на тот момент вызовов такой вывод выглядел бы крайне бесчеловечным.

Недостаток законопроекта № 2139 в том, что «имущественное право…» по определению не может регистрироваться в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В нем регистрируются право собственности на уже существующий объект, а также производные права из существующего объекта. В нем не может регистрироваться право на ожидание, которое при отсутствии завершенного строительством объекта так и не станет «ограниченным вещным правом». Кроме того, сама по себе регистрация такого права не приведет к надлежащей защите нарушенных прав гражданина. Предложение регистрировать право собственности на объект инвестирования на основании справки от управителя — лишь промежуточная победа, так как после регистрации права собственности на объект инвестирования несоответствие сооруженного объекта проектной документации, нарушение введения в эксплуатацию станут единоличной проблемой собственника объекта. Быть может, до конца не разрешимой.

__________________________________________________________________

Алена СТУЛИНА • «Юридическая практика»