Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №11 (847) » Застроить втемную

Застроить втемную

Рубрика Тема номера
Несовершенство украинского законодательства предоставляет множество путей для махинаций недобросовестных застройщиков

Инвестирование в жилищную недвижимость — один из эффективных способов вложения средств, который в дальнейшем дает возможность получения инвестором выгоды, а именно:

— при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает денежные средства;

— по причине постоянного повышения рыночных цен на недвижимость происходит прирост пассивного капитала инвестора;

— недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;

— получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Нелегитимные способы

Основными нормативно-правовыми актами в сфере правового регулирования инвестиций в жилищную недвижимость на Украине являются Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003 года № 978-IV и Закон Украины «Об инвестиционной  деятельности» от 18 сентября 1991 года № 1560-XII, которыми определены несколько схем по инвестированию и финансированию объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц. Это фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), выпуск целевых облигаций. Статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» предусмотрено, что иные способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. Но специальных законов, регулирующих финансирование строительства жилой недвижимости с помощью каких-либо иных схем (например, инвестиционных договоров, предварительных договоров купли-продажи квартиры, нотариально удостоверенных договоров продажи закладной и др.) не существует, а потому использование схем привлечения инвестиций, не предусмотренных законом, запрещено и является прямым нарушением существующего законодательства.

Однако на практике очень часто строительство жилья осуществляется не по утвержденным действующим законодательством правилам. Многие застройщики в попытке оптимизировать свои расходы на строительство предлагают физическим лицам — инвесторам всевозможные нелегитимные способы привлечения их средств, что влечет риски для инвестора как с правовой, так и с экономической стороны.

Добросовестность застройщика

Возникает вопрос: как инвестору отличить добросовестного застройщика от мошенников? Как не попасть впросак, вкладывая средства в строительство жилья?

Для того чтобы обезопасить себя от возможных махинаций со стороны застройщика, а также минимизировать риски, связанные с дальнейшим получением в собственность проинвестированных квадратных метров, потенциальному инвестору необходимо обратить внимание на следующее:

1. Застройщик. Следует ознакомиться с извлечениями из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ) о дате регистрации компании, ее руководителе и проверить в уставе его полномочия. Если возникли проблемы с получением этих документов у самого застройщика, то развернутые данные о нем можно получить в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Для этого необходимо просто прийти с паспортом к государственному регистратору любой государственной администрации и взять извлечение о компании-застройщике по его коду ЕГРПОУ. 

Нужно тщательно проверить репутацию застройщика, собрать максимум информации о ранее построенных им объектах, отношениях застройщика с налоговой, другими контролирующими органами, контрагентами (наличие судебных споров с его участием можно проверить в Едином государственном реестре судебных решений).

2. Строительство. В первую очередь потенциальному инвестору необходимо проверить наличие:

— лицензии, которая дает право на выполнение строительных работ, выданной Министерством регионального развития, строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины;

— зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ и строительных работ на объектах строительства, а также разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение строительных работ относительно объектов строительства, относящихся к IV и V категориям сложности;

— проектной документации на здание и проведения экспертизы для объектов IV и V категорий сложности объектов.

Также следует получить информацию о заказчике и подрядчиках, которые будут участвовать в строительстве.

3. Земля. У застройщика обязательно должен быть правоустанавливающий документ на землю, а именно — Государственный акт о праве собственности на землю, а если земля в аренде — соответствующий договор аренды. Целевым назначением указанной земли должно быть «строительство многоквартирного дома». Если у застройщика на руках только документ о выделении местным советом земли под застройку, то лучше договор не заключать, так как возможны достаточно крупные осложнения при оформлении собственности на квартиру. Не заключайте договор также в случаях, если есть совладельцы земельного участка или срок аренды земельного участка незначителен.

4. Договор. После того как инвестор принял во внимание все вышеизложенное и проверил наличие всех необходимых для строительства документов, остается подписать договор, по которому будут переданы деньги в обмен на получение предмета договора.

Необходимо помнить

Как уже упоминалось выше, согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Инвестору необходимо помнить, что схема инвестирования и форма договора, предложенные ему, должны соответствовать вышеуказанным нормам Закона, постановлению Кабинета Министров Украины «Об утверждении Типового договора об участии в фонде финансирования строительства» от 20 марта 2013 года № 227, что в будущем значительно минимизирует риски и обеспечит возможность защиты его прав.

Особое внимание следует уделить тому, с кем именно инвестор подписывает договор, какое отношение этот подписант имеет к застройщику и что является основанием полномочий для подписания. Также важно обратить внимание на обеспечение возможного возврата денежных средств (сроки, основания для возврата, ответственность за это), срок ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре обязательно должна быть указана запланированная дата ввода объекта в эксплуатацию и ответственность застройщика, в случае если он не исполнит свои обязательства в установленный срок.

Несомненно, договор об участии в фонде финансирования строительства имеет множество тонкостей, а несовершенство украинского законодательства дает немало путей для махинаций со стороны недобросовестных застройщиков, поэтому для изучения договора, оценки рисков и анализа легитимности договорной схемы инвестору лучше обратиться за консультацией к юристу, который специализируется в этой отрасли права.

 

ШТОГРИН Елена — адвокат АО IMG Partners, г. Киев


Мнение

Полулегальные механизмы

Тимофей СИКОРСКИЙ
старший юрист ЮФ «Салком», Международная ассоциация «Сквайр Сандерс — Салком»

Многие механизмы инвестирования в строительство жилья, которые применяют застройщики, не предусмотрены законом, а некоторые можно охарактеризовать как полулегальные. Так, застройщики зачастую привлекают средства на строительство жилья по предварительным договорам, согласно которым стороны заключают основной договор купли-продажи объекта после завершения строительства, а деньги перечисляются сразу. Главный риск при этой схеме — оформление права собственности сначала на застройщика, а лишь потом на инвестора.

Застройщики также применяют договор об участии в строительстве, который представляет собой смесь разных договоров и, как правило, не обеспечивает никакой защиты инвестора.

Однако самым распространенным на сегодня считается договор купли-продажи имущественных прав, по которому инвестор покупает у застройщика товар — имущественные права на квартиру, а право собственности оформляет на себя уже после завершения строительства. Данный механизм хоть и не предусмотрен инвестиционным законодательством, однако находит понимание при регистрации права собственности. Такой механизм можно отнести к разряду полулегальных.

Еще одним полулегальным механизмом является договор о совместной деятельности, при котором инвестор наравне с застройщиком участвует в строительстве жилья. Главным риском в этом случае является то, что наряду с результатом инвестор иногда вынужден разделять и убытки застройщика.

Необходимо отметить, что рискованность того или иного способа инвестирования зависит в первую очередь от репутации застройщика и его добросовестности, а не от выбранного механизма.

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

VOX POPULI

Судебная практика

Возврат доверия

Акцент

Разделение без труда

В фокусе: Рынок юруслуг

Китайская база

Вынести свой вклад

Синергия присоединения

Государство и юристы

Раздвоение личности

Проверенные лица

Государство и юристы

Новости законотворчества

Правительство приняло решение об экономии

Упрощена отчетность для микропредпринимателей

ВСУ сможет пересматривать решения ВАСУ в апелляционном порядке

Государство и юристы

Дело в кляпе

Документы и аналитика

Смешные права

Возврат навара

Зарубежная практика

Вводная процедура

Книжная полка

Исторический почерк

Неделя права

Собрались с цифрами

Съезд перенесли

Спрос на продолжение

Неделя права

Новости из-за рубежа

В Израиле приняли закон «О стабильности власти»

Неделя права

Повысили в названии

Новости из зала суда

Судебная практика

Правомерность назначения внеочередных выборов вне компетенции ВАСУ

Суд признал отсутствие компетенции подразделения «Беркут»

Новости юридических фирм

Частная практика

Юристы МПЦ EUCON защитили интересы компании «КЕРШЕР»

Веб-сайт ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» назван лучшим на Украине

ЮФ Sayenko Kharenko защитила интересы клиента в споре о взыскании задолженности по контракту на поставку оборудования

МЮФ Integrites — юридический советник Next Group PLC

ЮФ Pragnum способствовала разрешению конфликта с клиникой «ОХМАТДЕТ» путем медиации

«Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры» — единственная юрфирма СНГ в GAR 100

Отрасли практики

Попасть в лаз

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Сообразят на троих

Решения недели

Судебная практика

Не доказательство

Условия не в счет

Пересмотрели решение

Самое важное

Аффект присутствия

Ветер отмен

Классификация УКТВЭД

Декреты молодости

Судебная практика

Подмена занятий

Поручные связи

Судебная практика

Судебные решения

Выходом из состава участников предприятия одного из супругов права другого из супругов не нарушаются

Судебная практика

Свобода СМИ

Рок страхования

Судебная практика

Судебные решения

Государственная регистрация не изменяет момент заключения договора

Тема номера

Фондовое изучение

Застроить втемную

Прозрачный шанс

Гражданские сборы

Частная практика

Цель растрачивает средства

Кредит доверия

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: