Разрешая спор о признании договора аренды земли недействительным в связи с отсутствием в нем предусмотренного частью 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенного условия, применению подлежит эта же норма в редакции, действующей на момент заключения договора, а не в момент его государственной регистрации

19 февраля 2014 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-ки К. к обществу с ограниченной ответственностью «В» (ООО «В»), третье лицо — отдел Государственного комитета по земельным ресурсам в Никопольском районе Днепропетровской области, о признании договоров аренды земельных участков недействительными и обязательстве возвратить земельные участки по заявлению ООО «В» о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 29 июля 2013 года, установила следующее.

В декабре 2012 года гр-ка К. обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что на основании государственных актов на право частной собственности ей принадлежат три земельных участка, один из которых площадью * и два площадью по **, расположенные на территории Павлопольского сельсовета Никопольского района Днепропетровской области.

27 марта 2008 года она и ООО «В» заключили договоры аренды № ***, № ****, № *****, согласно которым она передала обществу в срочное платное пользование указанные земельные участки.

Отделом Государственного комитета по земельным ресурсам в Никопольском районе Днепропетровской области договоры аренды № **** и № ***** зарегистрированы 18 мая 2011 года, а договор аренды № *** — 4 августа 2011 года.

Считая, что договоры аренды земли являются заключенными с момента их государственной регистрации, на дату которой в договорах отсутствовало предусмотренная частью 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года № 161-XIV существенное условие, а именно — условие передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, гр-ка К. просила признать недействительными договоры аренды; обязать ответчика возвратить принадлежащие ей земельные участки в состоянии не худшем по сравнению с тем, в котором они были переданы в аренду; обязать отдел Государственного комитета по земельным ресурсам в Никопольском районе Днепропетровской области отменить государственную регистрацию договоров аренды.

Решением Никопольского горрайонного суда Днепропетровской области от 6 февраля 2013 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Днепропетровской области от 20 мая 2013 года, исковые требования гр-ки К. удовлетворены.

Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 29 июля 2013 года отказано в открытии кассационного производства по кассационной жалобе ООО «В» на указанные решение суда первой и определение суда апелляционной инстанций.

В заявлении ООО «В» о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 29 июля 2013 года поднимается вопрос об отмене постановленного судом определения и принятии нового судебного решения, которым в удовлетворении исковых требований гр-ки К. отказать на предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 355 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины основаниях неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одной и той же нормы материального права, а именно — статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», повлекшего принятие различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Для примера наличия указанного основания для подачи заявления о пересмотре судебного решения ООО «В» ссылается на:

— определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 18 июля 2013 года по делу по иску о признании договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения недействительными и возврате земельного участка из незаконного владения (№ 6-26596св13);

— два решения коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 25 сентября 2013 года по делам по искам о признании договора аренды земельного участка недействительным (№№ 6-26914св13, 6-22426св13);

— определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 25 сентября 2013 года по делу по иску о признании договора аренды земельного участка недействительным (№ 6-22424св13).

Так, принимая два решения от 25 сентября 2013 года (№№ 6-26914св13, 6-22426св13) об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка недействительным, суд кассационной инстанции исходил, в частности, из того, что на время заключения (подписания) 1 апреля 2008 года спорных договоров статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» не было предусмотрено такое существенное условие этих договоров, как условие передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, об отсутствии которого в договорах утверждали истцы. Таким существенным условием статья 15 Закона Украины «Об аренде земли» была дополнена Законом Украины от 16 сентября 2008 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» № 509-VI, то есть после заключения договоров. Вывод судов предыдущих инстанций о том, что договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации, и потому договор должен содержать существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действовавшей на дату регистрации, является ошибочным, поскольку регистрация не может изменять момент заключения договоров.

Определением от 25 сентября 2013 года (№ 6-22424св13) коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел отменила решение суда первой инстанции, которым были удовлетворены исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным, и определение апелляционного суда и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Постановляя определение, суд кассационной инстанции исходил из того, что к спорным правоотношениям необходимо применять законодательство, действовавшее на момент заключения договора, поскольку своей подписью стороны подтвердили согласование существенных условий договора в соответствии с законодательством, действующим на момент подписания договора. При заключении 1 апреля 2008 года договора аренды земельного участка в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли» не было предусмотрено существенное условие договора аренды — условие передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, на отсутствие которого в договоре ссылался истец.

По пересматриваемому делу суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что на момент государственной регистрации 18 мая и 4 августа 2011 года договоров аренды земельных участков, заключенных гр-кой К. и ООО «В» 27 марта 2008 года, в договорах отсутствовало предусмотренное частью 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» такое существенное условие, как передача в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, что в соответствии с требованиями части 2 статьи 15 Закона является основанием для признания договоров недействительными.

Приведенные правовые выводы суда кассационной инстанции о применении статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», положенные в основу судебного решения, которое пересматривается, не аналогичны выводам, сделанным в указанных для примера решениях и определении коллегии судей Судебной палаты по граж­данским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 25 сентября 2013 года (№№ 6-26914св13, 6-22426св13, 6-22424св13).

Заслушав доклад судьи-докладчика, исследовав доводы заявителя, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины считает, что заявление ООО «В» подлежит частичному удовлетворению на таких основаниях.

По пересматриваемому делу судами установлено, что на основании государственных актов на право частной собственности гр-ке К. принадлежат три земельных участка, один из которых площадью * и два площадью по **, расположенные на территории Павлопольского сельсовета Никопольского района Днепропетровской области.

27 марта 2008 года гр-кой К. и ООО «В» заключены сроком на пять лет договоры аренды (№ ***, № ****, № *****) указанных земельных участков.

Отделом Государственного комитета по земельным ресурсам в Никопольском районе Днепропетровской области договоры аренды № **** и № ***** зарегистрированы 18 мая 2011 года, а договор аренды № *** — 4 ­августа 2011 года.

Согласно части 2 статьи 792 Гражданского кодекса (ГК) Украины, отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

Специальным законом, регулирующим отношения, связанные с арендой земли, является Закон Украины «Об аренде земли».

По смыслу статей 18, 20 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) договор аренды земли подлежит государственной регистрации, если такой договор ­заключен. После государственной регистрации заключенного договора аренды земли он вступает в силу.

Согласно пунктам 6 спорных договоров аренды земельных участков, договоры действуют с момента государственной регистрации, а в соответствии с пунктом 39 договоры вступают в силу после подписания сторонами и государственной регистрации.

Частью 1 статьи 638 ГК Украины предусмотрено, что договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Следовательно, стороны договора, придя к согласию относительно всех существенных условий договора аренды земли, составляют и подписывают договор, предоставляя согласие установленной ­формы.

Вместе с тем гражданские права и обязанности, на достижение которых было направлено волеизъявление сторон при заключении спорных договоров, возникают после соответствующей государственной регистрации.

По пересматриваемому делу гр-ка К. и ООО «В» достигли согласия относительно существенных условий договоров аренды земельных участков, скрепив 27 марта 2008 года договоры своими подписями, что и является моментом заключения договоров.

Вывод суда первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, о том, что моментом заключения договоров аренды земельных участков является дата их государственной регистрации (18 мая и 4 августа 2011 года), является ошибочным, поскольку, согласно указанным положениям договоров аренды и Закона Украины «Об аренде земли», в момент государственной регистрации вступает в силу (приобретает юридическую силу) договор, заключение которого уже состоялось, и такая регистрация не может изменять момент заключения договора.

По положению части 1 статьи 58 Конституции Украины законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица.

Согласно частям 1, 3 статьи 5 ГК Украины, акты гражданского законодательства регулируют отношения, возникшие со дня вступления их в силу; если гражданские отношения возникли раньше и регулировались актом гражданского законодательства, который утратил силу, новый акт гражданского законодательства применяется к правам и обязанностям, которые возникли с момента вступления его в силу.

Частью 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» установлены существенные условия, достижение согласия по которым является обязательным для заключения договоров аренды земли.

Отсутствие в договорах аренды земли хотя бы одного из существенных условий является основанием для признания договоров недействительными (часть 2 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли»).

На момент заключения 27 марта 2008 года гр-кой К. и ООО «В» договоров аренды частью 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» были установлены следующие существенные условия договоров аренды земли: объект аренды (место расположения и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду; условия сохранения состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон.

Такое существенное условие, как передача в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, на момент заключения 27 марта 2008 года договоров аренды земли в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли» отсутствовало. Изменения в статью 15 Закона Украины «Об аренде земли», предусматривающие необходимость указания в договорах аренды земли такого условия, внесены Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16 сентября 2008 года № 509- VI, который вступил в силу 14 октября 2008 года, то есть после заключения спорных договоров. Указанный Закон Украины от 16 сентября 2008 года № 509-VI регулирует отношения, возникшие со дня вступления его в силу и обратного действия во времени не имеет.

Следовательно, заключая 27 марта 2008 года договоры аренды земельных участков, у гр-ки К. и ООО «В» не было необходимости согласовывать и указывать в договорах условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, поскольку на момент заключения договоров такое условие статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» не предусматривалось.

Именно к этому сводятся правовые выводы, изложенные судом кассационной инстанции в решениях и определении коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению граж­данских и уголовных дел от 25 сентяб­ря 2013 года (№№ 6-26914св13, 6-22426св13, 6-22424св13), которые предоставлены ООО «В» как пример неодинакового применения судом кассационной инстанции статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» в подобных правоотношениях, повлекшего принятие различных по содержанию судебных решений.

Вывод суда первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, о том, что именно на момент государственной регистрации 18 мая и 4 августа 2011 года договоров аренды земельных участков эти договоры должны были содержать согласованное сторонами условие передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, сделан судом с нарушением части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» и, как следствие, необоснованно применена часть 2 этой статьи относительно признания недействительными договоров аренды, что привело к неправильному разрешению дела.

С учетом того, что договоры аренды были заключены гр-кой К. и ООО «В» 27 марта 2008 года, а не в момент их государственной регистрации 18 мая и 4 августа 2011 года, применению к спорным правоотношениям подлежит статья 15 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действующей по состоянию на 27 марта 2008 года.

Таким образом, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины установила, что определение суда кассационной инстанции по делу, пересматриваемому на предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 355 ГПК Украины основании неодинакового применения судами кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, повлекшего принятие различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, является незаконным.

При таких обстоятельствах в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 355 и частей 1 и 2 статьи 360⁴ ГПК Украины определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 29 июля 2013 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

В свою очередь содержание определения коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 18 июля 2013 года (№ 6-26596св13), на которое ссылается заявитель, обосновывая основания подачи им заявления, их сравнение с судебным решением, которое пересматривается, не дают оснований для вывода о том, что суд кассационной инстанции при рассмотрении двух или более дел по тождественным предмету спора, основаниям иска, содержанию исковых требований и установленным фактическим обстоятельствам и при одинаковом регулировании нормами материального права спорных правоотношений принял различные по содержанию судебные решения.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований и определение суда апелляционной инстанции по делу по иску о признании договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения недействительными и возврате земельного участка из незаконного владения, суд кассационной инстанции, постановляя определение от 18 июля 2013 года, исходил из того, что на момент заключения 3 апреля 2006 года и государственной регистрации 27 ноября 2006 года договора аренды земли статья 15 Закона Украины «Об аренде земли» не предусматривала такое существенное условие, как передачу в ­залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка.

Вместе с тем по пересматриваемому делу установлено, что договоры аренды земли заключены, когда указанное условие в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли» отсутствовало, а зарегистрированы договоры после внесения в статью 15 Закона изменений, которыми эта статья дополнена указанным существенным условием.

Таким образом, в пересматриваемом деле и в деле, относительно которого на определение суда кассационной инстанции от 18 июля 2013 года ссылается заявитель в обоснование своего ­заявления, имеются различные фактические обстоятельства, которые не свидетельствуют о неодинаковом применении судом кассационной инстанции статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» по этим ­делам.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 355, пунктом 1 части 1 статьи 360³, частями 1 и 2 статьи 360⁴ ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— заявление ООО «В» о пересмотре судебного решения удовлетворить частично;

— определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 29 июля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Постановление Верховного Суда Украины является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 2 части 1 статьи 355 ГПК Украины.

 

(Постановление Верховного Суда Украины от 19 февраля 2014 года. Дело № 6-162ц13. Председательствующий — Ярема А.Г. Судьи — Григорьева Л.И., Гуменюк В.И., Лященко Н.П., Онопенко В.В., Охримчук Л.И., Патрюк Н.В., Романюк Я.М., Сенин Ю.Л., Симоненко В.Н.)