Летом 2017 года Кабинет Министров Украины утвердил Стратегию усовершенствования механизма управления в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности и распоряжения ими (Стратегия), чем вызвал массу споров среди юристов, специализирующихся в вопросах земельного права.

Данный нормативно-правовой акт касается всех органов исполнительной власти, которые осуществляют управление и контроль за использованием такой категории земель. Наиболее противоречивыми представляются положения документа относительно договоров аренды, а именно: передачи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной собственности преимущественно на условиях аренды на срок не более семи лет и передачи данной категории земель в аренду исключительно на земельных торгах. Эти положения взбудоражили арендаторов, которым земельные участки уже были переданы на срок 49 лет, ведь столь длительные договоры аренды теперь противоречат Стратегии.

Решения этих проблем мы находим в той же Стратегии: предлагается пересмотреть действующие договоры аренды с целью приведения их в соответствие с требованиями законодательства и направлениями Стратегии с учетом Закона Украины «Об аренде земли» (Закон). Однако положениями этого Закона предусмотрено изменение условий договора исключительно по взаимному согласию.

Возникает вопрос: какое из вышеперечисленных положений следует использовать и как решать эту правовую коллизию?

Судебная практика только формируется, так как Стратегия действует чуть больше шести месяцев, однако Полтавский окружной административный суд уже вынес на этот счет постановление от 29 августа 2017 года по делу № 816/1334/17, в котором сделал вывод о правовой природе Стратегии. Согласно постановлению, Стратегия — это алгоритм действий правительства в данной сфере, а поэтому она не содержит правовых норм для урегулирования данных правоотношений. Более того, в ней прямо указано, что «для реализации Стратегии необходимо разработать проекты нормативно-правовых актов». Суд также добавил, что Стратегия не является нормативно-правовым актом, который регулирует земельные отношения, так как, согласно статье 6 Земельного кодекса Украины, исключительно к полномочиям Верховного Совета Украины относится регулирование земельных отношений путем принятия законов.

Таким образом, начало преодоления данной правовой коллизии уже положено, что послужит защите прав добросовестного арендатора в вопросах уже заключенных договоров аренды и незаконных изменений в договор без согласия второй стороны.

НИКОЛЕНКО Анастасия — юрист ILF, г. Киев