Не так давно, 27 июля с.г., вступили в силу два закона, которыми внесены изменения в ряд нормативно-правовых актов, регулирующих земельные правоотношения. Речь идет о законах Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в сфере земельных правоотношений относительно упрощения процедуры отвода земельных участков» № 365-VII и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования процедуры отвода земельных участков» № 366-VII, принятых 2 июля 2013 года. Упомянутыми документами, в частности, изменены правила получения земельных участков в собственность и пользование, уточнены полномочия органов власти при согласовании землеустроительной документации.

Среди основных изменений необходимо отметить значительное упрощение процедуры предоставления в аренду государственных и коммунальных земельных участков, которые уже сформированы согласно данным земельного кадастра и право собственности на которые зарегистрировано в реестре вещных прав на недвижимое имущество. Сегодня предоставление таких участков в пользование без изменения их целевого назначения осуществляется по одному решению органа власти без составления какой-либо землеустроительной документации.

Для отвода участка

Наиболее  радикальной в рамках последних изменений является возможность разработки проекта отвода земельного участка государственной или коммунальной собственности при отсутствии разрешения соответствующего органа власти.

Согласно новым правилам, в случае бездействия органов власти, а именно: непринятия своевременного решения о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства или при отсутствии мотивированного отказа, заказчик вправе разработать проект отвода в землеустроительной организации без получения соответствующего разрешения. Об этом заявитель обязан письменно уведомить орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком.

Очевидно, что введение в действие данного положения направлено на стимулирование соблюдения установленных законом сроков органами власти в ходе процедуры отвода земельных участков. Недостатком такого нововведения является возникновение риска одновременной разработки нескольких проектов отвода одних и тех же земельных участков разными лицами.

Наряду с этим принятыми законами установлен ряд ограничений полномочий органов исполнительной власти и местного самоуправления, которые согласовывают документацию землеустройства. В частности, должностным лицам запрещено требовать от заявителей дополнительные материалы и документы, не предусмотренные Законом Украины «О землеустройстве». Органы, уполномоченные согласовывать проект, в соответствии с нормами Земельного кодекса (ЗК) Украины не могут привлекать к рассмотрению какие бы то ни было организации, учреждения, органы власти и требовать предоставления согласований проекта вышеперечисленными субъектами.

Также неправомерными признаны требования со стороны органов власти к заявителям по поводу проведения каких-либо дополнительных исследований, экспертиз или других работ, не предусмотренных законом.

На практике до вступления в силу названных законов достаточно распространенными были требования соответствующих органов власти о предоставлении дополнительных заключений и актов различных организаций и учреждений. Например, органы охраны культурного наследия требовали результаты археологических исследований участка, а органы охраны окружающей природной среды — акты обследования зеленых насаждений и т.д.

Иногда в определенной местности формировался негласный порядок последовательности предоставления согласований проекта отвода компетентными органами. В данный момент четко определено, что каждый орган рассматривает проект землеустройства самостоятельно и не может требовать предварительного согласования проекта другими органами. Исключением является лишь согласование с органами земельных ресурсов, которое в любом случае получается в первоочередном порядке.

Новые полномочия

С принятием вышеуказанных законов в ЗК Украины четко определен перечень соответствующих архитектурных отделов районных, Киевской, Севастопольской госадминистраций, согласование проектов с которыми необходимо в случае отвода земельного участка под строительство (или уже застроенного земельного участка), в зависимости от его расположения.

Кроме того, среди полномочий местных госадминистраций появились такие, как согласование проектов установления границ административно-территориальных единиц, а также материалов инвентаризации земель в части соответствия такой документации законодательству в сфере градостроительства и архитектуры, охраны культурного наследия.

В связи с ликвидацией территориальных управлений охраны окружающей природной среды, которые входили в структуру Минприроды, и передачей их полномочий областным, Киевской, Севастопольской городским госадминистрациям, органу исполнительной власти Автономной Республики Крым, принятыми законами определены природоохранные органы, с которыми согласовываются проекты отвода при наличии соответствующих оснований, определенных статьей 1861 ЗК Украины.

Ко всем административным услугам по согласованию проектов землеустройства теперь официально можно получить доступ в центрах предоставления административных услуг или посредством Единого государственного интернет-портала административных услуг. Наряду с этим такие услуги предоставляются в обязательном порядке центральными органами исполнительной власти по месту расположения земельного участка через территориальные органы, созданные по такому же принципу — в районах, городах областного, республиканского (АРК) значения и как межрегиональные (полномочия которых распространяются на несколько административно-территориальных единиц), в случае отсутствия таковых — территориальными органами, созданными в АР Крым, областях, городах Киеве и Севастополе, а при отсутствии последних — непосредственно центральными органами исполнительной власти.

Новшества не оставили без внимания и правила пользования данными Государственного земельного кадастра (ГЗК). Согласно последним изменениям, при необходимости получить извлечение из ГЗК необязательно обращаться к регистратору по месту расположения земельного участка. Такое извлечение может быть выдано любым государственным кадастровым регистратором независимо от места расположения земельного участка.

Работа над ошибками

Характеризуя последние нововведения, нельзя не отдать должное попыткам народных депутатов принятыми актами исправить многочисленные ошибки, заложенные в Земельном кодексе предыдущими изменениями.

Так, существенные недостатки ЗК Украины имелись в нормах, которыми устанавливались полномочия Госзем­агентства и Министерства аграрной политики и продовольствия. Предыдущая редакция содержала такую коллизию: разные нормы Кодекса одновременно наделяли указанные госорганы полномочиями по распоряжению государственными сельскохозяйственными землями. Внесенными изменениями данные противоречия устранены, а вышеуказанные полномочия закреплены за Госземагентством.

В целом рассматриваемые законы можно охарактеризовать как позитивные. При этом некоторые нововведения подлежат надлежащей реализации на практике, как, например, норма о возможном получении извлечений из ГЗК у любого кадастрового регистратора независимо от местонахождения участка. Другие нормы, такие как возможность разработки проекта без разрешения органа власти, несут в себе риски возникновения судебных тяжб и дополнительных затрат для потенциальных землепользователей. Кроме того, данная норма создает дополнительные возможности для злоупотреблений органами власти при распоряжении землей. Сюда можно отнести умышленное игнорирование органом власти заявления об отводе земли и возможность обойти требование об обязательности проведения земельных торгов в таком случае.

Устранить указанные риски могли бы возложение дополнительных обязательств на органы, уполномоченные распоряжаться государственными и коммунальными землями, в том числе в части обеспечения открытости информации в земельной сфере, а также ограничения в сфере разработки проектов землеустройства без разрешения органов власти.

 

СЛЕСАРЕНКО Софья — младший юрист ЮК Jurimex, г. Киев