В последнее время Антимонопольный комитет Украины (АМКУ) участил проведение проверок аграриев — арендаторов земельных долей (паев). Во исполнение поручений АМКУ его территориальные подразделения исследуют рынок аренды земель сельхозназначения, а именно: сферу предоставления услуг по приобретению в аренду земельных долей (паев).

Как считают в органах АМКУ, суть нарушения в пределах определенного товарного рынка заключается в бездеятельности субъектов хозяйствования — арендаторов земельных долей (паев), которые не привели условия договоров аренды в части установления размера арендной платы не менее 3 % стоимости земельного участка в соответствие с Указом Президента Украины от 2 февраля 2002 года № 92/2002 (с изменениями, внесенными Указом от 19 августа 2008 года № 725/2008).

Подобные нарушения якобы ущемляют интересы собственников земельных долей (паев). По мнению АМКУ, арендаторы, злоупотребляя монопольным (доминирующим) положением на рынке, специально занижают арендную плату, нарушая законодательство об экономической конкуренции, в связи с чем контролирующий орган вынужден применять соответствующие санкции. Для определения сути проблемы необходимо более детально рассмотреть позицию АМКУ.

Искаженное толкование

Статья 1 Закона Украины «Об аренде земли» определяет аренду земли как срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

По своей юридической природе договор найма (аренды) отличается от договора о предоставлении услуг. Так, предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Предметом договора найма также могут быть имущественные права.

В соответствии со статьей 901 Гражданского кодекса Украины по договору о предоставлении услуг одна сторона обязуется по заданию другой предоставить услугу, которая потребляется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности, а другая сторона обязуется оплатить исполнителю указанную услугу, если иное не установлено договором.

Как подтверждает Министерство юстиции Украины в своем письме от 23 февраля 2004 года № 8-11-19, предметом договора о предоставлении услуг и договора найма являются разные объекты гражданских прав. Предмет договора найма — это непотребляемая вещь, а предмет договора о предоставлении услуг — услуга, потребляемая в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности.

Земельные доли (паи) используются арендаторами в своей хозяйственной деятельности на платных условиях, и за их использование эти же арендаторы платят арендную плату в пользу физических лиц — арендодателей.

Арендаторы являются потребителями товара (земельных долей) согласно договорам аренды земли, а товарными пределами рынка является аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, такое определение правоотношений между арендаторами и физическими лицами — арендодателями, как «договор о предоставлении услуг по приобретению в аренду земельных долей (паев)» можно считать не совсем корректным. Кроме неверного толкования правоотношений, органы АМКУ неправильно устанавливают потребителей и поставщиков услуг на определенном товарном рынке. Данные правоотношения возникают и регулируются на основании договоров аренды земельных паев и не имеют признаков оказания услуг.

Места преткновения

Кроме применения штрафных санкций, АМКУ заставляет арендаторов паев перезаключать договоры аренды.

Согласно Указу Президента Украины № 92/2002, на который ссылается Антимонопольный комитет, одной из приоритетных задач пореформенного развития аграрного сектора экономики является обеспечение повышения уровня социальной защиты сельского населения, в частности, путем введения платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) в размере не менее 1,5 % от определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая) и постепенного увеличения этой платы в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансового состояния арендатора. Последующим Указом Президента Украины № 728/2008 от 19 августа 2008 года требуемый минимальный размер арендной платы увеличен до 3 % от стоимости земельного пая.

Большинство договоров аренды были составлены еще до принятия вышеупомянутого Указа. Следовательно, чтобы перезаключить все договоры аренды, необходимы большие финансовые и временные затраты. Однако крестьян-арендодателей достаточно много, и изменить условия всех договоров практически невозможно.

Кроме того, необходимо учитывать и тот факт, что большая часть договоров аренды заключена до вступления в силу Указа Президента Украины № 728/2008. Поскольку в тексте этого Указа отсутствует ссылка на то, что его действие распространяется на договоры, заключенные до его вступления в силу, то изменить размер арендной платы, установленной сторонами в договорах, можно только по соглашению таких сторон (учитывая гражданско-правовой характер данных правоотношений). Поскольку владельцы земельных участков крайне редко обращаются к арендаторам с целью изменить цену договора, перезаключать такие договоры нет необходимости.

Казалось бы, арендодателям не о чем беспокоиться — закон на их стороне. Однако у Антимонопольного комитета несколько иное мнение, а существующая судебная практика в большинстве случаев поддерживает его позицию. Таким образом, аграриям ничего не остается, как отстаивать свои интересы в суде, сколько бы времени и усилий это ни заняло.

 

ГЕВКО Андрей — юрист ЮФ «Гвоздий и Оберкович», г. Киев

---

Заседание

Земельный поворот

Комитеты предпринимателей в сфере АПК при Торгово-промышленной палате (ТПП) Украины и Запорожской ТПП при поддержке проекта USAID «АгроИнвест» 18 сентября с.г. провели совмест­ное заседание, посвященное вопросам использования земель сельхозназначения на Украине. Основной темой обсуждения стала последняя редакция проекта Закона Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одобренная 2 сентября рабочей группой Министерства аграрной политики и продовольствия Украины.

Так, по словам главного юридического советника проекта USAID «АгроИнвест» Павла Кулинича, законопроект сохраняет исключительное право государства на выкуп земельных участков сельхозназначения (статьи 5 и 11), ограничивая права других участников рынка (в частности арендаторов). Также массу вопросов вызвали новеллы законопроекта о критериях, которым должен соответствовать покупатель земли сельхозназначения. О других недостатках нормативного акта рассказала первый заместитель начальника Запорожского областного главного управления земельных ресурсов Людмила Спицына. Ее поддержал партнер юридической фирмы «София», кандидат юридических наук, адвокат Александр Поливодский: «При принятии закона прежде всего следует обратить внимание на то, чтобы нововведения не обязывали добросовестных граждан дополнительно подтверждать или заново регистрировать свои права. Кроме того, законопроект должен пройти оценку на предмет антикоррупционной и антирейдерской составляющей».

Не обошли участники стороной и вопросы государственной регистрации прав на земельные участки. Заместитель директора департамента государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество Государственной регистрационной службы Украины Анатолий Лещенко остановился на возможных ошибках, возникающих при регистрации участков, и новых правилах, которые скоро вступят в силу.