Одной из распространенных схем привлечения средств для финансирования строительства жилых комплексов является заключение договоров об инвестиционной деятельности, по которым инвесторами выступают физлица, принимающие участие в строительстве многоквартирного дома с целью приобретения квартиры в собственность.

В соответствии с действующей редакцией статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18 сентября 1991 года инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий.

Покупка жилья через институты совместного инвестирования, через фонды финансирования строительства и фонды операций с недвижимостью получила широкое распространение.

Все включено?

На этапе заключения инвестиционных договоров лицо, осуществляющее привлечение средств от физических и юридических лиц в строительство, знакомит потенциальных инвесторов с проектом путем предоставления рекламных материалов с описанием объекта строительства, каталогами и генеральным планом. В рекламных каталогах обычно представляются все важнейшие характеристики и особенности инвестиционного проекта. Кроме детального описания характеристик квартир, обычно описывается инфраструктура комплекса и даже района. Такая инфраструктура может включать различный набор благ: от детских площадок, фитнес-центров или скверов до водоемов с оборудованными пляжами, теннисных кортов, спортивных площадок и искусственных водопадов. Несомненно, принятие решения об инвестировании средств в тот или иной проект во многом зависит и от предложенного проектантами набора дополнительных благ, которые дает такая развитая инфраструктура. В любом случае, даже если данный фактор не является решающим в процессе принятия решения, трудно отрицать его несомненное влияние.

После того как отношения оформлены юридически, обычно физическому лицу, инвестирующему свои денежные средства, остается ждать. Общеизвестно, что всегда существует риск неисполнения застройщиком своих обязательств — он может не построить жилье в предусмотренный договором срок. В таком случае физическое лицо — инвестор защищен договором инвестирования и имеет определенный набор правовых инструментов, предусмотренных законом средств защиты своих нарушенных прав. Судами уже наработана соответствующая практика относительно побуждения застройщика исполнить в натуре свои обязательства и привлечения его к ответственности (штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства).

Однако в реальности может иметь место и несколько иная ситуация: жилье построено, а предусмотренной проектом и обещанной рекламными буклетами инфраструктуры нет. Безусловно, это существенно затрагивает интересы будущего собственника жилья, ведь выбирая объект инвестирования, инвестор обращает внимание на общую комфортабельность жилого комплекса. Отсутствие надлежащей инфраструктуры существенно влияет и на цену жилья, которая может оказаться при таких обстоятельствах значительно ниже ожидаемой. Каким образом можно в таком случае восстановить нарушенное право собственника жилья? Хотя, конечно, первый вопрос в подобной ситуации — нарушено ли его право вообще?

Предмет договора

Физические лица выступали инвесторами строительства и реконструкции жилого комплекса — строительства коттеджного городка, объединяющего объекты недвижимости: одно- и двухэтажные коттеджи и объекты инфраструктуры, куда, среди прочего, входили детский сад, фитнес-центр, артезианские скважины, теннисные корты, фонтаны и прогулочные аллеи. Привлечение денежных средств инвесторов происходило путем выпуска облигаций, а между эмитентом облигаций и застройщиком был заключен договор совместной деятельности.

С каждым физлицом были заключены инвестиционные договоры, предусмотрено обязательство инвестора приобрести в собственность все количество облигаций, передать облигации эмитенту для досрочного выкупа, а эмитент на условиях, определенных договором, обязался передать инвестору объект недвижимости и предоставить документ, служащий основанием для оформления права собственности на него.

По окончании строительства коттеджей и ввода их в эксплуатацию инфраструктура создана не была.

Инвесторами был инициирован судебный процесс, в котором они поднимали вопрос относительно восстановления своего нарушенного права, обосновывая его тем, что они, как субъекты инвестиционной деятельности, не получили того, на что рассчитывали, заключая договоры, и что финансирование истцами строительства осуществлялось именно при условии, что жилой комплекс будет иметь развитую инфраструктуру в полном соответствии с утвержденным проектом.

Позиция истцов была проста: если право нарушено — его можно восстановить путем принудительного исполнения договора в натуре. Однако для решения вопроса о восстановлении истцов в их правах необходимо выяснить, какое право нарушено? Чем предусмотрено это право? В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса (ГК) Украины основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей являются: договоры и другие сделки; создание литературных, художественных произведений, изобретений и других результатов интеллектуальной, творческой деятельности; причинение имущественного (материального) и морального вреда другому лицу; другие юридические факты.

Очевидно, что в рассматриваемом случае отношения возникли из инвестиционного договора. Таким образом, мы должны обратиться к Закону Украины «Об инвестиционной деятельности». Согласно статье 9 указанного Закона, основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор.

Иными словами, именно инвестиционные договоры являются тем основополагающим документом, который определяет права и обязанности относительно инвестиционной деятельности по сооружению жилья, их содержание и объем. При этом в рассматриваемом случае в каждом договоре был четко определен объект недвижимости, права на который может получить инвестор: определенный тип корпуса, метраж, другие характеристики — и ни словом не упоминается инфраструктура.

Таким образом, субъективные гражданские права физлиц — участников правоотношений по строительству жилья, включая право требовать совершения определенных действий со стороны обязанных лиц, в частности, создания предусмотренной проектом инфраструктуры, определяются инвестиционными договорами, заключенными между лицом, осуществлявшим привлечение средств, и каждым физическим лицом, разместившим свои денежные средства. А поскольку в инвестиционном договоре существует привязка только к конкретному объекту недвижимости (квартиры или коттеджа), который переходит в собственность инвестора после выполнения сторонами условий инвестиционного соглашения, то у инвесторов отсутствует право требовать строительство предусмотренной проектом инфраструктуры.

В поиске альтернативных путей решения описанной выше проблемы интересными оказались размышления о возможности использования в данном случае правовой позиции, высказанной Судебной палатой по гражданским делам Верховного Суда Украины (ВСУ) в постановлении от 21 ноября 2012 года по делу № 6-101цс12. Так, ВСУ высказался следующим образом: участие физического лица в строительстве многоквартирного дома с целью приобретения права собственности на квартиру в нем не является инвестицией в понимании Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», и в случае возникновения спора относительно исполнения обязательств по договору о таком участии указанный Закон не подлежит применению. Позиция ВСУ по данному вопросу основывается на том, что, согласно статье 1 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства жилья, хотя и имеют различные наименования (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи с рассрочкой платежа, инвестирования в недвижимость и управления имуществом и т.п.), но предметом договора фактически является заказ строительства жилья для собственных нужд, то есть физлицо в данном случае выступает потребителем, а не инвестором.

Какие нормы применять

ВСУ считает, что эти правоотношения по своей правовой природе подобны положениям главы 61 ГК Украины «Подряд». В соответствии со смыслом статьи 875 ГК Украины по договору строительного подряда подрядчик обязуется построить и сдать в установленный срок объект либо выполнить иные строительные работы согласно проектно-сметной документации.

Вопрос относительно нормативно-правового акта, подлежащего применению, имеет принципиальное и решающее значение. Если лица стали участниками инвестиционного процесса и отношения между ними регулируются Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», то применение норм ГК Украины, регулирующих строительный подряд, и норм Закона Украины «О защите прав потребителей» исключается — данные законы не регулируют правоотношения, возникшие между сторонами договора инвестирования в недвижимость. Законодательство же, регулирующее инвестиционную деятельность, отражает специфику общественных отношений по поводу инвестирования как достаточно рискованной деятельности, в результате которой создается прибыль (доход), в связи с чем не содержит и не может содержать норм, которые гарантировали бы, например, надлежащее качество продукции, в отличие от законодательства относительно защиты прав потребителей.

Таким образом, если вывести отношения между физическими лицами, вложившими денежные средства в строительство жилья, и застройщиком из сферы регулирования нормами Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», то, руководствуясь нормами Гражданского кодекса, регулирующего отношения строительного подряда, и используя принципы и нормы законодательства Украины по защите прав потребителей, можно обосновать, что застройщик обязан построить объект согласно проектно-сметной документации, включая также и элементы инфраструктуры. И правом требования в данном случае будет наделен потребитель — лицо, которое вложило средства в строительство с целью получения жилья для удовлетворения собственных потребностей.

 

ЛИПИНА Мария —  адвокат, старший юрист Международного правового центра EUCON, г. Киев