Инвестиционная деятельность — весьма широкое понятие, которое, по сути, включает в себя процесс вложения инвестиций в объекты различных видов деятельности, в результате инвестор получает прибыль или достигается социальный эффект. Основным нормативным актом, регулирующим вопросы, связанные с инвестициями, является Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» (Закон). Согласно статье 4 Закона, объектом инвестирования может быть любое имущество, в том числе основные фонды и оборотные средства во всех отраслях экономики, ценные бумаги (кроме векселей), целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, интеллектуальные ценности, другие объекты собственности, а также имущественные права.

Таким образом, инвестирование может осуществляться и в объекты жилой недвижимости. Субъектами инвестиций могут выступать как физические, так юридические лица. В сегодняшних реалиях чаще всего инвесторами такого строительства выступают именно физические лица, права которых, как показывает практика, защитить не так-то и легко.

В частности, среди нарушений прав инвесторов можно отметить несоблюдение сроков окончания строительства объектов жилищного строительства, злоупотребления со стороны участников рынка жилой недвижимости, в том числе и включение в договоры о финансировании строительства неблагоприятных условий для инвесторов — физических лиц. Во многом влияет на ситуацию и несовершенство законодательства.

Защитить свои права, основываясь исключительно на законодательстве об инвестиционной деятельности, сегодня весьма сложно. И связано это не только с особенностями условий договоров, которые подписывают инвесторы, но и с позициями судов по таким спорам.

Что касается непосредственно договоров, следует отметить, что механизмы гарантирования и защиты своих прав стороны могут более детально прописать в соответствующих положениях, основываясь на принципе свободы договора, закрепленного статьей 3 Гражданского кодекса Украины. Однако, как показывает практика, рядовые граждане не особенно вникают в суть договора, а тем более не задумываются о применении принципа свободы договора.

Вместе с тем у судебной практики — несколько иная позиция. Речь идет о постановлении Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 21 ноября 2012 года, в котором суд пришел к выводу, что участие физического лица в строительстве многоквартирного дома с целью приобретения права собственности на квартиру в нем не является инвестицией в понимании Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», и в случае возникновения спора относительно исполнения обязательств по договору о таком участии указанный Закон не подлежит применению.

С целью разрешения спора с позитивным результатом для физического лица — инвестора его отношения с застройщиком необходимо выводить за пределы инвестиционной деятельности. В данном случае следует применять нормы, регулирующие отношения строительного подряда, а также положения о защите прав потребителей.

Таким образом, процесс защиты прав оказывается достаточно сложным и трудоемким, что в первую очередь связано с несовершенством законодательства.

Этим летом на рассмотрение Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства внесен ряд предложений, касающихся решения данного вопроса на законодательном уровне именно в части усиления защиты прав инвесторов во время строительства.

Наиболее конструктивный шаг в этом направлении сделан в начале октября с.г. — в Верховном Совете Украины зарегистрирован законопроект, предусматривающий внесение изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав инвесторов жилого строительства.

Напомним, что инвестор, согласно законодательству, может заключить соответствующий договор, однако защитить свои нарушенные права, основываясь на положениях договора, получается весьма редко.

Народные депутаты, авторы законопроекта предлагают включить в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» понятие «договор об инвестировании (финансировании) строительства объектов жилищного строительства». Предложенной нормой предусматривается, что такой договор, независимо от его названия, должен быть заключен до принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта жилищного строительства и предусматривает передачу в собственность инвестору объекта жилищного строительства после завершения строительства. В то же время договор, кроме основных существенных условий, в обязательном порядке должен предусматривать: сроки завершения строительства, право инвестора отказаться от договора и потребовать возврата внесенных инвестиций в случае нарушения сроков завершения строительства, право инвестора ознакомиться с разрешительными документами на осуществление строительства и получить их копии, право инвестора ежемесячно получать информацию о ходе строительства.

Предусмотрел законодатель и возможность, когда такие условия в договоре не прописываются. В этом случае срок завершения строительства считается установленным на основании разрешительных документов на строительство, а другие права инвестора могут быть непосредственно реализованы на основании Закона.

Еще одним фактором, который сможет повлиять на дальнейшую возможность защиты прав инвесторов, является признание этого договора договором присоединения. Напомним, что сегодня подобные договоры определяются как договоры подряда. Договором присоединения данный документ будет признан лишь в том случае, если стороной выступает инвестор — физическое лицо.

Более того, авторы законопроекта четко предусмотрели, что на отношения, возникающие из таких договоров, распространяются положения Закона Украины «О защите прав потребителей».

Помимо внедрения понятия договора об инвестировании жилищного строительства, предлагается введение ответственности за нарушение различных сроков, в частности, застройщиками. Такие нормы вносятся в Закон Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Обусловлены данные положения, по мнению авторов законопроекта, урегулированием вопроса несвоевременной передачи жилого комплекса застройщиком на баланс новосозданного объединения сособственников многоквартирного жилого дома. Новые нормы также должны содействовать своевременному исполнению застройщиком своих обязанностей относительно возведения объекта строительства. И в том и в другом случае за нарушение обязательств такие лица должны уплатить пеню в размере 0,1 % от балансовой стоимости объекта строительства.

Таким образом, в случае при принятии данного законопроекта, возможно, будет усовершенствован статус инвесторов физических лиц, осуществляющих финансирование строительства, а также обеспечено своевременное исполнение застройщиками и другими лицами своих обязательств.

Но в любом случае тот факт, что вводится понятие договора об инвестировании (финансировании) строительства объектов жилищного строительства с перечнем существенных условий, — очень позитивный шаг, поскольку именно инвестиционные договоры являются теми основными документами, которые определяют права и обязанности сторон в инвестиционной деятельности по жилищному строительству.