Житло є нагальною потребою кожної людини. Без винятків.

Ринок житлової нерухомості є важливою складовою частиною національної економіки, він тісно і нерозривно пов’язаний з будь якою галуззю господарства. Він має як економічне, так і дуже важливе соціальне значення, оскільки задовольняє одну з базових потреб людей — потребу в житлі.

Також ринок нерухомості є одним із ключових маркерів розвитку економіки, індикатором настроїв і добробуту населення.

Можна впевнено сказати, що ринок нерухомості є своєрідним різновидом інвестиційного ринку, певна річ, зі своїми специфічними особливостями, що відрізняють його від ринків інших активів. На ньому присутні інвестори­покупці, інвестори­продавці, які намагаються отримати дохід від об’єкта інвестування, захистити вкладені кошти від інфляції та зберегти капітал.

Які основні складнощі та ризики сфери будівництва? Це питання хвилює як інвесторів, так і «інший бік барикад» — банки, залучені до іпотечного кредитування.

Як нині можна оцінити результати нормотворчості у сфері будівництва та нерухомості, зокрема й орендних відносин, визначити головні переваги та недоліки основних засобів антирейдерського реагування, склавши оптимальні загальні алгоритми побудови комплексного захисту від рейдерства, та взагалі які реалії та перспективи іпотечного кредитування — про це, в тому числі з власного досвіду, розповідають представники юридичного бізнесу.

Крок до інтересів стягувача
Вадим БАРАНІВСЬКИЙ, керівник практики стягнення проблемної заборгованості EVERLEGAL

24 січня 2021 року постановою Кабінету Міністрів України за № 28 було затверджено Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів (Порядок), метою якого є забезпечення державою доступним житлом громадян, що потребують поліпшення житлових умов, за умови часткової компенсації процентної ставки (7 %) за такими кредитами. Відповідно до Порядку на державному рівні запроваджено програму здешевлення вартості іпотечних кредитів «Доступна іпотека 7 %», яку реалізує Фонд розвитку підприємництва через уповноважені банки.

Цей Порядок дає можливість оцінити наявні реалії та перспективи іпотечного кредитування, а також запобігти ризикам виникнення проблемних активів у майбутньому.

Варто звернути увагу на той факт, що на сьогодні обсяги іпотечного кредитування лише починають відновлюватися, враховуючи, що на цей процес значною мірою вплинула світова фінансово­­
економічна криза, яка почалась у 2008 році та зачепила економіку України.

З наслідками кризових явищ банки змушені боротися шляхом запровадження програм врегулювання іпотечного боргу, серед яких пріоритетними є:

– застосування максимального дисконту від вартості предмета іпотеки зі списанням (анулюванням) залишку боргу за умови внесення одноразового платежу;

– реструктуризація заборгованості.

Серед потенційних позитивних результатів реалізації Порядку варто виокремити такі:

– ліквідна привабливість можливого предмета іпотеки (виключно житлова нерухомість);

– предметом іпотеки мають бути об’єкти, введені в експлуатацію з 1 січня 2018 року та/або об’єкти незавершеного будівництва (практично нема можливості передати в іпотеку інвестиційно не привабливий старий житловий фонд);

– обмеження на наявність іншої нерухомості в позичальника та/або члена його родини (підвищена мотивація вживати всіх необхідних заходів для збереження єдиного житла (предмета іпотеки) та нівелювання ризику передання в іпотеку «номінальних» предметів, які в майбутньому умисно не будуть обслуговуватися.

Більшість умов іпотечного кредитування, передбачених Порядком, підпадають під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», серед яких, зокрема, такі: мінімальна нормативна площа предмета іпотеки; придбання житла за рахунок кредитних коштів; житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника та/або у власності немає іншого нерухомого житлового майна, що не може не насторожувати уповноважений банк, який проводитиме іпотечне кредитування, через можливе встановлення в майбутньому тих чи інших аналогічних тимчасових заборон щодо примусової реалізації предмета іпотеки.

Отже, з одного боку сьогодні держава сприяє розвитку іпотечного кредитування та чітко встановлює правила гри на ринку іпотеки України як для державних, так і для комерційних банків, проте, з іншого боку, рівень захисту прав кредиторів в Україні залишається на низькому рівні й таким чином легалізує «право на помилку» позичальника до закінчення строку дії іпотечного договору.

16 лютого 2021 року набрала чинності постанова правління ­Національного банку України від 12 лютого 2021 року № 18 «Про внесення змін до Правил зберігання, захисту, використання та розкриття банківської таємниці».

Зміни до вказаних правил значно захищають права стягувача шляхом запровадження вдосконаленого порядку доступу виконавця до інформації щодо юридичних та фізичних осіб у частині, яка містить банківську таємницю про розмір коштів, що перебувають на рахунках у банках, в разі вжиття виконавцем усіх дій та заходів для максимально швидкого й ефективного виконання рішення суду (іншого виконавчого документа) у виконавчому провадженні.

На стадії інвестування
Юлія ПІДЛІСНА, юрист CMS Reich­Rohrwig Hainz Kyiv

Основною небезпекою під час інвестування в первинну нерухомість є ризик не введення об’єкту в експлуатацію та, відповідно, неможливості інвестора зареєструвати право власності на такий об’єкт. Цей ризик може бути пов’язаний як із фактичним затягуванням забудовником будівництва, так і з неможливістю введення новобудови в експлуатацію внаслідок порушенням законодавства під час будівництві або невідповідності готового об’єкта погодженій проєктній документації.

Однак саме наявність такого ризику обумовлює більш привабливу ціну квадратного метра порівняно з вторинним ринком. Тому, щоб дещо зменшити ці ризики, інвестування в будівництво бажано здійснювати не раніше ніж забудовник одержить дозвіл на будівництво. Наявність такого дозволу свідчить про отримання містобудівних умов та обмежень, наявність прав на користування земельною ділянкою, успішне проходження експертизи проєктної документації.

Також завжди доцільно перевіряти добросовісність забудовника у відкритих реєстрах і в інтернеті (зокрема, досвід спорудженням інших об’єктів і наявність спорів з інвесторами чи органами влади).

Таким чином, розглядаючи інвестування в нерухомість, що будується, завжди потрібно оцінювати ризики, які несе той чи інший об’єкт. Судовий захист прав інвестора зазвичай займає певний час, вимагає суттєвих витрат та не завжди є ефективним механізмом повернення інвестованих коштів. У зв’язку з цим ризики слід заздалегідь передбачити та максимально врахувати ще на стадії інвестування.

Гра в лотерею?
Василь ШЕРЕТЬКО, старший юрист ЮФ «Антика»

Аналізуючи ос­новні складнощі та ризики сфери будівництва, перш за все треба зауважити, що відсутність чіткого дієвого збалансованого нормативно­правового регулювання, з одного боку, та ефективних механізмів захисту прав як забудовників, коли мова йде про взаємодію з дозвільними та контролювальними органами, так і інвесторів, коли йдеться про захист інвестицій, з іншого боку, наділяє вказану сферу чи не всіма рисами, притаманними для гри в лотерею. Свавілля з боку органів та осіб, уповноважених на здійснення владних функцій в цій сфері, які звикли працювати із заявниками у форматі безапеляційного монологу, зводить нанівець позитивні зрушення та ініціативи і дає підстави охарактеризувати численні реформи у сфері будівництва як декларативні та утопічні.

Утім, як то кажуть, хто не ризикує, той… Ну, самі знаєте, що. Так от, якщо, незважаючи на всі наявні проблеми галузі, зваживши всі за та проти, чи просто під впливом певних обставин, ви прийняли рішення інвестувати в будівництво, наведемо основний перелік ризиків і складнощів, з якими доводиться стикатися інвесторам цієї сфери.

Як і в будь­якому інвестуванні, основним ризиком для інвестора сфери будівництва є ризик втрати інвестицій. Говорити про те, що він має цілком реальний характер, гадаємо, немає потреби, оскільки свідчень тому є чимало.

Тож шлях обачливого інвестора умовно можна поділити на такі кроки: (1) вибір потенційного об’єкта інвестицій; (2) вивчення репутації забудовника (3) перевірка законності будівництва; (4) вивчення механізму залучення коштів; (5) прийняття рішення про інвестування.

Зробити правильні висновки під час аналізування інформації на кожному з етапів — справа непроста. Водночас ретельний аналіз здатен якщо не виключити, то значною мірою мінімізувати можливі ризики для інвестора. Проте варто зауважити, що якщо з першим і другим етапом в більшості випадків пересічний інвестор, маючи терпіння, час, наснагу та наполегливість, здатен впоратися самостійно, то етапи три та чотири потребують ретельного опрацювання, як правило, із залученням профільних спеціалістів. Однак, як свідчить практика, досить часто інвестори, прагнучи зекономити на послугах профільних спеціалістів, які, до слова, коштують досить небагато порівняно з розміром можливих втрат, радше ризикнуть всією сумою інвестицій, віддавши перевагу запевнянням співробітника відділу продажів про те, що їх забудовник завжди дотримується обіцянок і будує без порушень.

Розсудливо підійти до вибору
Богдан ШИШКОВСЬКИЙ, старший юрист KPMG Law Ukraine

Випадки банкрутств компаній­забудовників в Україні досить поширені. Водночас наразі в Україні механізми захисту від недобросовісних забудовників або страхування ризиків будівництва не такі ефективні, як в інших країнах. До того ж українське законодавство про неплатоспроможність не встановлює особливостей процедури банкрутства забудовників, за винятком банкрутств фондів фінансування будівництва та емітентів іпотечних сертифікатів.

Як свідчить позиція Верховного Суду, викладена в постанові від 30 липня 2020 року у справі № 916/4644/15, інвестор може звернутися по стягнення сплачених забудовнику­банкруту грошей за новобудову, однак розраховувати на повернення 100 % своїх інвестицій не варто. Навпаки, наявна практика банкрутств забудовників свідчить, що інвестори можуть повернути тільки частину своїх грошей, а отримання будь­яких штрафів чи пені, які згідно з законодавством включаються в шосту чергу кредиторських вимог, взагалі видається нереалістичним. Щоб уникнути негативних наслідків для себе, інвесторам слід розсудливо і прискіпливо підійти до вибору забудовника, зокрема, звернути увагу на фінансовий стан і репутацію забудовника, дозвільну документацію щодо конкретного об’єкта будівництва, механізми інвестування (іпотечні сертифікати, купівля цільових облігацій, майнових прав, тощо).

Нерівність сторін
Іван ТОПОР, старший юрист ЮКК «Де­Юре», адвокат

До основних склад­нощів і ризиків слід віднести відсутність чіткого закріплення майбутнього об’єкта нерухомості за відповідним покупцем. Із цим пов’язані ризики ймовірних подвійних продажів об’єктів нерухомості, що будуються. Крім того, у випадках, коли замовник будівництва одна особа, а право на продаж частини об’єктів нерухомості на підставі договору із замовником будівництва має інша особа (девелопер), існує ризик купівлі об’єкта в особи, яка не мала права продавати, оскільки ніколи не відомо, чи є кінцевою редакція договору між замовником будівництва та девелопером, яку надають на ознайомлення покупцю. Інформацію щодо прав на користування землею, наявності дозвільної документації та можливих судових спорів можна отримати з відкритих джерел.

До основних ризиків я би ще відніс нерівність сторін за договором із забудовником. На жаль, жодні нормативні акти не мають суттєвого впливу на редакцію договору щодо купівлі об’єкту нерухомості, що будується. Обов’язкового для використання типового договору з чітко визначеним переліком основних умов наразі не існує.

Останнім із важливих ризиків я би визначив підключення до комунікацій та належне виконання оздоблення будинку. Деякі забудовники нехтують цими обов’язками та після введення будинку в експлуатацію з низкою недоробок після передання квартир покупцям не виконують покладених на них обов’язків, перекладаючи на покупців витрати на завершення деяких будівельних робіт і підключення будинку до комунальних мереж.

Стосовно банкрутства забудовника — все залежить від активів, які йому належали. Найважливішою є земельна ділянка. Якщо вона була у власності або в оренді, то власники можуть намагатися залучити нового забудовника для завершення будівництва. Але таке можливо тільки у співпраці з місцевою владою, за обов’язкової спільної активної участі інвесторів у судових спорах та за умови досягнення домовленостей із виконавцями робіт і постачальниками будівельних матеріалів, перед якими в забудовника можуть бути суттєві борги.

Але навіть за умови успішної заміни забудовника, скоріше за все, покупці будуть вимушені доплатити новому забудовнику для отримання закріплених за ними об’єктів нерухомості або змінити придбані в попереднього забудовника об’єкти нерухомості на інші, з меншою площею. Це буде необхідно для створення привабливих умов для нового забудовника.

Якщо ж земельна ділянка перебуває у власності іншої особи, не в тієї, яка здійснювала продаж майнових прав на нерухомість, то ситуація для інвесторів є набагато складнішою. В такому випадку вони можуть розраховувати на часткову компенсацію витрат на будівництво, якщо воно велося, але тільки після довгих судових спорів, оперативної та злагодженої взаємодії всіх постраждалих осіб, залучення засобів масової інформації, місцевих органів влади тощо. Та найімовірніше нічого не отримають, крім полишеної недобудови, яка нікому не потрібна.

Олександр БІЛЬДІН «Юридична практика»

МНЕНИЕ

Ризики і гарантії
Олег МАЛЬСЬКИЙ, партнер ETERNA LAW

Галузь бу­дів­ництва та нерухомості останнім часом справді зазнала досить значних потрясінь і змін у зв’язку з карантином та економічною ситуацією. Насамперед змінилися правила гри, і на ринку нерухомості чимраз більше правовідносин перетворюються на постійні комерційні переговори. Адже законодавець чітко не дав відповіді на запитання: чи звільняється орендар від сплати оренди на час карантину? В останній момент у прийнятій редакції закону з’явилося слово «може» — може звільнятися, а може і не звільнятися. Відповідно, останнім часом, відбувається дедалі більше переговорів між орендарями та орендодавцями щодо знижок, дисконтів на період карантину, а також виникають питання, на який саме період передбачено градацію оренди чи її оплату відповідно до типу бізнесу орендаря. Звісно, ресторанний бізнес — це один варіант, а офіс, що частково працює, — вже інший. Однак ми спостерігаємо, що на ринку нерухомості відбувається досить значний занепад, оскільки немає чітких варіантів роботи згідно з правилами оренди.

Щодо питань інвестування в нерухомість, рейдерських захоплень і настрою загалом слід зазначити, що сьогодні судова практика, на жаль, є безкінечною і бездонною. Адже через можливість поновлення строків позовної давності, реалізації історичних ризиків, безкінечного розгляду трьома інстанціями та відправлення на новий розгляд справ інвестори бояться історичних ризиків купівлі нерухомості. Поширена ситуація, коли об’єкт нерухомості чи земельні ділянки було виділено або придбано з певними порушеннями досить давно. Однак завдяки таким процесуальним діям можливості оспорювання цих трансакцій і всіх наступних досить поширені. Те саме стосується об’єктів, придбаних на торгах чи в процесі малої приватизації. Незважаючи на максимальні намагання легалізувати ці процеси та на загальну концепцію придбання на публічних торгах об’єктів добросовісним набувачем, все одно є прецеденти, коли такі торги скасовують і інвестор фактично не має гарантій щодо отримання об’єкта. Це суттєво звужує ринок нерухомості для місцевих учасників, які мають досвід роботи власне в місцевих реаліях. Тому ми бачимо досить багато прикладів, коли іноземні інвестори у сфері нерухомості фактично продають свої об’єкти, частково чи повністю, місцевим девелоперам, і ринок в основному займають вони.

КОМЕНТАР

Комплексний підхід
Юрій МОІСЕЄВ, радник L.I.Group, адвокат

Хоча офіційно такого поняття в Україні немає, однак досить тривалий час спостерігається системне рейдерство, від якого потерпає значна кількість юридичних і фізичних осіб, особливо прибутковий бізнес.

Часто відбувається захоплення не лише бізнесу, але й нерухомого майна як основного ліквідного активу.

Найпоширенішими способами рейдерського захоплення нерухомого майна в нинішніх реаліях є:

– несанкціоноване втручання до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

– підробка рішень судів, на підставі яких здійснюється державна реєстрація речового права на нерухоме майно;

– підписання правоустановчого документа, на підставі якого виникає речове право на нерухоме майно, неуповноваженою особою;

– заволодіння нерухомим майном через протиправну перереєстрацію корпоративних прав на нового власника;

– силове захоплення майна;

– заволодіння майном шляхом використання процедур банкрутства.

З огляду на це можемо виділити такі превентивні шляхи протидії рейдерству:

– узгодження правоустановчих документів із чинним законодавством;

– моніторинг інформації щодо належних об’єктів нерухомості та бізнесу в цілому;

– фізична охорона об’єктів потенційного рейдерства;

– звернення до державного реєстратора із заявою про заборону вчинення дій у разі підозри або отримання інформації про дії, спрямовані на заволодіння майном;

– якщо майно належить юридичній особі — проведення регулярного навчання працівників підприємства щодо конкретних дій у разі настання відповідних подій;

– обмеження доступу до правоустановчих документів із боку третіх осіб;

– забезпечення професійної правової допомоги не лише на стадії набуття речового права, але й подальший правовий супровід;

– встановлення SMS­маяка в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно шляхом подання відповідної заяви щодо інформування про зміни відносно об’єктів нерухомого майна.

У разі якщо вже відбувся факт протиправного заволодіння нерухомим майном, потрібно:

– звернутися до правоохоронних органів із відповідним повідомленням;

– подати скаргу до Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України (це можливо, якщо відсутній спір щодо того самого предмета, з тих самих підстав, між тими самими сторонами);

– звернутися до суду;

– використати засоби масової інформації для висвітлення проблеми.

Будь­який із вказаних заходів не може гарантувати 100­відсоткового результату, однак якщо вжити їх у комплексі, шанси позитивного вирішення проблеми зростають.