Питання, пов’я­зані зі сплатою по­датків, завжди є актуальними та вимагають не тільки ретельного вивчення норм Податкового кодексу (ПК) України, але і роз’яснень, консультацій податкових органів та аналізу судової практики, які доволі активно оновлюються.

На жаль, ситуація зі сплатою земельного податку власниками нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, розташованому на неоформленій земельній ділянці, досі залишається невизначеною через неузгодженість між нормами ПК України, постановами Верховного Суду (ВС) та позицією Міністерства фінансів України.

Спробуємо разом розібратися з правовою проблемою, яка стосується сплати земельного податку власниками нежитлових приміщень.

Правове регулювання

За загальною нормою (пункт 287.8 статті 287 ПК України) власник нежитлового приміщення (його частини) в багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площу під таким приміщенням (його частиною) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Справді, на перший погляд здається, що у власників нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку безумовно виникає обов’язок зі сплати земельного податку з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно, проте не все так просто, адже є певні правові нюанси.

Розглянемо основні акти, які регулюють це питання, та вирішимо, чи зобов’язаний власник нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку, розташованому на неоформленій земельній ділянці, сплачувати земельний податок.

Відповідно до узагальнювальної податкової консультації щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку в такої особи не оформлені, затвердженої наказом Міністерства фінансів України від 6 липня 2018 року № 602 (узагальнювальна податкова консультація), платником податку за земельну ділянку під багатоквартирним будинком з урахуванням прибудинкової території є особа, щодо якої здійснено реєстрацію державних прав на таку земельну ділянку, а саме:

— установа або організація, яка здійснює управління багатоквартирним будинком державної або комунальної власності (керівна компанія);

— об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), яке є суб’єктом реєстрації відповідно до рішення співвласників.

Усі співвласники багатоквартирного будинку (зокрема, які перебувають на спрощеній системі оподаткування, обліку та звітності) мають рівні обов’язки щодо здійснення витрат на управління будинком (пропорційно до своєї частки у спільному майні багатоквартирного будинку), до складу яких входитиме передбачена законодавством плата за землю.

Потрібно зазначити, що відповідно до узагальнювальної податкової консультації особу, яка володіє нерухомим майном, розташованим на земельній ділянці, права на яку така особа не оформила, не можна вважати платником земельного податку в розумінні статті 269 ПК України до моменту виникнення відповідних прав у цієї особи на земельну ділянку згідно із записом, сформованим у Державному земельному кадастрі в порядку, визначеному законом. До такого моменту зазначена особа відповідно до вимог ПК України не повинна сплачувати земельний податок.

Міністерство фінансів України, фактично всупереч пункту 287.8 статті 287 ПК України, підкреслює, що права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та прибудинковою територією виникають у всіх співвласників (власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку) з моменту державної реєстрації цих прав у Державному земельному кадастрі (таку позицію викладено в узагальнювальній податковій консультації).

Тобто в контексті зазначеної позиції Міністерства фінансів України можна дійти висновку, що до моменту державної реєстрації за співвласниками, керівною компанією або ОСББ речового права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком на власника нежитлового приміщення не поширюється обов’язок сплачувати земельний податок.

Проте такий висновок дискусійний, адже існує судова практика, яка не збігається із позицією Міністерства фінансів України та свідчить про обов’язок власника нежитлового приміщення сплачувати земельний податок незалежно від оформлення права власності або користування земельною ділянкою, на якій розташовано будинок.

Позиції судів

Взірцевою є постанова ВС від 21 листопада 2018 року у справі № 826/10289/16. В ній оскаржується податкове повідомлення­рішення щодо нарахування та сплати земельного податку для власника (фізичної особи) нежитлового приміщення, розташованого в житловому фонді.

У мотивувальній частині вказаної постанови суд зазначив, що нормами Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України чітко встановлено, що до особи, яка набула права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій їх розміщено.

ВС підкреслив, що «фізична особа — власник нежитлового приміщення (його частини) в багатоквартирному житловому будинку є платником земельного податку з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно».

Отже, позиція ВС така: «Незважаючи на те що позивачка не зареєструвала права власності чи користування земельною ділянкою під належним їй на праві власності нежитловим приміщенням, зважаючи на принцип пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів у разі суперечності між ними, який закріплено в пункті 5.2 статті 5 ПК України, обов’язок зі сплати земельного податку виник у неї з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно».

Відповідно до позиції ВС, викладеної в постанові від 3 серпня 2020 року у справі № 826/13307/18, обов’язок зі сплати земельного податку виникає в особи у зв’язку з фактичним використанням земельної ділянки (зокрема, з огляду на користування нею внаслідок набуття права власності на нерухоме майно, розташоване на ній), незалежно від дотримання такою особою вимог земельного чи цивільного законодавства щодо порядку оформлення права землекористування та підстав набуття прав користування.

Звертаю увагу, що 16 лютого 2021 року до порядку денного сесії Верховної Ради України включено законопроєкт № 3922 «Про внесення змін до Податкового кодексу України в частині плати за землю», яким пропонується встановити плату за користування неоформленими земельними ділянками в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Станом на кінець березня 2021 року офіційний вебпортал Верховної Ради України не містить оновленої інформації щодо вказаного законопроєкту.

Таким чином, незважаючи на наявність узагальнювальної податкової консультації, затвердженої Міністерством фінансів України, в якій вказано на відсутність обов’язку власника нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку, розташованому на неоформленій земельній ділянці, сплачувати земельний податок до моменту державної реєстрації прав на таку земельну ділянку, на сьогодні продовжує існувати правова колізія, що призводить до порушення принципу правової визначеності, який гарантує легкість з’ясування змісту права і можливість скористатися цим правом у разі потреби.

З огляду на існування позиції ВС 2018 року щодо виникнення обов’язку власника нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку сплачувати земельний податок від дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно та позиції ВС 2020 року стосовно наявності такого обов’язку через фактичне використання земельної ділянки рекомендую власникам нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках, розташованих на неоформлених земельних ділянках, сплачувати земельний податок задля уникнення в майбутньому податкових спорів і судових проваджень.

ХРІЩЕВА Олександра — юрист АО «Юрлайн», м. Одеса