В первые месяцы после введения карантина одной из основных тем стал пересмотр ставок аренды. О том, как менялась ситуация за более чем полгода действия карантина и какой политики арендодатели придерживаются сейчас, а также о ситуации на рынке коммерческой недвижимости в целом «Юридической практике» рассказал Мирослав Гнидка, директор юридического департамента и руководитель проектов группы компаний Merx.

— Повлиял ли карантин на инвестиционную привлекательность сферы недвижимости и строительства?

— Сейчас более чем благоприятное время для приобретения недвижимости. Другое дело, что практически ничего не продается, интересные объекты на рынке появляются крайне редко. Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) продал практически все, что у них было, несколько активизировался Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ). Продажа отеля «Днепр», в торгах за который мы принимали участие, — один из показательных примеров: стартовая цена объекта была увеличена почти в 14 раз. Не совсем понятно, почему ФГИУ «тормозит» с другими объектами приватизации. Мы знаем десятки инвесторов, готовых вкладывать в такие объекты, как отель «Украина» или здание Главпочтамта, но их ФГИУ пока что придерживает. Мы сами были бы готовы инвестировать в эти объекты.

В сегменте жилой недвижимости решающее влияние оказал крах ряда крупных застройщиков — люди боятся инвестировать на этапе строительства, их интересуют готовые проекты, что способствует росту цен.

Как бы то ни было, в прошлом году мы покупали более активно. Но с другой стороны, в этом году мы активизировались в сфере строительства — благо удалось быстро адаптироваться к карантинным ограничениям, а стоимость работ и услуг несколько снизились. Активизации сферы строительства способствовало также лишение Государственной архитектурно-строительной комиссии (ГАСК) полномочий проводить проверки — при минимуме проверяющих органов строить можно быстро.

— Отмена проверок как-то скажется на качестве строительных работ?

— Никоим образом. Покупатели и арендаторы очень хорошо ориентируются в ценах на недвижимость и в том, на какой уровень качества они могут рассчитывать в том или ином ценовом сегменте.

Функции ГАСК, в моем понимании, были в основном «карательные», а их замечания, как правило, касались каких-то формальных вещей, но не вопросов качества работ и материалов. Построить некачественно на самом деле сложно — бетон все покупают одинаковый, кирпичи тоже. Не думаю, что кто-то на этом экономит. Возможны нюансы в качестве работы, но я уверен, что отсутствие проверок на это не влияет, особенно в премиум-сегменте.

— Вы в этом году только покупали или также продавали недвижимость?

— И покупали, и продавали. В этом году мы продали два объекта — одна сделка уже закрыта, вторая находится на завершающей стадии. Это были очень хорошие объекты в масштабе среднего бизнеса, и продали мы их по хорошей цене. Мы их попросту переросли, нам интересней оптимизировать свой портфель, продать более мелкие объекты и сосредоточиться на новых масштабных проектах.

— Когда вы покупаете тот или иной объект недвижимости, проводите ли, помимо обычного юридического аудита, еще и техническую экспертизу объекта?

— Как правило, нет. Ее в принципе сложно провести. Если продавцом выступает ФГВФЛ или ФГИУ, режим просмотра объекта очень ограничен. Для нас это на самом деле не принципиально — зачастую мы покупаем место, а не сам объект. Возьмем, к примеру, недавно приобретенное здание на ул. Прорезной — ему 70 лет, и никогда не проводился капитальный ремонт. Там межэтажные перекрытия просели на метр. С этим уже ничего нельзя сделать. Останется только фасад. Все остальное дешевле разобрать и построить по-новому. При этом данный объект имеет много нюансов: исторический центр, рядом со зданием Киевской городской государственной администрации. У нас регулярно с проверками приходит городская власть, там мы узнали, что такое активисты.

— Топ-темой первых месяцев карантина стал пересмотр ставок аренды. Как менялась ситуация за более чем полгода действия карантина и какой политики арендодатели придерживаются сейчас?

— Расскажу на примере нашей компании. На карантин мы не уходили. Ежедневно приходили сотни писем. Около пяти тысяч арендаторов, и у каждого были проблемы. Мы это прекрасно понимали и всех арендаторов разделили на три категории. Первая — те, кому в принципе запретили любую деятельность, бизнес-центры — их мы полностью освободили от арендной платы, они оплачивали только коммунальные услуги и некоторые связанные с налогообложением платежи.

Вторая категория — компании, доступ которых в офисы был ограничен и которые преимущественно работали в удаленном режиме. Они получили скидку по аренде до 70 %.

Но были и такие, кто платил полную ставку — это в основном складские помещения, обороты которых во время карантина даже выросли.

Потом торговые центры открылись, но даже сейчас они работают не на полную мощность, соответственно, для них сохраняются скидки по аренде где-то до 30 %. Такую же скидку имеют и IТ-компании, которые продолжают в основном работать в удаленном режиме. При этом многие говорят о планах возврата в офисы — удаленный режим себя не оправдал, производительность персонала снизилась приблизительно на треть.

Со всеми старались договариваться и находить оптимальную модель сотрудничества. По итогам карантина у нас на пять тысяч арендаторов всего два судебных процесса. Это хороший показатель и, конечно же, опыт — мы прошли кризис и в 2008 году, и в 2014-м. И ситуация на рынке недвижимости сейчас лучше, чем была в 2014 году. По крайней мере, у нас почти 100-процентная заполняемость.

В целом, по нашим подсчетам, рынок аренды в Украине упал где-то на 30 %. Недвижимость — это всегда индикатор того, что происходит в экономике страны. Мы одними из первых можем видеть все изменения.

— Какие ваши прогнозы по поводу ставок аренды? Целесообразно ли сейчас заключать долгосрочные договоренности?

— Мы, безусловно, заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве с арендаторами. Настаиваем на заключении долгосрочных контрактов, готовы самостоятельно нести расходы по их нотариальному оформлению. Чем длиннее узаконенные отношения, тем лучше. Такой контракт сложнее разорвать. А чтобы дисциплинировать и себя, и арендаторов, включаем в договоры пункты об исполнительной надписи нотариуса — чтобы не судиться годами, а денежные претензии выполнялись быстро.

Что касается уровня ставок, они во многом зависят от курса валют, и помимо этого, ежегодно повышаются как минимум на уровень инфляции. Офисной недвижимости строится мало, так что есть предпосылки к дальнейшему повышению ставок аренды. И даже в случае продолжения падения экономики ставки сохранятся на нынешнем уровне.

— Каким образом регулируете вопросы изменения арендных ставок?

— Обязательно детально прописываем форс-мажорные обстоятельства — это тот пункт договора, который раньше никто обычно не читал. (Улыбается.) Включаем пункт о праве пересмотра размера ставки. Можем прописать возможность снижения ставки при падении экономики, но также предусматриваем и увеличение ставки в случае роста — а то у нас зачастую получается, что если плохо, то всем, а если хорошо, то арендодатель все равно остается в минусе, поскольку арендатор прикрывается существующим контрактом.

В любом случае все индивидуально. Размер ставок — всегда предмет переговоров и «политических» договоренностей. И объективно проще предусмотреть в договоре возможность досрочного его расторжения по инициативе арендатора — это может стимулировать арендодателя к уменьшению арендной платы. При смене арендатора с учетом всех выплат риелторам арендодатель теряет три-четыре месяца арендной платы, выгодней сделать небольшую скидку имеющемуся арендатору. Перспектива разрыва контракта — это как холодный душ для арендодателя, и это реально работает.

— Как еще карантин повлиял на сегмент коммерческой недвижимости?

— Летом многие наши арендаторы говорили о планах полного перехода в формат удаленной работы. В этом мы видели риски, что в будущем может снизится спрос на офисные помещения. Но сейчас оптимизма у бизнеса поубавилось, тенденция меняется, и те, кто говорил в начале лета о работе удаленно, возвращаются в офисы, потому что так эффективней.

В целом же рынок живет в обычном режиме, кто-то съезжает, появляются новые арендаторы, а некоторые из существующих расширяют арендуемые площади.

И я не думаю, что особые перемены будут. Работа на дому плохо влияет на людей, им надо менять обстановку, приходить в офис. Хоть адаптивный карантин и продолжается, спрос на офисные помещения даже немного увеличился.

Беседовал Алексей НАСАДЮК, «Юридическая практика»