Покупатели, приобретая то или иное здание, нередко сталкиваются с проблемой, когда соответствующий земельный участок, закрепленный за таким зданием, находится в собственности города, а последний сдает этот участок в аренду.

В связи с этим возникает ряд вопросов, связанных с заключением договоров аренды, уплатой арендных платежей и т.д. Тем не менее дорожные карты по их эффективному разрешению и пониманию все же существуют.

Что говорит законодатель?

Один из первых и основных вопросов, которые возникают после приобретения здания: кто становится пользователем соответствующего земельного участка?

Часть 1 статьи 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины и часть 2 статьи 120 Земельного кодекса (ЗК) Украины предусматривают, что право пользования на земельный участок переходит лицу, которое приобрело здание (объект недвижимости) на этом участке. Более того, условия такого пользование не должны отличаться от условий, которые были у предыдущего пользователя. Помимо этого, часть 3 статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» также закрепляет данный принцип, согласно ей договор приобретения здания прекращает действие договора аренды, заключенного с предыдущим землепользователем.

Таким образом, вышеперечисленные нормы устанавливают переход права пользования земельным участком после приобретения соответствующего здания как обязательный.

Однако на практике большое количество подводных камней может обнаружиться в процессе оформления такого договора землепользования, коммуникации с налоговыми органами и городским советом. В какой форме должен производиться платеж за пользование землей? Должен ли продавец здания продолжать выплачивать арендную плату, а новый собственник (покупатель) — осуществлять компенсацию платежей продавцу?

Мы не затрагиваем и вопрос бюрократии, из-за которой составление договора аренды земельного участка с новым собственником может занять годы, что, в свою очередь, уменьшает эффективность процесса и усложняет коммуникацию между сторонами. Также встречаются прецеденты, когда продавец сам обращается в городской совет с целью расторжения договора пользования земельным участком, поскольку новый собственник здания ничего не предпринимает. Данный ход событий может привести к отказу со стороны городского совета и последующим судебным тяжбам.

И это только некоторые примеры проблем, с которыми сталкиваются стороны во время продажи здания (объекта недвижимости), размещенного на определенном земельном участке, принадлежащем городу.

Что показывает судебная практика

Стоит отметить, что в контексте данного вопроса судебные решения были разные, и некоторые из них достаточно противоречивы.

Однако Верховный Суд сформировал единый подход касательно рассмотрения такого рода земельных споров в контексте перехода прав на земельный участок после покупки здания (объекта недвижимости).

В постановлении Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 7 ноября 2018 года по делу № 910/20774/17 зафиксировано, что после отчуждения объекта недвижимости, размещенного на арендованном земельном участке, договор аренды земли в соответствующей части прекращается относительно продавца (отчуждателя), но действует на тех же условиях относительно покупателя (нового собственника) объекта, который с момента получения права собственности на данный объект получает и право аренды земельного участка, на котором тот расположен. Следовательно, покупатель (новый собственник) получает права и обязанности арендатора (в том числе по выплате арендной платы за пользование участком).

Таким образом, после продажи объекта недвижимости продавцы не должны выплачивать арендную плату за земельный участок, которым они уже не пользуются, — данное обязательство автоматически переходит к покупателю (новому собственнику) объекта. Верховный Суд отмечает, что в случае перехода права собственности на недвижимость замена арендатора соответствующего земельного участка в договоре аренды земли происходит автоматически в силу прямой нормы закона и вне зависимости от того, осуществлено ли переоформление арендных отношений путем внесения изменений в договор аренды или нет. Верховный Суд считает, такое переоформление лишь формально отображает то, что прямо закреплено в законе.

Руководствуясь вышеизложенным, можно подытожить, что покупатель (новый собственник) объекта недвижимости получает статус арендатора участка автоматически, а отсутствие документального подтверждения и формальностей теоретически не влияет на такую замену. Продавец объекта недвижимости не должен выплачивать арендную плату за пользование земельным участком после регистрации права собственности на этот объект недвижимости за новым собственником. Также предусматривается, что покупатель объекта не должен платить земельный налог.

В постановлении Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 27 февраля 2019 года по делу № 913/661/17 зафиксировано, что обязанность по выплате арендной платы за земельный участок переходит к новому собственнику (покупателю) с момента покупки здания (объекта недвижимости) вне зависимости от заключения дополнительного соглашения к договору аренды о замене стороны в обязательстве (в том числе в период переоформления и перехода прав собственности).

Соответственно, замена арендатора участка в договоре аренды осуществляется автоматически без прекращения такого договора.

Также Верховный Суд отметил, что между сторонами продолжают существовать договорные правоотношения и обязательства и договор аренды остается действительным, а права и обязанности арендатора по нему переходят к новому собственнику здания (объекта недвижимости).

Исходя из этого, новый собственник (покупатель) здания автоматически приобретает обязательство выплачивать арендную плату в соответствии с договором аренды участка с момента покупки такого здания (без каких-либо дополнительных соглашений), а в случае невыполнения им своего обязательства владелец участка вправе обратиться в суд с целью взыскания просроченных арендных платежей.

Необходим комплексный подход

На практике оформление соответствующих прав на участок обычно осуществляется через попытки заключения нового договора аренды с городским советом. В свою очередь городской совет решает передать участок новому собственнику здания из-за перехода права собственности, а также расторгнуть договор аренды участка с предыдущим собственником объекта с момента государственной регистрации права аренды участка за новым арендатором.

Такая модель разрешения проблемы несколько отличается от вышеизложенной позиции судов, однако зачастую стороны данных арендных отношений выбирают именно ее, так как это помогает закрепить status quo документально.

Поэтому, чтобы стороны тщательнее следовали предписаниям закона, мы считаем, что акцент нужно делать не только на развитии судебной практики, но и на усовершенствовании законодательства. Для более надежной защиты бизнеса и привлечения иностранных инвесторов необходим комплексный подход к внесению изменений в законы и более четкое толкование норм, что поможет избежать многих подводных камней и недопонимания в данном вопросе.

При этом было бы несправедливо не отметить решение проблемы судами не формально, а по сути. Это также хороший знак для предпринимателей и иностранных инвесторов, заинтересованных в развитии своих проектов в Украине.

ГЛАДЫШЕНКО Николай — партнер VDA GROUP, г. Киев,

ЛЮБЕНКО Сергей — юрист VDA GROUP, г. Киев

МНЕНИЕ

Не зависит от оформления

Анжелика ОТЮСЬКАЯ, старший юрист ЮК PRAVO GARANT

Согласно общим положениям гражданского законодательства изменение договора допускается только по согласию сторон, если иное не предусмотрено договором или законом. То есть для изменения договора необходимо волеизъявление обеих сторон. В данном случае волеизъявление второй стороны (арендодателя) отсутствует, так как замена стороны (арендатора) осуществляется в силу закона. Заключать дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора или дополнительный договор о замене стороны в обязательстве, исходя из вышеуказанного, нелогично. Вместе с переходом права собственности на недвижимость к новому собственнику автоматически переходят и права на землю, на которой она расположена. То есть возникновение соответствующего права в таком случае не зависит от оформления договора аренды. При этом все участники процесса во избежание спорных вопросов об оплате аренды и налогообложении считают более надежным все-таки заключить новый договор аренды или внести изменения в старый. Но для этого потребуется пройти сложный бюрократический путь.