Можно смело сказать, что одними из главных символов 2020 года должны стать карантин и сопутствующие ему ограничения. Последние повлияли на большинство сфер экономики нашей страны, в том числе на ритейл и аренду коммерческой недвижимости, где особо актуализировался вопрос освобождения от арендной платы.
Основной удар пришелся на объекты торговой недвижимости, большая часть которых была закрыта для посещения покупателями с середины марта до конца мая 2020 года в силу императивной нормы постановления Кабинета Министров Украины (КМУ) от 11 марта 2020 года № 211, связанной с попыткой остановить распространение COVID-19.
С юридической точки зрения, офисного сегмента проблемы коснулись меньше ввиду отсутствия прямых запретов на эксплуатацию таких объектов (таким образом, у арендодателей были основания требовать от арендаторов выполнения своих финансовых обязательств в полном объеме). Но обо всем по порядку.
Не готовы к локдауну
Большинство договоров аренды объектов коммерческой недвижимости, будучи объемными документами, наполненными заумными конструкциями, просто-напросто оказались неэффективны в реальности локдауна. Но неготовыми к нему также оказались и парламентарии, которые, вероятно, с благой целью — поддержать бизнес, а точнее, его часть — арендаторов, начали «артобстрел» изменениями и уточнениями применяемых норм права, чем только подлили масла в огонь, запутывая стороны арендных отношений.
Для начала, согласно Гражданскому кодексу (ГК) Украины наниматель (арендатор):
— вправе требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (часть 4 статьи 762 ГК Украины);
— освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (часть 6 статьи 762 ГК Украины).
Хозяйственный кодекс (ХК) Украины не предусматривает возможности освобождения арендатора от арендной платы, ограничиваясь правом арендатора требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды (часть 2 статьи 286 ХК Украины).
Приведенные выше положения законодательства парламент «шлифовал», прорабатывая пункт 14 Заключительных и переходных положений ГК Украины, следующим образом:
І. С момента установления карантина и до его отмены арендатор может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с частью 6 статьи 762 ГК Украины — норма была в силе со 2 по 18 апреля 2020 года.
ІІ. На время действия карантинных ограничений, введенных КМУ, обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, в соответствии с частью 2 статьи 286 ХК Украины, частями 4 и 6 статьи 762 ГК Украины являются также меры, введенные органами власти, запрещающие определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или меры, запрещающие доступ к такому имуществу третьих лиц, — норма действовала с 18 апреля по 16 июля 2020 года.
ІІІ. С момента установления карантина и до его отмены:
1) плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию арендатора, который не мог использовать это имущество ввиду введенных ограничений и/или запретов;
2) размер уменьшенной платы не может превышать расходы арендодателя (пропорционально арендуемой площади) за соответствующий период по (а) плате за землю, (б) налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и (в) оплате стоимости коммунальных услуг;
3) норма не распространяется на предпринимателей, которые во время карантина фактически осуществляли бизнес-деятельность с использованием этого имущества в полном объеме, а также на договоры аренды коммунального имущества — в силе с 16 июля 2020 года и по настоящее время.
В отношении приведенного выше пункта 1 отметим, что по сути данное положение закона уточняет механизм реализации положения части 4 статьи 762 ГК Украины в конкретно взятых условиях карантина 2020 года. Но настораживает то, что законом пытаются урегулировать спорные вопросы задним числом, и выглядит это, мягко говоря, странно. Также остается открытым вопрос о применении нормы права, действующей в момент возникновения спорных отношений (вышеуказанные пункты 1, 2).
Вопрос на грани
Интересным является вопрос грани между невозможностью и неполной возможностью пользоваться арендованным помещением в контексте весеннего локдауна. Немногочисленная практика судов кассационной инстанции, сформировавшаяся, правда, ранее в отношении споров, не связанных с карантином, говорит о следующем.
Если арендатор вследствие не зависящих от него обстоятельств в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то он вправе ставить вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 1 марта 2017 года по делу № 910/11331/16).
Норма права, закрепленная в части 6 статьи 762 ГК Украины, определяет в качестве основания освобождения от обязанности уплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (постановление Верховного Суда от 22 мая 2019 года по делу № 914/1248/18).
Обстоятельства, свидетельствующие о том, что имущество не использовалось или не могло быть использовано нанимателем и он не отвечает за это, должны быть доказаны (постановление Верховного Суда от 18 августа 2020 года в деле № 910/10657/19).
Приведенная выше практика касается как аренды государственного/коммунального имущества, так и коммерческой недвижимости.
Таким образом, если (а) в арендуемых помещениях остаются вещи, принадлежащие арендаторам, и (б) арендаторы имеют физическую возможность попасть в эти помещения, не открывая их для посетителей, говорить о полном лишении возможности пользоваться арендованным имуществом будет не вполне корректно. Соответственно, более логично обратиться к части 4 статьи 762 ГК Украины. Но здесь нужно отметить, что «существенность уменьшения возможности пользования имуществом вследствие карантина» является довольно оценочным понятием. Поэтому уточнение, содержащееся в последней редакции пункта 14 Заключительных и переходных положений ГК Украины (вышеуказанный пункт 3), в котором говорится о невозможности использования помещения в полном объеме, выглядит весьма уместным.
Таким образом, даже в отношении объектов торговой недвижимости, закрытых для посетителей в период локдауна, в большинстве случаев не должна идти речь о полном освобождении от внесения арендной платы за соответствующий период.
Что касается офисного сегмента рынка, в проанализированных нами решениях судов первой инстанции в отношении непосредственно карантинных ограничений 2020 года видим тенденции не считать косвенные факторы, например ограниченную работу общественного транспорта в период с середины марта до конца мая 2020 года (что создавало трудности для работников арендаторов добираться до рабочих мест) и т.п., обстоятельствами, делающими невозможным использование арендованных помещений, что, в свою очередь, обязывает арендодателей пересматривать договоренности по арендной плате за этот период.
Мы пребываем в интересном временном промежутке, когда только формируется новая судебная практика в отношении имплементации положений частей 4 и 6 статьи 762 ГК Украины и части 2 статьи 286 ХК Украины. Ясно одно: бизнесу нужно брать ситуацию под свой контроль и более серьезно подходить к подготовке договоров аренды, дорабатывать свои шаблоны, а также исправлять уже подписанные договоры, корректируя их наиболее критичные и слабые положения. Это важно как для арендодателей, так и для арендаторов.
КОХАН Андрей — юрист Asters, г. Киев
МНЕНИЕ
Гибкие условия
Александр ДЕМЧУК, старший юрист EVERLEGAL
Учитывая набирающую обороты вторую волну пандемии, бизнесу необходимо адаптироваться к новым условиям на долгосрочный период. Безусловно, это коснется в первую очередь вопроса аренды. Если корректировки договоров аренды не были произведены, то уже сейчас арендодателям и арендаторам следует вести переговоры об изменении отдельных положений или предусматривать новые в заключаемых договорах.
Ключевые моменты, на которые мы рекомендуем обращать внимание, — это гибкие условие прекращения аренды или изменения арендуемых площадей, возможность частичного приостановления или отсрочки платежей в случае невозможности использовать имущество, определение конкретных случаев, при которых наступает невозможность использовать имущество, и другие.
При этом пересмотр положений будет иметь взаимный положительный эффект. Это даст дополнительные гарантии арендатору и поможет контролировать риски, с другой стороны, будет конкурентным преимуществом арендодателя и поможет обеспечить низкую вакантность недвижимости.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…