Недвижимость по акции — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Юридическая практика 42-43 (1191-1192) » Недвижимость по акции

Недвижимость по акции

Рубрика Тема номера
На что обращать внимание при заключении сделок с акциями иностранных компаний, стоимость которых сформирована преимущественно за счет украинской недвижимости

Традиционно доходы от продажи недвижимости могут облагаться как по месту налоговой резидентности продавца, так и по месту нахождения такой недвижимости. В то же время долгие годы украинское законодательство и практика агрессивной налоговой оптимизации позволяли участникам рынка коммерческой недвижимости избегать налогообложения доходов от ее продажи в Украине.

2020 год ознаменовался рядом экзистенциональных вызовов как для всего мира, так и для отдельно взятых секторов, рынок коммерческой недвижимости также не стал исключением. Помимо затяжной пандемии, год запомнится налоговой реформой, которая привнесла существенные изменения относительно заключения инвестиционных сделок с генерирующими доход недвижимыми активами.

По сложившейся многолетней практике, сделки в сфере слияния и поглощения (M&A) относительно объектов украинской коммерческой недвижимости структурируются с использованием иностранных компаний путем продажи корпоративных прав таких компаний за границами Украины. Подобная структура сделки имела массу очевидных преимуществ, и не в последнюю очередь — в виде оптимизации налоговых последствий.

Недавние изменения к Налоговому кодексу Украины (закон Украины № 466–IX от 16 января 2020 года, закон Украины № 786–IX от 14 июля 2020 года) заставляют радикально пересмотреть данный подход, поскольку создают механизм, позволяющий облагать налогами прибыль нерезидента от продажи акций/корпоративных прав, стоимость которых формируется преимущественно за счет украинской недвижимости.

А как было раньше?

По сложившейся практике, обычная конструкция владения украинскими недвижимыми активами выглядит следующим образом: корпоративные права/доли украинской проектной компании — собственника или арендатора недвижимого актива принадлежат оншорной компании в одной из «обычных» холдинговых юрисдикций (Кипр, Австрия, Нидерланды и т.д). В свою очередь, корпоративные права/акции подобной компании принадлежат компании, зарегистрированной в офшорной зоне (например, на Британских Виргинских Островах), и передача контроля относительно украинского недвижимого актива осуществляется путем продажи корпоративных прав/акций между офшорными компаниями, а полученный доход не облагается налогами ввиду офшорного статуса продавца.

Если же продавцом и покупателем выступали оншорные компании (к примеру, Кипр, Нидерланды, Австрия), доход от отчуждения корпоративных прав/акций/доли украинской компании потенциально мог облагаться по месту налоговой резидентности продавца. Для правильного расчета налоговой нагрузки стороны сделки должны были применять положения соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения (двусторонней конвенции).

Поскольку стоимость отчуждаемых акций/корпоративных прав в подобных сделках формируется за счет недвижимого имущества в Украине, продавец должен обращаться к двусторонней конвенции, заключенной между Украиной и страной его налоговой резидентности. Даже если положения данной конвенции и предусматривали возможность налогообложения такого дохода в Украине, то на практике отсутствовал механизм взимания и уплаты налога, в случае если продавец не имел должного присутствия в нашей стране, в связи с чем в Украине налоги от сделки не уплачивались.

Что изменилось?

Законодатель устранил давний пробел в украинском налоговом законодательстве, расширив понятие «доход с источником происхождения из Украины». Теперь прибыль нерезидента от продажи корпоративных прав, акций, стоимость которых образовалась преимущественно за счет недвижимого имущества в Украине, считается доходом с источником происхождения из Украины и подлежит налогообложению независимо от того, проводится ли данная сделка в Украине или за рубежом. Так, прибыль от продажи акций/корпоративных прав будет облагаться налогом в Украине при соблюдении следующих условий:

  1. Если нерезидент продает акции/корпоративные права украинской компании, то основанием для налогообложения такого дохода в Украине является наличие у украинской компании недвижимости в Украине на праве собственности или на праве долгосрочной аренды, финансового лизинга или аналогичного договора, если при этом в любой момент времени на протяжении года (365 дней), предшествующего сделке, стоимость акций/корпоративных прав в украинском юридическом лице на ≥ 50 % сформирована за счет украинской недвижимости.
  2. Если же нерезидент продает акции/корпоративные права иностранной компании, то основанием для налогообложения такого дохода в Украине является следующее:

— в любой момент времени на протяжении года (365 дней), предшествующего сделке, стоимость отчуждаемых корпоративных прав/акций иностранной компании на ≥ 50 % сформирована за счет недвижимого имущества в Украине, принадлежащего прямо или опосредованно указанной иностранной компании и

— в любой момент времени на протяжении года (365 дней), предшествующего сделке, стоимость акций/долей в украинском юридическом лице на ≥ 50 % образуется за счет украинской недвижимости, принадлежащей украинскому юридическому лицу на праве собственности или долгосрочной аренды, финансового лизинга или аналогичного договора.

Прибыль от отчуждения корпоративных прав/акций рассчитывается как позитивная разница между доходом от продажи корпоративных прав/акций и документально подтвержденными расходами на их приобретение. Позитивная разница от отчуждения инвестиционного актива подлежит налогообложению по ставке 15 %. Иной порядок налогообложения может быть предусмотрен двусторонней конвенцией между Украиной и страной резидентности продавца.

Вместе с тем, если продавец не сможет документально подтвердить свои расходы на приобретение актива, базой налогообложения будет уже не позитивная разница между доходом и расходом, а полная стоимость, предусмотренная в договоре между покупателем и продавцом.

В тех случаях, когда отчуждаемые акции/корпоративные права иностранной компании находятся в обращении на фондовой бирже, которая входит в перечень, утвержденный Кабинетом Министров Украины, указанные выше правила не применяются.

Кто должен платить налог

Несмотря на то что налоговые обязательства возникают у продавца, лицом, ответственным за уплату налога с такого дохода, является покупатель. Именно покупатель обязан своевременно стать на учет в контролирующем органе по местонахождению украинской компании, но не позже даты осуществления первого платежа по договору купли-продажи.

Двусторонняя конвенция может предусматривать особые правила налогообложения такого дохода, тем не менее следует также учитывать положения Многосторонней конвенции о выполнении мер, касающихся соглашений о налогообложении, в целях противодействия размыванию базы налогообложения и выведению прибыли из-под налогообложения (Конвенция MLI), которую Украина ратифицировала еще 28 февраля 2019 года. Конвенция MLI является гибким инструментом, позволяющим вносить изменения в действующие двусторонние конвенции без необходимости внесения изменений в каждую отдельную конвенцию с последующей ратификацией. С помощью статьи 9 Конвенции MLI Украина внесла изменения в ряд двусторонних конвенций (к примеру, с Польшей, Канадой, Великобританией) в части налогообложения доходов от акций/корпоративных прав, стоимость которых сформирована за счет украинской недвижимости.

Подводные камни при продаже недвижимости

При продаже недвижимости следует обратить внимание на подтверждение расходов на приобретение актива. Если ранее собственник структуры использовал «полный номинальный сервис», а в последующем решил отказаться от данной опции, «получив» акции своей иностранной компании бесплатно/по номинальной стоимости, в этом случае будет сложно подтвердить/обосновать реальные расходы на приобретение такого актива. В связи с этим вся сумма сделки, предусмотренная договором, или ее большая часть при дальнейшей продаже будет облагаться налогом в Украине.

Кроме того, стоимость акций/корпоративных прав/долей и недвижимого имущества должна определяться на основании балансовой (остаточной) стоимости по данным бухгалтерского учета и сравниваться со стоимостью другого имущества в соответствии с балансовой (остаточной) стоимостью по данным бухгалтерского учета.

На текущий момент отсутствуют рекомендации/разъяснения со стороны контролирующего органа по поводу сравнения стоимости отчуждаемого актива и недвижимого имущества со стоимостью других активов. Тем не менее контролирующие органы могут запросить предоставление финансовой отчетности иностранной компании, сравнительный анализ стоимости недвижимости с другим имуществом и иные сопутствующие документы.

Если говорить о налогообложении прибыли от отчуждения акций/корпоративных прав, то, помимо налоговой нагрузки в Украине, для продавца может также возникнуть налоговая нагрузка по месту его налоговой резидентности. Для устранения двойного налогообложения должны учитываться положения соответствующей двусторонней конвенции.

Также стоит учитывать, что поскольку Украина присоединилась к Конвенции MLI, положение двусторонних конвенций, регулирующее налогообложение дохода от отчуждения акций/корпоративных прав, стоимость которых сформирована за счет недвижимости, может быть изменено с учетом позиции Украины и договаривающихся стран по этому вопросу.

Ответственным лицом за удержание и уплату налога с дохода нерезидента (продавца) в Украине является покупатель. Именно покупатель должен не позже даты осуществления первой оплаты стать на налоговый учет в контролирующем органе.

Продавцы и покупатели корпоративных прав/акций иностранных компаний, стоимость которых сформирована преимущественно за счет украинской недвижимости, должны заранее готовиться к сделке, учитывая изменения как украинского налогового законодательства, так и двусторонних конвенций. Для снижения налоговой нагрузки продавцу необходимо документально подтвердить расходы на приобретение такого актива. Кроме того, о необходимости постановки на налоговый учет в контролирующем органе Украины покупатель должен быть осведомлен заранее, поскольку до первого платежа по сделке ему необходимо собрать отдельный пакет документов и стать на налоговый учет в Украине.

 

БОНДАРЕВ Тимур — управляющий партнер, партнер-основатель, руководитель практики недвижимости и строительства АО Arzinger, г. Киев,

ДОБРЕВА Юлия — юрист практики налогового права АО Arzinger, г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Інші новини

PRAVO.UA