Использование земли в Украине является платным. Объектом платы за землю выступает земельный участок.

Указанная норма закреплена в Земельном кодексе (ЗК) Украины и действует с 2002 года. Казалось бы, все просто. Пользуешься землей — платишь налог. Но споры в правоприменительной практике, неоднозначное ее трактование, а во многих случаях и просто технические аспекты пока не дают 100-процентной реализации указанной нормы закона.

Оформить право

Плата за землю относится к местным налогам и представляет собой довольно существенный источник доходов для местных бюджетов. Поэтому в условиях проводимой реформы децентрализации власти в Украине полноценное получение средств от собственников и пользователей земли становится одной из приоритетных задач органов местного самоуправления.

Уточним, что, согласно положениям Налогового кодекса (НК) Украины, для начисления платы за землю необходимо наличие двух ключевых условий — земельного участка (объекта налогообложения) и законного права пользования таким участком у соответствующего лица (субъекта налогообложения).

Действующая редакция НК Украины привязывает процедуру начисления платы за землю к данным двух реестров:

— Государственного земельного кадастра (ГЗК), откуда берутся данные о земельном участке и его основных характеристиках, такие как площадь и вид целевого использования, которые играют ключевую роль в исчислении суммы налога;

— Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, содержащего актуальную информацию о собственниках и пользователях земельных участков.

Но наполнение указанных реестров сегодня не полностью отражает объективную действительность существующих земельных правоотношений. Соответственно, две наиболее распространенные проблемные ситуации, с которыми сталкиваются получатели платы за землю, — это отсутствие актуальных сведений о земельном участке в Государственном земельном кадастре и уклонение от оформления прав на него, что может иметь место как при сформированном участке, так и в комплексе с первой проблемой.

Есть, конечно, и третья ситуация, когда при всех имеющихся вводных данных (присвоенный кадастровый номер, наличие правоустанавливающего документа на землю) лицо не платит налог, но описание такого формата правоотношений не является предметом данной статьи.

Рассмотрим более детально две описанные выше ситуации.

Выйти из тени

В первую очередь стоит обратиться к законодательному определению понятия «земельный участок». Согласно положениям статей 78-79¹ ЗК Украины земельным участком является часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и соответствующими правами на нее. Формирование земельного участка как объекта гражданских прав (и вместе с тем объекта налогообложения) предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в ГЗК. Участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

По данным ежегодного мониторинга земельных правоотношений, в Украине по состоянию на декабрь 2017 года всего в ГЗК было зарегистрировано приблизительно 31,1 млн га земель (около 51,5 % общей территории Украины). Из них земель в частной собственности — 24,3 млн га (78,0 % от общей площади зарегистрированных земель), в государственной — 6,4 млн га (соответственно 20,6 %), в коммунальной — 0,44 млн га (1,4 %). При этом 97 % всех зарегистрированных земель расположены в районах населенных пунктов.

Также статистика свидетельствует о том, что лишь половина земель «видна» контролирующим органам. Для эффективного наполнения бюджетов остро стоит первоочередная задача — наполнение Государственного земельного кадастра. Эта процедура требует финансовых вложений, во многих случаях довольно значительных, поэтому продвигается не слишком быстро.

Какие шаги были предприняты? С 17 июля 2018 года в Порядке нормативной денежной оценки земель населенных пунктов, утвержденном приказом Министерства аграрной политики и продовольствия Украины № 489 от 25 ноября 2016 года, был изменен один из множителей, используемых в формуле расчета размера платы за землю, с 2 на 3. Это коэффициент, применяемый для земельных участков, информация о которых не внесена в Государственный земельный кадастр, либо при отсутствии в ГЗК данных о коде классификации видов целевого предназначения земель.

Дальше — больше. Органы местного самоуправления, имея полномочия по установлению ставок платы за землю, также принимают решения по увеличению составляющих формулы расчета. Так, к примеру, Харьковским городским советом было принято решение № 1284/18 от 28 ноября 2018 года (вступило в силу с 1 января 2019 года) об увеличении в три раза ставки налога для земель, находящихся в постоянном пользовании субъектов, имеющих такое право согласно действующей редакции статьи 92 ЗК Украины, и в четыре раза — для земель, пребывающих в постоянном пользовании субъектов, которые получили это право в более ранние периоды, но сегодня в статье 92 не указаны. Речь идет об участках, не внесенных в ГЗК, в связи с чем невозможно сформировать справку об их нормативной денежной оценке.

Таким образом, отмечаем общую тенденцию «сгущения туч» над субъектами, которые долгие годы не спешили разрабатывать необходимую документацию и вносить сведения о своих участках в ГЗК.

Платит пользователь

Еще одна ситуация, которую пытаются изменить органы местного самоуправления и налоговой службы, касается уклонения от оформления какого-либо права на фактически используемый земельный участок. Классический пример — наличие в собственности зданий, помещений, но отсутствие документов устанавливающих право собственности на землю, на которой такие здания расположены.

Судебная практика по этому вопросу сформировалась неоднозначная. Суды, ссылаясь на статью 120 ЗК Украины, констатировали, что переход права собственности на здание, расположенное на участке, который находится в пользовании, прекращает такое право пользования для предыдущего собственника здания и предоставляет его новому.

Но должен ли новый собственник здания платить арендую плату, если договор аренды земли им не заключался?

Сегодня уже сформирована однозначная позиция относительно данного вопроса, которая изложена и в разъяснениях налоговой, и в судебных решениях. Так, в многочисленных разъяснениях и налоговых консультациях органы Государственной налоговой службы Украины указывают, что в случае отсутствия у предприятия правоустанавливающих документов на земельный участок такое предприятие нельзя считать плательщиком налога за землю.

При этом Верховный Суд в ряде решений сформулировал позицию, согласно которой фактический пользователь земельных участков, без достаточных правовых оснований за счет собственника этих участков сохранивший у себя средства, которые должен был уплатить за пользование участками, обязан вернуть их собственнику участков на основании части 1 статьи 1212 Гражданского кодекса Украины.

Стоить отметить, что для определения площади участка как базы расчета денежных требований горсоветов в этой категории споров суд принимает к сведению акты обследований, составленные соответствующими департаментами контроля органов местного самоуправления.

Заполнить пробелы

Сегодня еще существует ряд пробелов в правоприменительной практике, направленной на взыскание средств с недобросовестных землепользователей. В любом случае грамотное юридическое планирование своей деятельности, которая предусматривает землепользование, является необходимым условием законной реализации своих прав с оптимальной налоговой нагрузкой.

ЛЮБИЧ Виктория — партнер АО «Кролевецкий и Партнеры», руководитель практики агробизнеса, недвижимости и строительства, г. Киев

МНЕНИЕ
После регистрации
Евгения ЧЕРНЕЦОВА, юрист KPMG Law
Вопрос, касающийся необходимости внесения арендной платы новым собственником зданий до оформления права пользования земельным участком, достаточно дискуссионный. С одной стороны, уже сформирована судебная практика, которая подтверждает «автоматичность» перехода прав на землю к новому собственнику зданий на основании статьи 120 Земельного кодекса Украины. При этом, согласно пункту 287.1 статьи 287 Налогового кодекса Украины, обязанность внесения платы за землю возникает со дня возникновения права пользования земельным участком, то есть с момента его государственной регистрации. Обобщающая консультация Министерства финансов Украины от 6 июля 2018 года, изложенная в приказе № 602, подтверждает позицию относительно того, что до момента возникновения прав на земельный участок, в том числе внесения записи в Государственный земельный кадастр, собственник недвижимого имущества не должен платить земельный налог (по аналогии и арендную плату). В то же время существует неоднозначная судебная практика при решении вопроса, должен ли новый собственник компенсировать убытки, причиненные непоступлением в бюджет средств, в размере арендной платы либо возвращать безосновательно сохраненные средства в виде неуплаченной арендной платы, согласно статье 1212 Гражданского кодекса Украины.