прапор_України

Генеральний партнер 2022 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Юридическая практика № 42 » Перезаключительные положения

Перезаключительные положения

Рубрика Тема номера
Из-за недостатков действующего законодательства государственные регистраторы не регистрируют право аренды на земельный участок, на котором расположена приобретенная недвижимость, без перезаключения договора

Ввиду усиления интереса Верховного Суда к вопросу о переходе прав на земельный участок к новому собственнику расположенного на нем объекта недвижимости ключевыми в анализе последней судебной практики являются такие аспекты перехода права, в том числе и аренды земли в порядке статьи 120 Земельного кодекса (ЗК) Украины: 1) является ли необходимым принятие органом, уполномоченным распоряжаться соответствующим земельным участком государственной или коммунальной собственности (орган власти), решения о передаче новому собственнику объекта недвижимости (правоприобретателю) права аренды на земельный участок, на котором расположен этот объект (земельный участок); 2) с какого момента у правоприобретателя возникает право аренды на земельный участок; 3) что является основанием для регистрации права аренды на земельный участок за правоприобретателем.

Решение о передаче

Положения статей 120 ЗК Украины, 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины, части 3 статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон) предусматривают следующее:

— приобретатель права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, заменяет сторону в обязательстве аренды земельного участка — арендатора;

— обязательство, в котором происходит замена стороны, уже возникло на основании решения органа власти (часть 1 статьи 116 ЗК Украины);

— к правоприобретателю переходит уже существующее право аренды на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего арендатора.

Таким образом, законодательство не предусматривает необходимости принятия органом власти решения о передаче правоприобретателю права аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект.

Эта позиция подтверждается судебной практикой, а именно:

— статья 120 ЗК Украины является специальной нормой по отношению к статье 116 ЗК Украины (постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 23 мая 2018 года по делу № 909/786/17);

— переход права аренды к правоприобретателю не требует дополнительного решения органа власти (пункт 2.16 постановления пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 17 мая 2011 года № 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных отношений»);

— правоприобретатель получает право аренды на земельный участок по действующему договору аренды, а не в порядке повторного предоставления земельного участка, на тех же условиях и в том же ­объеме, что были у предыдущего землепользователя (постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 4 июля 2019 года по делу № 911/2244/18).

Возникновение права

В соответствии со статьей 120 ЗК Ук­раины моментом возникновения у приобретателя права аренды земельного участка является момент государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости (постановления Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 30 мая 2018 года по делу № 908/1990/17 и от 5 февраля 2019 года по делу № 914/1131/18).

В то же время положения статьи 120 ЗК Украины могут вступать в коллизию с частью 2 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон о регистрации прав), поскольку, согласно данной норме, право аренды на земельный участок у правоприобретателя возникает с момента государственной регистрации такого права.

На практике для подтверждения факта возникновения права аренды на земельный участок правоприобретателю приходится обращаться за регистрацией такого права. Соответствующее обращение, впрочем, не опровергает факта возникновения у правоприобретателя права аренды на земельный участок с момента государственной регистрации права собственности правоприобретателя на объект недвижимости:

— «замена арендатора земельного участка в действующем договоре аренды земли происходит автоматически, в силу прямой нормы закона, независимо от того, состоялось ли документальное переоформление арендного правоотношения путем внесения изменений в договор по отношению к арендатору, поскольку переоформление лишь формально отображает то, что прямо закреплено в законе» (постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 6 марта 2019 года по делу № 914/2687/17);

— «условия основного договора аренды для лица, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, остаются неизменными с момента заключения сторонами договора купли-продажи, а следовательно, момент обращения нового собственника имущества к арендодателю для внесения изменений в такой договор аренды не влияет на объем прав и условия договора, которые установлены для предыдущего землепользователя, в силу прямой нормы закона» (постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 4 июля 2019 года по делу № 911/2244/18).

Таким образом, моментом возникновения у правоприобретателя права аренды на земельный участок является момент государственной регистрации права собственности приобретателя на объект недвижимости независимо от внесения изменений или переоформления соответствующего договора аренды.

Вместе с тем на данный момент судебная практика трансформируется в ключе подхода к определению момента, с которого у правоприобретателя возникает обязанность по уплате арендной платы по договору аренды, заключенному с предыдущим собственником объекта недвижимости.

Так, если в постановлении от 4 июня 2018 года по делу № 922/3702/16 Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда изложил позицию, согласно которой обязательство по уплате земельного налога возникает только после регистрации прав на земельный участок, то в определении от 2 октября 2019 года по делу № 913/169/18 Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда решил отступить от указанного выше вывода, отметив, что обязанность по уплате земельного налога переходит к правоприобретателю автоматически вследствие перехода права собственности на объект недвижимости.

С целью формирования единой правоприменительной практики последнее дело было передано на рассмотрение Судебной палаты по вопросам земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда.

Основание для регистрации

К примеру, согласно части 7 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» основанием для государственной регистрации за правоприобретателем права аренды на земельный участок в случае передачи правоприобретателю права собственности на объект недвижимости при обращении взыскания на него будет соответствующий договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Такие документы также указаны как основание для государственной регистрации права аренды на земельный участок за правоприобретателем в пункте 14 части 1 статьи 27 Закона о регистрации прав.

Вместе с тем необходимо отметить следующее:

— абзацем 2 части 5 статьи 18 Закона о регистрации прав предусмотрено, что в случае приобретения права собственности на объект одновременно с приобретением права аренды на земельный участок правоприобретатель подает одно заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости и на земельный участок;

— абзацем 3 пункта 18 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года № 1127 (Порядок регистрации прав), установлено, что в данном случае государственный регистратор принимает одно решение относительно государственной регистрации прав или отказа в такой регистрации.

Но на практике государственные регистраторы (в том числе нотариусы) требуют предоставления дополнительных (кроме правоустанавливающего документа правоприобретателя на объект недвижимости) документов для государственной регистрации за правоприобретателем права аренды на земельный участок.

Аргументация государственных регистраторов базируется на крайне неудачной формулировке абзаца 8 части 1 статьи 31 Закона, при буквальном толковании которого можно сделать вывод, что договор аренды земельного участка прекращается полностью в случае приобретения правоприобретателем права собственности на объект недвижимости, и на отсутствии в Порядке регистрации прав четкой процедуры осуществления государственной регистрации перехода прав на земельный участок согласно статье 120 ЗК Украины, в частности, речь идет о неурегулированности вопроса, касающегося возможности регистрации двух разных видов прав на два разных объекта на основании одного заявления.

Подтверждение прав

Следовательно, из-за недостатков действующего законодательства на практике государственные регистраторы не всегда регистрируют за правоприобретателем право аренды на земельный участок без предоставления им подписанного органом власти договора о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка или перезаключенного договора аренды земельного участка.

 

МИХАЙЛЕНКО Дарина — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев,

РАДЗИВОН Дмитрий — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

tg-10
4_TaxForce600_90
covid
На-сайт_балы_600х90
На-сайт1_600x90
top50_2020_600x90
ULF_0002
Vacancies_600x90_ua

Інші новини

PRAVO.UA