Любые неточности земельного законодательства содействуют рейдерству, злоупотреблению должностными лицами своими полномочиями, что в свою очередь ухудшает инвестиционный климат в Украине.

Что изменилось?

Во-первых, появилась возможность отменять государственную регистрацию земельных участков на основании судебного решения.Так, 5 декабря 2019 года был принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (Закон № 340-ІХ от 5 декабря 2019 года). Данным Законом дополнены статья 79¹ Земельного кодекса (ЗК) Украины и статья 24 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре», согласно которым в дальнейшем основанием для прекращения существования земельного участка как объекта гражданских прав является судебное решение об отмене государственной регистрации такого земельного участка. Упомянутая правка имеет существенное значение, поскольку до принятия Закона № 340-ІХ от 5 декабря 2019 года суды фактически не могли отменять государственную регистрацию земельных участков, ведь это судебное решение не могло быть исполнено в силу отсутствия такого основания для отмены регистрации земельного участка, как судебное решение. В подтверждение этому стоит отметить, что практика кассационных судов по данному вопросу отсутствует по сей день.

Вместе с тем не единичными были случаи незаконного формирования земельных участков на месте других земельных участков, вследствие чего нарушались права собственников (пользователей) ранее сформированных земельных участков. Однако лицо, чьи права были нарушены, не могло защитить свои интересы в суде.

Во-вторых, появилась альтернатива судебному обжалованию действий Государственного кадастрового регистратора — процедура административного обжалования. Так, во исполнение абзаца 2 части 2 статьи 39 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» принято постановление Кабинета Министров Украины (КМУ) «О внесении изменений в Порядок ведения Государственного земельного кадастра» от 4 декабря 2019 года № 1140 (постановление КМУ № 1140), согласно которому, среди прочего, установлена процедура административного обжалования действий Государственного кадастрового регистратора. Эффективность применения такого обжалования можно лишь проверить со временем, однако указанные изменения уже можно считать позитивными, ведь количество способов обжалования увеличивается. Кроме того, процедура административного обжалования выглядит оптимальной в силу сроков рассмотрения жалобы — не более 45 дней, чего нельзя сказать о судебном обжаловании.

Противоречия в законодательстве

Актуальная редакция Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17 октября 2012 года № 1051 (пункт 114 постановления № 1051) не имеет такого основания для отмены регистрации земельных участков, как наличие судебного решения об отмене регистрации земельного участка. При этом, как упоминалось, сейчас законами Украины отмена регистрации земельных участков на основании судебного решения предусмотрена. Не акцентируя внимание на юридической силе закона и подзаконного нормативно-правового акта, укажем, что детальный порядок действий кадастровых регистраторов в Государственном земельном кадастре (ГЗК) все же определяет именно постановление № 1051, что в дальнейшем может стать причиной неисполнения соответствующего судебного акта по отмене регистрации земельного участка на основании решения суда.

Более того, постановление № 1051 рассматривает решение суда как основание для регистрационных действий в контексте отмены (возобновления) записи в поземельной книге. Если же регистрация земельного участка была отменена, то в силу пункта 57 постановления № 1051 поземельная книга на такой земельный участок закрывается, а, следовательно, отменить (возобновить) запись в уже закрытой поземельной книге не будет представляться возможным и юридически целесообразным.

Защита в суде

Так, в ЗК Украины и Законе Украины «О Государственном земельном кадастре» появилась норма о возможности отмены регистрации земельного участка на основании решения суда. Несмотря на отсутствие законодательного регулирования, суды первой и апелляционной инстанций и ранее выносили решения по отмене государственной регистрации земельных участков (например, постановление Харьковского апелляционного суда от 11 декабря 2018 года по делу № 619/1894/17, постановление Киевского апелляционного административного суда от 12 февраля 2018 года по делу № 826/19769/16). Но до суда кассационной инстанции такие дела, как правило, не доходили в силу разных причин.

При этом при судебном обжаловании государственной регистрации земельных участков, среди прочего, стоит учитывать два фактора: (1) для отмены регистрации земельного участка должна быть незаконной именно процедура его регистрации (документация по землеустройству не отвечает требованиям Закона Украины «О землеустройстве», был подан неполный пакет документов, границы участка пересекаются с соседним земельным участок и т.д.). Просто незаконной выдачи правоустанавливающего документа будет мало (например, если правоустанавливающий документ выдал неуполномоченный орган); (2) если вещные права и/или обременения на земельный участок уже зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, то отмена регистрации такого земельного участка возможна только с прекращением всех вещных прав и/или обременений на такой земельный участок. А поэтому следует просить суд также признать недействительным правоустанавливающий документ и прекратить соответствующее право лица и/или обременение.

В последнем случае компетентным судом для рассмотрения данного спора будет именно суд общей юрисдикции, так как нарушаются права лица, которому земельный участок передавался в собственность (постановление Верховного Суда от 27 ноября 2019 года по делу № 362/123/15-ц).

Чего ожидать?

Не так давно была представлена стратегия развития Госгеокадастра «Кадастр 2.0: прозрачность, доступность, инновации». Представители Госгеокадастра заявляют, что по состоянию на конец января 2020 года указанная стратегия выполнена ориентировочно на 47 %. Среди новшеств, в частности, открытие данных относительно распоряжения землями сельскохозяйственного назначения и диджитализация работы Государственного фонда документации по землеустройству (Фонд), который в своем обновленном виде располагает очень ограниченной информацией. Например, по Киевской области подтягивается информация о не более чем 20 тысячах документаций по землеустройству, которая имеется в Фонде. При этом в соответствующем excel-файле, содержащем информацию о перечне документаций по землеустройству, которая разрабатывалась на земельные участки в Киевской области, есть данные о более чем 500 тысячах таких документаций. Перспективу поиска нужного пакета документации не трудно оценить, и она далеко не обнадеживающая.

Все же согласно указанной стратегии развития Госгеокадастра в ближайшем будущем планируется перенесение ведомостей о земельных участках, права на которые возникли до 1 января 2013 года, в ГЗК, полное открытие и безвозмездность предоставления геопространственных данных, запуск портала мониторинга земельных отношений и т.д. Указанные новшества должны заработать уже в 2020—2021 годах, они призваны защитить интересы собственников и землепользователей, обезопасить бизнес от рейдерства. Однако насколько успешно эти инструменты будут работать, зависит от их функционала и нормативного регулирования.

Также одним из требований За­ко­на № 340-ІХ от 5 декабря 2019 года предусматривается приведение программного и технологического обеспечения ГЗК в соответствие с указанным Законом. Сейчас же отмена регистрации земельного участка на основании судебного решения не может быть фактически выполнена в силу того, что программное обеспечение ГЗК не предусматривает такой функции. Ведь отменяя незаконную регистрацию земельного участка, нужно восстановить законную регистрацию предыдущего земельного участка. Возможно, упомянутая доработка программного обеспечения ГЗК в соответствии с законодательством подразумевает в том числе и возможность восстанавливать (переносить с архивного слоя ГЗК) регистрацию земельных участков.

Подводя итог всему изложенному выше, отметим, что, несмотря на риторику государственных органов относительно борьбы с рейдерством и направленность усилий на упрощение земельного законодательства, в том числе связанного с государственной регистрацией земельных участков и ведением ГЗК, усовершенствование законодательной базы в данном направлении остается все так же актуальным.

КАСЬЯНОВ Игорь — юрист АФ «Грамацкий и Партнеры», г. Киев