2018 год отметился увеличением количества рейдерских атак на бизнес. Отбирались корпоративные права, урожай и традиционно недвижимость. Защищались собственники по–разному: кто–то активно взывал к помощи бизнес–ассоциаций, кто–то ввязывался в затяжные судебные процессы. Однако большинство собственников так или иначе сначала прошли процедуру оспаривания незаконных решений регистраторов в Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации Министерства юстиции Украины (Антирейдерская комиссия). К слову, деятельность этой комиссии сегодня довольно сильно популяризирована на примере успешных кейсов по защите аграриев. Создается впечатление, что этот инструмент Минюста весьма эффективен. И действительно, по своей доступности он стоит на первом месте (срок подачи жалобы — до 60 дней, срок рассмотрения — 45 дней), а если жалоба допущена к рассмотрению и в деле есть процедурные нарушения регистратора, то, скорее всего, Антирейдерская комиссия жалобу удовлетворит. Многое тут зависит от компетенции юристов, которые должны грамотно подать материалы дела, чтобы не получить отказ по формальным признакам. Однако огромный массив дел остается неизвестным широкому кругу бизнес–среды, а ведь именно в таких делах проявляются серьезные недостатки процедуры, а точнее — проблематичность доступа к ней.

При рейдерской атаке, когда есть очевидные основания отменить незаконные регистрационные действия, рейдеры пытаются добиться отказа по жалобе еще на этапе ее допуска к рассмотрению. Поэтому поговорим о сложностях, с которыми могут столкнуться собственники при попытке вынести на рассмотрение Антирейдерской комиссии свой вопрос.

Блокировка рассмотрения

В настоящее время большой популярностью у рейдеров пользуется прием блокирования рассмотрения жалобы в Антирейдерской комиссии. Правовые основания для этого заложены в пункте 3 части 8 статьи 37 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон), согласно которой Минюст отказывает в удовлетворении жалобы, если есть информация о судебном производстве в связи со спором между теми же сторонами, по тому же предмету и на тех же основаниях. Как видим, основанием для отказа в удовлетворении жалобы является не само по себе судебное производство, а наличие у Антирейдерской комиссии информации о таком производстве. Более того, судебное производство должно быть между теми же сторонами, по тому же предмету, на тех же основаниях, что и рассматриваемая Антирейдерской комиссией жалоба.

На практике все происходит следующим образом. Сразу после рейдерской атаки преступники подают иск в суд с требованием признать совершенные регистрационные действия незаконными. На первый взгляд это выглядит абсурдно, ведь рейдеры подают иски против себя. Однако такое впечатление ошибочно. Единственная их цель — открыть производство по иску. Как только на руках у рейдеров появляется судебное определение, то в Антирейдерскую комиссию по почте направляется ходатайство, в котором Антирейдерская комиссия информируется о наличии открытого судебного производства. Поскольку согласно Закону наличие у Комиссии такой информации является основанием для отказа в удовлетворении жалобы, Антирейдерская комиссия в подавляющем большинстве случаев принимает решение об отказе. Справедливости ради нужно отметить, что в редких случаях Антирейдерская комиссия не принимает во внимание предоставленную рейдерами информацию, так как из нее не усматривается, совпадают ли в судебном производстве стороны, предмет и основания с делом, которое рассматривает Антирейдерская комиссия.

Наличие этой нормы в Законе и сложившаяся практика ее применения фактически позволяет рейдерам без больших усилий и коррупционных схем отсечь законного собственника от такого правового инструмента защиты недвижимости, как Антирейдерская комиссия.

Запрет регистрации

В свете борьбы с рейдерством бизнес–среда активно ищет механизмы превентивной защиты от этого явления. Традиционно используют механизм «дружественной» ипотеки.

Практика показала, что ипотечные и другие обременительные механизмы не спасают от рейдерской атаки. «Черные» регистраторы с легкостью снимают ипотеку, запреты и аресты на основании поддельных документов.

Поэтому особую актуальность приобрел вопрос: а каким же образом можно предотвратить преступный захват объектов? Существует возможность запрета регистрационных действий на основании заявления собственника. Такая возможность предоставлена статьей 25 Закона. Согласно этой норме собственник объекта недвижимости может в любой момент подать регистратору заявление с требованием внести в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (Реестр) запрет на регистрационные действия. В соответствии с этой же статьей Закона любой регистратор, к которому обратились за осуществлением регистрационных действий, если он видит в Реестре заявление собственника о наложении запрета, обязан приостановить все регистрационные действия. Такое заявление имеет четко ограниченный срок действия — десять рабочих дней. Данный срок дается собственнику для того, чтобы он подал регистратору решение суда о наложении ареста на объект недвижимости. Если такое решение суда в указанный срок не подано, то, согласно статье 25 Закона, регистратор автоматически возобновляет начатые ранее регистрационные действия.

На практике этим механизмом пользуются в двух случаях. Во–первых, когда рейдерская атака уже началась, но расширенные инструменты мониторинга Реестра позволили собственнику заранее узнать, что некий «черный» регистратор зашел в Реестр и начал в нем работу. Во–вторых, когда атака только предвидится. В таком случае собственник налагает запрет как бы заранее. При этом по истечении десяти рабочих дней собственник подает новое заявление на запрет. В этом плане Закон не ограничивает количества заявлений, которые может подавать собственник, и не устанавливает конкретных случаев для отказа в их удовлетворении. Иными словами, собственник может сколь угодно долго подавать заявления на запрет, а регистратор не вправе отказать в их удовлетворении. Но если в период действия очередного 10-дневного запрета начнется рейдерская атака, то регистрационные действия «черного» регистратора будут осуществляться в порядке очередности, то есть рейдерское заявление «станет в очередь» сразу за действующим заявлением на запрет. В таком случае, если собственник не подаст регистратору решение суда о наложении ареста, то по истечении очередного 10-дневного срока собственник уже не сможет подать новое заявление на запрет.

Минусов больше

Насколько эта норма эффективна? Среди плюсов стоит отметить ее превентивный характер, что позволяет заблаговременно заблокировать регистрационные действия относительно объекта недвижимости на уровне Реестра. Попытка рейдеров переписать объект в Реестре будет приостановлена как минимум на десять рабочих дней. Минусом можно считать то, что этого срока явно недостаточно для получения собственником решения суда об аресте, которое к тому же должно вступить в силу. К минусу этой нормы также следует отнести то, что на техническом уровне Реестр позволяет проводить регистрационные действия, невзирая на наличие в Реестре записей о запрете, аресте, ипотеке и т.д., что необходимо исправлять на уровне подзаконных актов. Конечно же, если регистратор незаконно перепишет недвижимость на рейдеров, несмотря на существующий в Реестре запрет, то это на 100 % будет считаться процедурным нарушением и подлежит отмене Антирейдерской комиссией. Однако мы уже говорили о том, что обоснованная жалоба может быть не допущена к рассмотрению по процедурным вопросам. Третьим минусом данного механизма можно считать возможность его использования самими рейдерами. На практике это выглядит следующим образом. После длительных судебных тяжб собственник получает долгожданное решение суда, однако в момент его подачи на регистрацию оказывается, что в Реестре уже зарегистрировано заявление рейдеров (а они на тот момент еще числятся в Реестре как собственники) на запрет. Затем через десять рабочих дней появляется некое решение суда (нередко даже поддельное) об аресте объекта, которое по сути блокирует регистрацию права собственности на неопределенный период.

Вывод

Механизм блокировки регистрационных действий в отношении объекта недвижимости посредством заявления собственника имеет больше минусов, чем плюсов. Поэтому его практическая польза в том виде, в котором он выписан в Законе, сомнительна. Данный механизм требует кардинальной переработки.

СИКОРСКИЙ Тимофей — партнер ЮФ «Салком», г. Киев