АНАТОЛИЙ МИРОШНИЧЕНКО,

Родился в 1977 году в Киеве. В 1999 году окончил Киевский национальный университет имени Тараса Шевченко. В 2004 году получил степень кандидата юридических наук, в 2010 году защитил докторскую диссертацию. В 2012—2015 годах — заведующий кафедрой земельного и аграрного права юридического факультета КНУ им. Тараса Шевченко. В 2015—2019 годах — член Высшего совета юстиции (с 2017 года — Высший совет правосудия). В сентябре 2019-го присоединился к партнерскому составу Юридической группы EUCON, возглавил практику земельного и аграрного права. Член Научно-консультационного совета при Верховном Суде. Автор более 100 научных работ. Заслуженный юрист Украины.

— Вопрос открытия рынка земель сегодня у всех на слуху. Существуют ли основания считать этот вопрос решенным?

— Я являюсь последовательным противником моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Жду отмены более 18 лет. Сегодня, пожалуй, впервые есть основания для осторожного оптимизма, поскольку во время предвыборной кампании и Президент Украины, и его политическая сила, имеющая в парламенте большинство, декларировали необходимость отмены моратория и перехода к цивилизованному рынку земель.

Более того, 13 ноября Верховная Рада одобрила законопроект, запускающий оборот земель сельскохозяйственного назначения (рег. № 2178-10) в первом чтении. По сути проект № 2178-10 представляет собой несколько смягченную версию правительственного проекта № 2178. Есть основания считать, что законопроект является продуктом согласованной позиции власти. С учетом этого шансы законодательной отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения и открытия рынка сегодня действительно высоки. Причем все указывает на то, что принятие окончательного решения состоится на протяжении ближайших месяцев.

— Каковы ожидаемые параметры рынка земель?

— Как предусматривает проект № 2178-10, мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения отменяется с 1 октября следующего года. Покупателями смогут стать граждане Украины и юридические лица, основанные в Украине. Но те из них, у которых доля в капитале принадлежит нерезидентам, смогут стать собственниками лишь c 2024 года (за исключением участков, которые уже используются такими юридическими лицами).

Также установлены ограничения относительно максимальной площади сельскохозяйственных земель, передаваемой «в одни руки»: это 0,5 % земель в Украине, 8 % земель в области и 35 % земель в объединенной территориальной общине.

Проект закона предусматривает возможность выкупить на льготных условиях (по нормативной денежной оценке с рассрочкой) части земельных участков, используемых на праве постоянного пользования, а также участков, если право постоянного пользования ими было переоформлено на право аренды.

Понимая компромиссность проекта, все же должен отметить, что, на мой взгляд, установленные в нем ограничения оборота сельскохозяйственных земель являются необоснованными. Особенно прискорбно, что документ ограничивает иностранное инвестирование в сельское хозяйство. Конечно, юристы могут предложить целый ряд конструкций, которые позволят иностранному инвестору получить контроль над землей (причем уже сегодня). Но установленные ограничения в любом случае приведут к недополучению инвестиций.

— К чему следует готовиться рынку в случае принятия закона до 1 октября 2020 года? Какова роль юридического советника в этой сфере?

— Принятие закона станет мощным сигналом и агробизнесу, и потенциальным инвесторам, и банковскому сектору, и страховикам, и лизинговым, и консалтинговым компаниям — всем, кто сегодня работает в аграрном секторе или планирует это делать в будущем. К открытию рынка готовиться нужно всем.

В частности, потенциальные покупатели земли начнут аккумулировать ресурсы, необходимые для приобретения земли, готовиться к привлечению капитала со стороны как в виде банковских кредитов, так и в других формах. Также большое значение имеет то, что правительство обещает перенаправить практически все ресурсы, доступные для государственной поддержки в аграрном секторе, на погашение процентов по кредитам на приобретение сельскохозяйственных земель. Это 4,4 млрд грн уже в следующем году и около 20 млрд грн в 2021-м. Сумма достаточно значительная.

В любом случае, независимо от формы будущего привлечения финансовых ресурсов, можно утверждать, что шансы на такое привлечение существенно возрастут, если потенциальные реципиенты оптимизируют свою корпоративную структуру, сделают ее более прозрачной, приведут в соответствие налоговый и бухгалтерский учет, наведут порядок с активами (в том числе обеспечат их юридическую чистоту). Часть фермеров (прежде всего мелких) сегодня существуют вообще вне правового поля — они не регистрируются как субъекты предпринимательской деятельности, не платят налоги (по крайней мере непосредственно), не оформляют договоры со своими работниками и т.д. Желание приобрести землю — прекрасный стимул для таких фермеров выйти из тени.

Что касается собственников паев, то им также следует основательно подготовиться. Прежде всего, необходимо оформить свои права, а поскольку около 1,5 млн первоначальных собственников паев во время действия моратория умерли, то одно лишь оформление наследства составит огромный массив правовой работы.

Можно предположить, что еще до наступления официальной даты открытия рынка начнутся подготовительные работы по купле земельных участков, получению кредитов, привлечению инвесторов в корпоративные структуры.

Скорее всего, резко обострится конкуренция между арендаторами при продлении срока аренды, что чревато увеличением количества споров.

— Какие изменения ожидаются после 1 октября 2020 года?

— Процессы, описанные выше, продолжатся, только с гораздо большей интенсивностью.

Юридическим советникам предстоит много работы по сопровождению сделок с землей, кредитных договоров, крупных инфраструктурных проектов, которые станут возможными благодаря открытию рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, есть вероятность, что побочным эффектом открытия рынка станет существенное возрастание числа конфликтов. Некоторые из них сейчас присутствуют в скрытом виде. Например, сегодня много земельных участков используются безосновательно, часто просто потому, что собственник умер, а у наследников до этого участка просто не доходят руки. Арендатор же вряд ли будет вычленять из единого массива разрозненные участки, на которые у него не получилось заключить договор аренды. Но когда наследники увидят перед собой перспективу в виде не пары тысяч гривен арендной платы за год (возможно, зерном и соломой), а десятков тысяч, конфликт может перейти в активную фазу.

К сожалению, вряд ли обойдется и без действий недобросовестных участников рынка, которые будут пытаться реализовать в земельной сфере аналог корпоративного «гринмейлинга», выкупая земельные участки посреди привлекательных массивов с единственной целью — создать фермерам неудобства и получить максимальную сумму «отступных». Противостоять таким попыткам можно и в рамках существующего регулирования, вместе с тем надеюсь, что парламент (с помощью юридической общественности) сможет за время, остающееся до запуска рынка, создать дополнительные эффективные предохранители от таких недобросовестных действий.

Все описанное выше означает появление спроса на широкий спектр юридических услуг — в сфере корпоративного, налогового, гражданского права.

В EUCON мы создали проектную группу, куда входят адвокаты, аудиторы и налоговые советники, то есть представители пяти различных практик: корпоративного права, бухгалтерского и налогового учета, финансовых инструментов, земельного и аграрного права, а также практики защиты бизнеса, которая готова предоставить аграрному бизнесу комплексное бизнес-решение: от подготовки хозяйства до получения кредитов на покупку земли.

Можно с уверенностью говорить о том, что юридический бизнес окажется в числе основных выгодополучателей открытия рынка сельхозземель.