Рынок недвижимости лихорадит уже не первый год: крупные инвесторы не решаются финансировать строительство объектов, покупатели теряют доверие к строительным компаниям, а для юристов практика недвижимости сегодня и вовсе не рассматривается в числе приоритетных. Особенно остро нестабильность на этом рынке ощущают на себе банковские и финансовые учреждения, принимающие недвижимое имущество в залог. Причем в ситуации, когда недобросовестные заемщики прибегают к все более изощренным способам уклонения от возврата задолженности, пытаясь вывести активы из-под ипотеки, страдают не только банки, но и покупатели обремененного имущества.

О том, какие факторы усугубляют ситуацию, какие риски существуют в банковской сфере и чего опасаются участники рынка, рассказал Денис Дольский, начальник управления по работе с проблемными активами ВТБ Банка.

— В последнее время в прессе все чаще появляются новости о случаях повторной продажи залогового имущества. Каким образом потенциальные покупатели могут обезопасить себя от участия в незаконных сделках купли-продажи, на что следует обратить внимание при их заключении?

— Для того чтобы не попасть в аферу, необходимо детально изучить юридические риски приобретения. Лучше, если это будут делать юристы, которые работают с физическими или юридическими лицами. Вторая рекомендация — приобретать залоговое имущество на публичных торгах. Они проводятся специализированными организациями, которых в настоящее время четыре, и все они аккредитованы Министерством юстиции.

— На каком этапе у банка могут начаться проблемы с застройщиком?

— До того момента, пока дом не готов на 100 % и не введен в эксплуатацию, все выглядит как нормальный бизнес-процесс. Проблемы зачастую возникают тогда, когда у недобросовестного застройщика появляется возможность продавать квартиры. В таких ситуациях возможны «игры» с банкротством, ликвидацией, выводом имущества из-под залога, а после — его продажи по заниженной стоимости. С этого момента и начинается афера.

— Насколько распространено такое явление в отношениях между заемщиками и банками?

— Это явление не системно. Однако в истории каждого банка имеются случаи, когда залоги выводятся либо продаются по заниженной стоимости в течение процедуры банкротства или в исполнительном производстве. Нельзя говорить, что это общий тренд на рынке, но, к сожалению, в каждом регионе находятся недобросовестные заемщики, которые не хотят возвращать долги и стараются вывести активы из залога.

Последний пример из нашей практики — взыскание задолженности с ЧП «Белый Слон», которое выступило имущественным поручителем ЧАО «Инвест-Маркет Украина». Кредитные отношения с последними продолжаются несколько лет, однако в конце 2012 года заемщик перестал исполнять свои обязательства. Поручителем и заемщиком было принято решение о ликвидации как раз в тот момент, когда нужно было сдавать объект и начинать реализацию квартир. После чего — кредит погасить.

Однако вместо этого на различных специализированных интернет-ресурсах стали появляться объявления о продаже квартир в упомянутом жилом доме, который находится в ипотеке ВТБ Банка. Следует подчеркнуть, что в данном случае могут пострадать простые граждане — покупатели квартир и парковочных мест в жилом комплексе «Белый Слон». Они могут попасть в ситуацию, когда сделки купли-продажи будут признаны недействительными как не имеющие под собой законных оснований, а возвращать деньги покупателям будет попросту некому. Таким образом, продажа квартир в этом жилом комплексе незаконна…

— Но ведь дело еще находится в процессе рассмотрения, и до решения суда называть такую продажу незаконной нельзя.

— Не совсем так… 13 марта Хозяйственный суд Харьковской области принял определение с целью обеспечения иска о запрете любых манипуляций с данным жилым комплексом. Пока это еще не решение суда, но в определении идет речь о запрете регистраторам, архитектурному бюро, БТИ, другим госорганам осуществлять какие-либо действия, связанные с регистрацией, перерегистрацией прав собственности по адресу: г. Харьков, ул. Профессорская, 34. Данный документ является публичным и внесен в Единый реестр судебных решений (№ 5023/5412/12). Кроме того, определение было разослано банком во все соответствующие инстанции. Тем не менее после 13 марта перерегистрация прав собственности продолжилась. В связи с этим мы предупреждаем потенциальных инвесторов или покупателей этих квартир — определение принято, и приобретать квартиры в ЖК «Белый слон» опасно.

— Участвуя в подобных конфликтах, привлекает ли банк внешних юридических советников или обходитесь внутренней юридической службой?

— Подобная практика существует, но используется не всегда. В основном внешние юридические советники привлекаются на разовые проекты с большим объемом работ. В ВТБ Банке своя высококвалифицированная и опытная юридическая служба и подразделение по работе с проблемными активами. Но когда аутсорсинг все же уместен, мы можем обратиться к юридическим фирмам.

— Какие, по вашему мнению, сложности существуют в действующем законодательстве в отношениях между кредитором и заемщиком? Каким образом можно устранить подобные коллизии?

— С 1 января 2013 года введен новый реестр прав на недвижимое имущество, в связи с этим нововведением появились определенные сложности — система еще не отлажена. Этим и воспользовались недобросовестные заемщики. Уверен, когда реестр полноценно заработает и регистраторы станут более опытными, все проблемы будут решены.

— Основная проблема в недостаточной законодательной базе или в несоблюдении действующего законодательства?

— В большей степени не исполняется действующее законодательство. Чиновников, госорганы и должников сложно привлечь к ответственности за невыполнение решений судов. Если бы все судебные решения и законы выполнялись, западные банки не уходили бы с Украины.

— Не боитесь того, что участие в подобных конфликтах отпугнет потенциальных клиентов финансовых учреждений, вкладывающих средства в строительство?

— Мы отстаиваем свою позицию в ситуации недобросовестных действий заемщиков. Если бы такие клиенты не проводили махинации и аферы, банки просто не попадали бы в подобные ситуации.

Если юридическое или физическое лицо берет кредит в банке, оно должно его вернуть. Если же этого не происходит, банк обязан отреагировать: у него есть свои обязательства по вкладам, депозитам и выплате процентов. Отвечать по обязательствам невозможно без погашения заемщиком кредитов. Поэтому реакция банка остается неизменной: стандартная жесткая позиция по отношению к неплательщикам.

(Беседовал Максим СЫСОЕНКО,
«Юридическая практика»)