Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (градостроительный Закон) значительно упростил общие принципы осуществления разрешительных процедур в строительной отрасли, однако на практике этот механизм заработал еще не в полную силу. Вышеуказанный закон не касается упрощения процедур, связанных с земельными вопросами, а потому никакого упрощения в этой части строительной деятельности не наблюдается.

Основным законодательным актом, который уточняет и, по сути, выполняет положения упрощения, является Закон Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» (разрешительный Закон). Данный документ, хотя и был принят еще в сентябре 2005 года, до сих пор практически не работает.

Итак, в рамках разрешительного Закона ­создана ­новая единица государственных служащих — государственные администраторы, создано «единое окно» выдачи всех разрешительных документов и определен порядок такой выдачи. Госадминистраторы обязаны принимать документы для выдачи различных разрешительных документов. В разрешительном Законе также прописан исчерпывающий перечень документов, которые имеет право требовать государственный администратор от заявителя, и срок подготовки разрешительного документа службой, уполномоченной выдавать тот или иной разрешительный документ. Практикующие юристы часто сталкивались с огромным перечнем дополнительной документации, необходимой для получения документов разрешительного характера в строительной сфере. Сейчас эту проблему надлежит решить ­госадминистратору.

Для примера возьмем знакомую для любого застройщика ситуацию, когда земля отведена, и на нее оформлено право пользования или собственности с соответствующим целевым назначением. Осталось только строить. Раньше для этого необходимо было самостоятельно получить два документа в местных органах архитектуры: вывод о соответствии намерений застройки градостроительной документации, а также архитектурно-планировочное задание для строительства, позднее — градостроительные условия и ограничения. Для получения первого документа следовало подготовить градостроительное обоснование и предпроектные предложения, а также заручиться визой «Не против» от всех заинтересованных организаций и учреждений.

Разрешением на проектирование мог выступать сам договор аренды (купли-продажи, дарения и т.д.) с целевым назначением для строительства и эксплуатации жилого дома (офисного или торгового центра и т.д.) или непосредственно распоряжение местной администрации о разрешении проектировать объект.

Теперь почти все это в прошлом, поскольку местные власти не имеют права давать или не давать разрешение на проектирование объекта. Такое разрешение теперь заменяет один документ — градостроительные условия и ограничения. В них местные органы архитектуры указывают, что и как надо получить для успешного начала проектирования объекта строительства.

Порядок их получения наиболее тщательно урегулирован в приказе Ми­нистерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины № 109 от 7 июля 2011 года «О порядке предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состав и содержание». Перечень объектов, строительство которых можно осуществлять без получения вышеуказанных градостроительных условий и ограничений, утвержден тем же приказом Минрегионстроя.

Таким образом, вроде бы заработал механизм получения исходных данных для проектирования на Украине. Но на практике для получения тех же градостроительных условий и ограничений, в любом случае, необходимо получить вывод органов архитектуры о соответствии намерений застройки градостроительной документации. Конечно же, его получение существенно ускорилось. Ранее можно было потратить на получение этого вывода месяц и более, теперь же его обязаны предоставлять в течение трех дней в рамках общей процедуры.

Однако если вы все пустите на самотек, то можете столкнуться с тем, что исполнители от архитектуры просто «не поймут», что вы имели в виду при подаче усеченного перечня документов через «единое окно». Как следствие, вы получите отказ либо такие кабальные требования в этих самых градостроительных условиях и ограничениях, что вам будет не до смеха.

В общем, порядок работы наших местных органов архитектуры не изменился, изменилась пока только скорость. Но и это уже огромный плюс. При этом в городском управлении архитектуры КГГА по-прежнему один приемный день в неделю.

Исходные данные на исходе

Следующим этапом работ по продвижению к началу строительства или хотя бы к его проектированию станет получение исходных данных. Ими являются технические условия от организаций и служб эксплуатирующих организаций. В данный момент количество таких служб в городе Киеве составляет от ­двенадцати до четырнадцати.

Необходимо отметить, что в городском разрешительном центре как раз крупных монополистов Киева и нет. Таким образом, нет внедрения ускоренной процедуры у представителей водоканала, ­энергетиков, тепловиков и ­других ­наиболее сложных в согласованиях служб. Эти структуры по-прежнему утверждают, что их ТУ можно получить за полтора-два месяца вместо положенных законом пятнадцати дней.

Хотелось бы остановиться на возможной ответственности эксплуатирующих служб, предусмотренной тем же градостроительным законом. Ее, попросту, нет, и не потому, что никто не жалуется, просто жаловаться в нашей стране — себе дороже. Например, перенос сетей: хоть формально и не приветствуется за счет застройщика, и может быть включен в покрытие затрат на развитие инфраструктуры города, однако по-прежнему очень больно бьет по карману того же застройщика на первоначальном этапе, и является лучшим сдерживающим фактором от жалобщиков на бездеятельность эксплуатационных служб с их техническими условиями.

Таким образом, действительно, часть ТУ можно получить за пятнадцать дней в городском разрешительном центре, а часть придется получать все тем же «дедовским» способом.

На данный момент еще не сложилась окончательная практика, какие документы все-таки выдает местная архитектура на этапе согласования проекта. Неясно, будет ли это также письмо-согласование по объекту строительства или просто регистрация проекта в градостроительном кадастре после или до прохождения государственной экспертизы проекта в случае ее необходимости.

Глас вопиющего на стройке

Следующим этапом в процедуре согласования проекта, по замыслу законодателей, являются общественные слушания. Процедура их проведения уже определена правительством, осталось дело за малым — внедрить ее в жизнь.

Как уже было сказано, процедура проведения общественных слушаний определена постановлением Кабинета Министров Украины от 25 мая 2011 года № 555. Данный нормативный акт действительно существенно формализовал вопросы проведения общественных слушаний, однако, по-прежнему, неясно, что делать с «заинтересованными» в срыве строительства, которые, собирая бабушек и прикрываясь ими, зарабатывают себе на жизнь.

Но дело даже не в этом. Наибольший практический интерес в постановлении представляет согласовательная комиссия, которая создается для решения наиболее проблемных вопросов с общественностью. Все мы видели, что никакой комиссии, скажем, в споре на Троещине создано не было. Градоначальник Киева попросту снес забор, и это было показано по телевидению. Спрашивается: зачем тогда было принимать закон и постановление правительства?

Далее, после утверждения проекта в органах архитектуры и согласования его с общественностью следует приступить к получению разрешения на строительство или просто к регистрации строительной декларации. На законодательном уровне все выглядит просто и понятно, однако на практике вы сталкиваетесь с ненужными проблемами. До сих пор неясно, кто регистрирует категорию сложности будущего объекта строительства, чем эта регистрация подтверждается, и как не попасть в более сложную категорию сложности, что, естественно, усложняет разрешительные процедуры.

Напоминаю, что категории сложности строительства указаны в Приложении П в ГСН А.2.2-3-2004. Именно они и являются тем показателем, на который могут опираться местные архитектурные управления, требуя от вас прохождения или непрохождения государственной комплексной экспертизы проекта. При этом не следует забывать о комплексной застройке территорий, которая вовсе не отображена в вышеуказанном ГСН. На данный момент устоявшейся практики еще нет, а если это так, то лучшим поведением в этом случае будет перекладывание ответственности за категорию сложности объекта на плечи проектанта. Лучше, если вы это укажете в техническом задании на проектирование, а проектанты будут это ваше видение претворять в жизнь.

Важно, что вопрос о паевом участии застройщика в развитии инфраструктуры населенного пункта также нашел свое воплощение в нормах градостроительного Закона, но еще более важно то, что местные власти не должны по-своему интерпретировать его нормы. На практике же все еще встречаются случаи «выкручивания рук» застройщику.

«Ордероносцы» 2011

Следующим этапом согласовательных процедур является получение (открытие) ордера на проведение конкретных строительных работ на основании полученных документов. Ранее этот этап регулировался Правилами благоустройства городов, где уточнялся перечень документов, которые подавались на получение письма согласований к ордеру. Даже сейчас состав этого письма согласований решается работником управления благоустройства, и от этого, увы, многое зависит. Одним застройщикам указывают пять-шесть согласований, а другим могут вписать и все пятнадцать. Пока вы не получите все согласования в письменном виде, нечего и думать о получении ордера на строительство, а без него вы и ваша организация-застройщик — нарушители комплекса законов о благоустройстве, и это может окончиться сносом забора на стройке и выводом на штрафплощадку всей вашей техники. Причем все это будет сделано за ваш счет.

Таким образом, необходимо тщательно относиться к перечню дополнительных согласований и не забывать о своих правах в органах благоустройства. В случае нарушений следует обращаться в органы местного самоуправления (городские советы) с требованием внесения изменений в местные же правила благоустройства для упрощения процедур открытия строительных ордеров. И пока это не сделано, необходимо обращать внимание сотрудников управлений по благоустройству на нормы законодательных актов, регулирующих строительную отрасль.

Окончательная практика правоприменения новых строительных нормативных актов еще не сложилась, однако ясно то, что старые порядки взимания мзды будут пытаться оставить и в новых реалиях.

Уважаемые коллеги, на чиновников надо влиять хотя бы в духе тех законодательных актов, которые они сами принимали, только своими действиями мы можем создать правильную практику применения нормативных актов в строительной сфере.

ДОРОФЕЕВ Дмитрий — управляющий партнер ЮК DS Partners, г. Киев

---

Процедура

Безошибочный выбор

Наталия ГАЙДАЙ,
юрист ЮФ «Антика»

В соответствии с положениями Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17 февраля 2011 года и постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 года изменилась процедура оформления права застройщика-заказчика на выполнение подготовительных и строительных работ. Нововведением стали процедуры подачи и регистрации уведомления и декларации о начале подготовительных и/или строительных работ, что, на первый взгляд, упрощает процедуру.

При этом на заказчика возлагается ряд дополнительных обязательств.

Во-первых, отнесение объекта к более низкой категории осуществляется на стадии проектирования, что повышает риск выбора заказчиком «ошибочной» процедуры оформления права на выполнение строительных работ, «выявления» Государственной инспекцией архитектурно-строительного контроля (ГИАСК) объектов незаконного строительства и, впоследствии, применения штрафных санкций.

Во-вторых, ранее ГИАСК самостоятельно информировала местный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления о выдаче разрешения на выполнение работ. Теперь эта функция возложена на заказчика, который, дополнительно, информирует также органы пожарной и техногенной безопасности.