Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №38 (717) » Отмена моратория: реформы в землю

Отмена моратория: реформы в землю

Открытие рынка земель сельхозназначения усложнит оформление права собственности на все земли

Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения является едва ли не самым острым и болезненным вопросом земельного права. Внедрение рынка земли на протяжении долгого времени воспринималось неоднозначно, в связи с чем свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения на законодательном уровне блокировался. Так, мораторий на оборот земель сельскохозяйственного назначения (хотя этот термин является условным и не используется законодателем) был введен с принятием Земельного кодекса (ЗК) Украины в 2001 году, соответствующие положения содержатся в пункте 15 переходных положений ЗК Украины. Эти положения неоднократно уточнялись: что именно запрещается (какие договоры), и относительно какого именно объекта (земельных участков).

Уверенным шагом к отмене моратория

За время существования моратория юристами предпринимались, зачастую, небезуспешные попытки обхода такого запрета. Специалисты выстраивали соответствующие схемы. При этом в основе таких схем были не только недостатки законодательной техники, но и основное противоречие законодательства: с одной стороны, Конституция Украины, Гражданский кодекс (ГК), Хозяйственный кодекс (ХК) Украины, а частично и ЗК Украины провозглашали свободу распоряжения собственностью, свободу договоров, свободу предпринимательской деятельности. С другой стороны, в земельном праве эта свобода ограничивалась или, фактически, запрещалась. В таких законодательных условиях всегда был спрос на земельные участки и предложение (желание продать). В таких условиях многие юристы пытались строить свои конструкции для достижения цели, которые ставили перед ними собственники или приобретатели земли.

Одним из шагов отмены моратория стало принятие 7 июля 2011 года Закона Украины «О государственном земельном кадастре» № 3613-VI, который вступит в силу с 1 января 2013 года. Этот нормативный акт содержит положения, касающиеся оформления права собственности на земельный участок, в том числе сельскохозяйственного назначения.

Следующим шагом по отмене моратория может стать принятие другого важного законопроекта, а именно: проекта Закона «О рынке земли» № 9001‑1 от 19 июля 2011 года, который внесен Кабинетом Министров Украины в Верховный Совет Украины, зарегистрирован и, наверняка, вскоре будет рассмотрен вместе с альтернативными проектами.

Семь кругов права собственности

Для юристов-практиков полноценное функционирование рынка земель означает понимание процедуры заключения и оформления сделок с земельными участками (купля-продажа, залог и пр.). Какой будет такая процедура после принятия и введения в действие соответствующего закона?

Следует обратить внимание на то, что система регистрации договоров купли-продажи земли меняется с 1 января 2013 года. При этом Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» вступает в силу годом раньше, то есть с 1 января 2012 года.

Так, с 1 января 2013 года вносятся изменения в статью 126 ЗК Украины. Напомним, что она содержит перечень документов, которые удостоверяют право собственности на землю. На данный момент такими документами, в частности, являются государственный акт на право собственности на землю или сделка об отчуждении земельного участка с отметкой о государственной регистрации в государственном земельном кадастре. Вместе с тем, после 1 января 2013 ­года в ­статье 126 ЗК Украины не будет перечня документов, удостоверяющих право на землю. Вместо этого будет содержаться ссылка на Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Право собственности на недвижимое имущество (к которому относится и земельный участок) подтверждается документом под названием «Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество». Это следует из части 1 статьи 18 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Следовательно, нотариус или другие лица могут признать право на землю только в том случае, если у правообладателя на руках находится не государственный акт или договор, зарегистрированный в Государственном земельном кадастре, а свидетельство. Без такого документа совершение сделки с землей будет невозможно.

Для того чтобы получить такое свидетельство, необходимо будет обратиться в органы регистрации вещных прав и предоставить им государственный акт о праве собственности на землю. Это следует из положений статьи 19 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Кроме того, Законом Украины «О Государственном земельном кадастре» предусмотрен документ — извлечение из Государственного земельного кадастра, который, как следует из части 8 статьи 24 этого же закона, подтверждает государственную регистрацию земельного участка. При этом ЗК Украины дополнен статьей 791, часть 10 которой устанавливает, что государственная регистрация вещных прав на земельные участки производится после государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре Украины.

На практике это означает, что после 1 января 2013 года заключение сделки с землей будет возможно только при наличии таких документов: Извлечения из государственного земельного кадастра и Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество (на землю). Но, кроме этого, следует понимать, что новый собственник не сможет распоряжаться землей (например, использовать ее как объект ипотеки или сдавать в аренду) до тех пор, пока не получит такие же документы на свое имя на этот же земельный участок. Следовательно, ему предстоит пройти процедуру оформления по новому кругу, то есть зарегистрировать сделку в кадастре, получить Извлечение, после этого оформить в органе регистрации прав и получить соответствующее свидетельство. Будет ли это содействовать формированию эффективного рынка земли?

Таким образом, отмена моратория и земельная реформа в целом, в конечном счете, при существующей редакции законодательства не приведет к большему комфорту участников правоотношений, не будет содействовать упрощению процедуры оборота земель, а наоборот — усложнит оформление права собственности. При этом такое усложнение будет касаться всех земель, не только сельскохозяйственного назначения.

ПОЛИВОДСКИЙ Александр — парт­нер ЮФ «София», адвокат, г. Киев


Факторы

Без права на ошибку

Важный аспект — требования к документам, которые являются основанием для внесения информации в Государственный земельный кадастр. Так, статья 22 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» устанавливает, что документы, которые подаются для оформления земельного участка, не могут содержать, в частности, подчисток, орфографических ошибок. При этом часть 6 статьи 26 этого же закона предоставляет право государственному кадастровому регистратору отказывать в совершении регистрационных действий в случае несоответствия документов требованиям законодательства. Аналогичные положения содержатся также в Законе Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Естественно, несоответствием закону может быть признано наличие ошибок в договоре, которым оформляется отчуждение. Безусловно, юрис­ты должны быть грамотны, и при подготовке документов внимательно относиться к каждому знаку в тексте договора. Но, все же, как быть в том случае, если юрист уверен в правильности орфографии, а чиновник считает, что в тексте, скажем, имеется лишняя запятая? Ответа на этот вопрос закон не содержит.

Кроме того, следует признать, что опечатки или незначительные ошибки все же случаются. Как быть в таком случае? До последнего времени ответ на этот вопрос можно было искать в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины (утверждена приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 года № 20/5), которая предусматривала право нотариуса на внесение правок в текст документов, которые им удостоверяются. Но изменениями от 23 марта 2011 года № 884/5 из нее исключены положения, позволяющие нотариусам вносить правки в текст документов, которые они удостоверяют. Означает ли это, что юристы должны действовать по принципу сапера: без права на ошибку?

При этом право на ошибку чиновника закреплено на уровне закона, этому посвящена отдельная статья 37 Закона Украины «О государственном земельном кадастре», в которой расписана последовательность действий при такой ошибке. Можно ли в данном случае говорить о равенстве разных субъектов права: граждан и юридических лиц, которые выступают участниками сделок, и чиновников, которые оформляют такие сделки?..


Комментарии

Как быть с оценкой?

Екатерина НАСТЕЧКО,
юрисконсульт Denza LLC

Принятие Закона Украины «О рынке земель Украины» возможно в ближайшем будущем при условии, что будут поставлены реальные сроки подготовки финального варианта законопроекта, назначены ответственные за его доработку и определены сроки рассмотрения в законодательном органе Украины. При этом на данном этапе законопроект должен быть доработан и согласован в соответствии с принятым Законом Украины «О государственном земельном кадастре», а доработка других разделов законопроекта может повлечь очередное сдвижение сроков его рассмотрения и принятия в целом.

Важным нерешенным вопросом остается проведение оценки земельных участков с целью установления их реальной стоимости, а также проведение обучения специалистов соответствующих государственных органов с целью эффективного, правильного, соответствующего законодательству взаимодействия с гражданами и представителями юридических лиц во время оформления прав на земельные участки. В случае своевременного разрешения вышеуказанных вопросов земельное законодательство может пополниться новым, но, в то же время, давно ожидаемым Законом.

Свободы рынку не видать

Андрей МАРТЫН,
завкафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Украины

Завершение длящейся уже более 20 лет земельной реформы и включение земель сельскохозяйственного назначения в экономический оборот являются одной из ключевых составляющих реализуемой на Украине программы экономических реформ.

Но следует также понимать, что рынок сельскохозяйственных земель не станет «свободным» в привычном понимании, ибо главная цель государственного регулирования — постепенная концентрация участков в собственности сельских жителей, которые будут самостоятельно заниматься агробизнесом.

Осуществить сделку можно будет лишь при соблюдении значительного числа условий и формальностей. Так, покупателем участка не смогут стать юридические лица и иностранцы; перед заключением сделки необходимо будет урегулировать вопросы возможного приобретения участка лицами, обладающими преимущественными правами, — государством, арендатором и соседями; получить разрешение на экономическую концентрацию от органов Антимонопольного комитета Украины, если покупатель связан отношениями контроля с хозяйствующим субъектом; получить справку от Фонда гос­имущества при отчуждении многолетних насаждений; указать источники доходов покупателя.


Мнение

Отмена или очередное продление?

Алексей КОЛЧАНОВ,
юрист ЮФ «Астерс»

Опуская экономическую и политическую рито­рику целесооб­разности отмены ­моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения на данном этапе развития земельных правоотношений, следует отметить, что попытки законодателя так или иначе урегулировать этот вопрос в последнее время стали все более решительными. С принятием Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» и внесением в парламент проекта Закона Украины «О рынке земель» отчетливо виден вектор развития правового поля, которое, нужно признать, в этой части на данный момент является достаточно зыбким.

Предпосылками для отмены моратория, помимо тех, которые определены в подпункте «в» пункта 4 Заключительных положений и пунктах 14 и 15 Переходных положений Земельного Кодекса Украины, а это перечень проектов законов, которые подлежат разработке и принятию, должны стать, во-первых, эффективный работающий организационно-правовой механизм функционирования рынка земли, во-вторых, полностью осуществленная инвентаризация земель, в-третьих, работающая система государственного земельного кадастра. Помимо этого, необходимы достоверная информация о качественном составе земель и ее нормативная оценка.

Обобщая, для отмены моратория на Украине должен быть создан механизм продажи земельных участков и соответствующий способ контроля.

Разделяя в целом позитивную тенденцию нормотворчества, отметим, что законодателю, все же, следует с большей долей ответственности отнестись к намеченным темпам запуска рынка земли. Возможно, что именно по этой причине в парламенте и регистрируются проекты законов о продлении моратория. Последний из них, № 9014, был зарегистрирован в парламенте 18 июля 2011 года и передан в профильный комитет для рассмотрения.

«Одних рук» не избежать

Дмитрий СЛОБОДЯН,
адвокат МЮК «Александров и Партнеры»

Исходя из прогнозов снятия моратория, складывается однозначное мнение о том, что и лица, владеющие земельными участками, и арендаторы, в пользовании которых находятся эти участки, заинтересованы в отмене моратория. Значительная часть собственников земель сельхозназначения высказывают готовность их продать. Крупные игроки аграрного бизнеса намерены и выражают готовность скупать эти земли. В случае отмены моратория вполне можно ожидать перераспределения рынка сельхозземель. Госрегулирование как раз нацелено на то, чтобы предупредить монополизацию рынка сельхозземель, а также исключить возможность их спекулятивной скупки в первое время после снятия моратория (период становления рынка земель).

На сегодняшний день имеется три проекта закона «О рынке земель». Первый, от 19 июля с.г. № 9001‑1, внесен коллективом авторов во главе с Премьер-министром Н. Я. Азаровым, второй, от 18 июля с.г. № 9001, — народным депутатом Г. Е. Смитюхом, третий, от 6 сентября с.г. № 9001‑2, — народным депутатом О. В. Ляшко.

Авторы законопроектов предлагают следующие механизмы государственного регулирования рынка земли:

1. В проекте Г. Е. Смитюха предусмотрено создание Государственного земельного банка. С учетом положений проекта можно предположить, что данная структура будет выступать регулятором использования сельхозземель в банковском секторе. К примеру, обеспечение обязательств по кредитам, передача данного актива банковскому учреждению в счет погашения долга с последующей принудительной продажей такой земли.

2. Проекты предлагают установить лимиты площади сельхозземель, которые могут находиться в собственности у соответствующих лиц. Такой лимит может быть установлен на уровне 1,5 — 2 тыс. га.

3. Отчуждение земель государст­венной и коммунальной собственности должно осуществляться на конкурсной основе (посредством проведения земельных торгов). Установлено преимущественное право приобретения сельхозземель, находящихся в частной собственности, для ряда субъектов, а также специальный порядок отчуждения земель сельхозназначения с соблюдением такого преимущественного права. Нарушение этого порядка прямо повлечет за собой недействительность сделки.

4. С целью недопущения спекуляции на рынке сельхозземель установлены значительные ставки государственной пошлины при отчуждении земельных участков на протяжении первых пяти лет, с постепенным их понижением.

Однозначно можно утверждать, что в случае «открытия» рынка сельхозземель будут воплощаться в жизнь все новые и новые способы концентрации массивов земель сельскохозяйственного назначения в одних руках. Это может достигаться посредством структурирования бизнеса, использования судебных схем, а также иных механизмов переоформления прав на землю.

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Актуальный документ

Документы и аналитика

Обеспечение админиска

Акцент

Поразительный факт

Государство и юристы

Новости законотворчества

ВСУ вернут полномочия?

Государство и юристы

Hi-tech против «хай так»

Государство и юристы

Новости законотворчества

Вступили в силу новые правила оформления ДТП

Об усовершенствовании доступа к судебным решениям

Книжная полка

Антикоррупционное разъяснение

Неделя права

Венецианское мнение

Первая годовщина ВККС

Работа над ошибками

Неделя права

Новости из-за рубежа

Пилоты Lufthansa продолжат полеты до 65 лет

Юрист осужден за завышение счетов клиенту

Семьям погибших в авиакатастрофе 30 лет назад выплатят компенсации

Неделя права

Толк неуместен

Новости из зала суда

Судебная практика

Суд рассмотрит дело о повышении тарифов на ЖКХ в г. Днепропетровске

Суд вернул в госсобственность санаторий «Львов»

ВСУ решил, что 3% годовых и инфляционные можно взыскать отдельно от основного обязательства

Новости юридических фирм

Частная практика

Партнеры ЮФ «Вронский, Вронская и Партнеры» приняли участие в конференции

Лучший выбор 2011 года

«Саенко Харенко» — юридический советник в связи с продажей объекта недвижимости

А. Подгайный принял участие в подготовке новой редакции Закона «О морских портах»

Отрасли практики

Тактика войны ГНС за НДС

Лекарство от ТВ

Налоговое КУРСирование валюты

Связанные одним хлебом

Решать — не строить

Отмена моратория: реформы в землю

Работа для юриста

Юридические головоломки

Осторожное «зарплатообразование»

Дорога в «судебники»

Горе от LL.M.а

Рабочий график

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Верховная защита прав человека

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Решения недели

Судебная практика

Объекты жилищного фонда

Трудовые отношения

Инвестиционное соглашение

Самое важное

Конституционный индивидуализм

Адвокаты избрали «Киевсовет»

Судебная практика

Судебные решения

О некоторых нюансах обжалования актов налоговой проверки

Судебная практика

Участниками едиными

Тема номера

Бой с «тенью» — 3

Любишь кататься – люби платить

Добро обжаловать

Мытарства нерезидента

Налог на реальность

Частная практика

Разделение труда юристов

Офисная стратегия

Юридический форум

Структурирование на Кипре

Другие новости

PRAVO.UA

0
Оставить комментарийx
()
x

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: