Жители многоквартирных домов являются собственниками не всех помещений, находящихся в этих домах. Точнее, не все помещения в домах, которые находятся в общей совместной собственности всех жильцов и предназначены для обеспечения эксплуатации домов и бытового обслуживания их жильцов, являются вспомогательными. В частности, законодательство разделяет понятия вспомогательного помещения и нежилого помещения как отдельного объекта недвижимости. И на это обратила внимание Большая Палата Верховного Суда (ВС) в постановлении от 23 октября 2019 года по делу № 598/175/15-ц, в котором жильцы оспаривали решение исполкома органа местного самоуправления о передаче права собственности на подвальные помещения государству.

Так, согласно обстоятельствам дела, в январе 2015 года гр-н К. обратился в суд с иском к Министерству образования и науки Украины (Минобразования), Вишневецкому поселковому совету Збаражского района Тернопольской области (Вишневецкий совет), Збаражскому районному БТИ, государственному учебному заведению «В» (лицей). Истец просил признать незаконными и отменить решение исполкома поселкового совета о передаче права собственности на подвальные помещения государству Украина в лице Министерства образования от 23 декабря 2011 года, свидетельство о праве собственности от 29 ноября 2012 года и государственную регистрацию права собственности государства в лице Министерства образования, право оперативного управления ПТУ № 5 (в дальнейшем лицей) на эти подвальные помещения. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в деле принимали участие другие жильцы дома, в котором проживает истец.

Исковые требования гр-н К. обосновывал нарушением его права владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью, поскольку указанные подвальные помещения являются собственностью владельцев многоквартирного дома как вспомогательные помещения. В частности, истцом были поданы следующие документы: акт использования средств на текущий ремонт указанного жилого дома, согласно которому в доме осуществлен монтаж водосточной системы, построены новая опорная стена и новый забор; акт, составленный жильцами дома от 10 февраля 2015 года, о том, что ими более 20 лет используется подвальное помещение, за это время были проведены ремонтные работы подвального помещения и коммуникаций; акт от 16 ноября 2015 года и справка КП «В» от 10 марта 2017 года, в которых указано, что через подвальное помещение проходят инженерные коммуникации, а именно — сеть водоотвода, обеспечивающая санитарно-гигиенические условия эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов.

Збаражский районный суд Тернопольской области решением от 29 октября 2018 года удовлетворил исковые требования: признал незаконным и отменил обжалуемое решение исполкома Вишневецкого совета, свидетельство о праве собственности и государственную регистрацию права собственности государства в лице Министерства образования, право оперативного управления ПТУ на указанные подвальные помещения. При принятии решения суд исходил из того, что сособственники дома не предоставили согласия на передачу в государственную собственность нежилого подвального помещения, таким образом, ответчики нарушили право истца относительно владения, распоряжения и пользования этими помещениями.

Тернопольский апелляционный суд признал правильными выводы местного суда и в постановлении от 21 марта 2019 года отметил, что спорное подвальное помещение до изменения его статуса на «цокольное» было предназначено для общего пользования, в связи с чем относится к категории вспомогательных помещений. И поскольку оно пребывало в совместной собственности собственников приватизированных квартир, то вопрос относительно распоряжения указанным помещением должен решаться по их общему согласию, чего не было соблюдено.

Указанные решения были обжалованы Вишневецким лицеем, который просил их отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В своей жалобе кассатор указывал на два аспекта: этот спор является публично-правовым и не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, суды не дали надлежащей оценки заключению экспертизы, согласно которому спорное помещение относится к цокольным, поэтому не является вспомогательным, что исключает его предназначение для общего пользования.

Рассмотрев кассационную жалобу, Большая Палата ВС признала ее подлежащей частичному удовлетворению, указав на ошибочность доводов кассатора о том, что спор о признании противоправными решений органа местного самоуправления о передаче в постоянное пользование земельного участка и об оформлении свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости является публично-правовым и подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства.

Верховный Суд обратил внимание, что в рассматриваемом деле суть исковых требований сводится к обжалованию решения исполкома органа местного самоуправления об оформлении права собственности на подвальные помещения, на основании которого выдано обжалуемое свидетельство о праве собственности и проведена государственная регистрация права собственности на имущество, чем, по мнению истца, нарушены его права как сособственника общего имущества многоквартирного дома. То есть имеет место спор о праве — частноправовой спор, подлежащий рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Таким образом, с учетом характера спора, субъектного состава правоотношений, предмета и оснований заявленных требований этот спор должен рассматриваться по правилам Гражданского процессуального кодекса ГПК Украины как частноправовой.

Что же касается выводов местного и апелляционного судов по сути спора, то Верховный Суд отметил, что правовые основания приватизации государственного жилищного фонда, его дальнейшего использования и содержания определены Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Согласно части 2 статьи 10 указанного закона собственники квартир многоквартирных домов и жилой площади в общежитии являются сособственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома или общежитиях. Такие помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

При этом суд обратил внимание, что из норм указанного закона и Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан, утвержденного приказом Государственного комитета по жилищно-коммунальному хозяйству от 15 сентября 1992 года № 56 (действовавшего на момент приватизации жильцами указанного дома квартир) следует, что в жилых домах могут быть как вспомогательные, так и нежилые помещения, которые имеют отдельное, независимое назначение (магазины, кафе, парикмахерские, художественные мастерские и т.д.).

В многоквартирных жилых домах располагаются и нежилые помещения, которые предназначены для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений и в жилищный фонд не входят (часть 3 статьи 4 Жилищного кодекса Украинской ССР), и в результате приватизации квартир такого дома их жителями право собственности на эти помещения у них не возникает.

Для разграничения вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, предназначенных для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома и входящих в жилищный фонд, и нежилых помещений, которые предназначены для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений и в жилищный фонд не входят, следует исходить из места их расположения и общей характеристики совокупности свойств таких помещений, в том числе способа и порядка их использования, отмечает Большая Палата ВС.

Также суд обратил внимание, что архитектурно-плановое задание на составление проекта строительства жилого дома от 4 июня 1977 года в последнем абзаце содержит информацию о планировании строительства на первом этаже указанного жилого дома магазина. В соответствии со справкой Збаражского БТИ от 6 октября 2016 года в указанном жилом доме, кроме подвального помещения, пребывающего в собственности государства в лице Министерства образования, находятся другие подвальные помещения, но информация о том, кому они принадлежат, отсутствует. Кроме того, по результатам обследования, оформленного в форме отчета, составленного в 2018 году ФЛП «Б», сделан вывод, что нежилые помещения, размещенные под квартирами жилого дома, относятся к цокольным помещениям и, согласно государственным строительным нормам, не могут быть отнесены к подвальным или жилым, при этом они пригодны для дальнейшей эксплуатации как общественные строения — магазины для предоставления бытовых услуг.

Таким образом, Верховный Суд указал, что суды не установили, является ли спорное помещение нежилым, потому что на стадии проектирования жилого дома предназначалось для торговых нужд непромышленного характера, использовалось ли оно как самостоятельный объект недвижимости, то есть является ли оно вспомогательным. В связи с этим Большая Палата ВС отменила ранее принятые решения и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Анатолий ГВОЗДЕЦКИЙ • «Юридическая практика»