Для всех, кто следит за рынком M&A на Украине, затишье на нем – это не новость, а, к сожалению, тенденция нескольких последних лет. Крупных поглощений практически нет, и покупают преимущественно небольшие компании с финансовыми проблемами или их активы.

В то же время есть сектор, где сделки по поглощениям с целью горизонтальной или вертикальной интеграции бизнеса только увеличиваются в объемах. Естественно, речь идет об аграрном секторе.

 

Обоснованный прогноз

Самым распространенным видом сделок M&A на Украине в агросекторе является именно приобретение малых и относительно небольших сельскохозяйственных компаний. Также встречаются случаи организации совместного бизнеса посредством объединения активов и разного рода проектного финансирования. Эти два вида взаимодействия не относятся ни к слияниям, ни к поглощениям, но показательно демонстрируют тенденции рынка аграрных M&A.

Очевидно, что ни одна успешная покупка агрокомпании не совершается просто ради самой покупки и, так или иначе, является частью стратегии покупателя. В большинстве случаев целью таких сделок выступает увеличение земельного банка покупателя за счет земли приобретаемой компании. Земля с каждым годом становится все более ценным активом, поэтому можно сделать обоснованный прогноз об увеличении количества подобных сделок в ближайшее время.

Покупка компаний — это сложный многоэтапный процесс, на разных стадиях которого задействуются специалисты различных профилей. В то же время одно из важнейших условий приобретения бизнеса — его предпродажная проверка потенциальным покупателем, которая как раз и является самой трудоемкой и занимает у привлекаемых специалистов большее количество времени.

Плюсы высококачественной проверки очевидны. По ее результатам потенциальный покупатель в большинстве случаев получает ряд весомых аргументов для проведения переговоров и снижение конечной цены объекта. Покупатель также может предоставить продавцу перечень выявленных недостатков с целью их устранения до закрытия сделки. Реже встречаются случаи, когда выявленные недостатки объекта приводят к принятию решения об отказе от покупки.

Развитие юридической профессии идет эволюционным путем, и современный юрист работает не только в сфере права, но и в сопряженных областях и направлениях, что вызвано необходимостью предоставления максимально качественного сервиса клиентам и комплексностью проблем, передаваемых для разрешения современным юристам. В предпродажных проверках (due diligence) агрокомпаний проводящий проверку юрист (команда юристов) становится знатоком специфики организации управленческих и производственных процессов в сельском хозяйстве, и это совсем не преувеличение, а констатация реальности, в которой уже сегодня приходится работать.

 

Земельный банк

Поскольку тема due diligence аграрных компаний чрезвычайно объемна, в рамках этой статьи можно рассмотреть только некоторые особенности процедур, выполняемых в ходе соответствующих поверок. Особое внимание хотелось бы уделить именно вопросам покупки компании-цели для увеличения земельного банка компании-покупателя.

Как уже упоминалось выше, самой распространенной причиной покупки агрокомпании является получение ее земельного банка. Именно эта цель и расставляет приоритеты покупателя при оценке объекта и его проверке перед покупкой.

Проверка земельного банка компании-цели уже давно вышла за рамки простой инвентаризации наличия договоров, удостоверяющих права покупаемой компании на ее земельные участки. При этом надлежащее юридическое оформление прав на земельные участки — это must have продавца. Без правильно оформленных прав на земельные участки (если устранить такие изъяны сложно, дорого или чересчур долго) рекомендуется достаточно тщательно взвесить риски перед покупкой и вести переговоры о снижении цены объекта, поскольку шансы фактической утраты ненадлежащим образом оформленной земли по ряду понятных причин очень высоки. Если же выявленные изъяны исключают возможность привести в надлежащее, с правовой точки зрения, состояние земельный банк покупаемой компании, то рекомендация юриста может быть только одной — воздержаться от покупки объекта. К указанной категории рисков, подлежащих обязательной проверке, также относятся судебные процессы, где предметом выступает земля, право на которую продается.

При проведении проверок земельных активов покупаемых клиентами компаний стоит обратить внимание на добросовестность исполнения продавцом своих обязательств по договорам аренды перед арендодателями. Это важно по двум простым причинам. Во-первых, просроченные обязательства по арендной плате рано или поздно станут для покупателя дополнительным бременем, а во-вторых, вследствие большого спроса на землю конкуренты могут воспользоваться нарушениями, допущенными со стороны продавца, чтобы переманить арендодателей и перезаключить с ними договоры аренды, лишив покупателя земельных участков.

Тут нужно также упомянуть о том, что обязательства арендатора, хоть и не официально, но включают в себя обязательства социального плана, и хорошая репутация продавца — это также ценный актив, который можно использовать в своих целях для дальнейшего увеличения земельных активов в регионе. Напротив, негативная репутация покупаемой компании может стать отрицательным фактором и потенциально нести риски отказа арендодателей от заключения договоров аренды в будущем.

 

Другие риски

Существенным фактором, возникшим в последнее время и влияющим на агробизнес, является активизация работы прокуратур в направлении признания выморочным наследством и передачи в собственность местных общин земельных участков, собственники которых умерли, а наследников земли не выявилось, при этом продавец продолжает их обрабатывать. Поэтому сейчас этот аспект при проверках земельных банков требует все больше усилий и времени.

При осуществлении проверки земельных активов также важно уделить внимание и самой организации работы приобретаемой компании с земельными ресурсами. Стоит проверить, как ведется система учета земельных участков, как контролируется выплата арендной платы и пр. Целесообразно привлечь специалистов, которые проверят фактическое соответствие размера земельных участков размеру, декларируемому продавцом.

Хотелось бы добавить, что даже если цель покупки агрокомпании — увеличение земельного банка, это не значит, что можно игнорировать или относиться поверхностно к другим направлениям due diligence. Вероятно, что риски, заложенные, например, в корпоративных конфликтах или нарушениях налогового законодательства, могут привести к потере того же земельного банка. При покупке компании ради ее земельного банка юрист получает дополнительные точки для фокусировки своих усилий, и опытный специалист должен уметь решать такую задачу комплексно.

 

РУЧКО Александр — адвокат, старший юрист МЮК ALEXANDROV & PARTNERS, г. Киев

 

---

Комментарии

Договоры аренды

Руслан РЕДЬКА,

партнер практики корпоративного права АО Juscutum

Когда целью по­купки бизнеса является земельный банк, в первую очередь необходимо проверить наличие, условия и состояние выполнения договоров аренды.

Следует понимать, что когда-то давно подписанных договоров аренды у продавца может не быть в связи с их утерей или случайным уничтожением. В будущем это может создать покупателю много неприятностей, связанных с восстановлением таких договоров и подтверждением наличия права пользования землей.

Наличие договоров аренды не исключает возможности остальных рисков. Как показывает практика, довольно часто договоры аренды составлены неквалифицированно, в них отсутствуют одно или несколько существенных условий (характеристики земельного участка, условий расчета, сроков и др.), а также неотъемлемые приложения (например, соглашения о возмещении арендатору расходов, направленных на улучшение объекта аренды). Отсутствие хотя бы одного существенного условия в договоре является основанием для признания его недействительным.

Особое внимание нужно уделить срокам, установленным в договорах аренды, так как право пользования землей, ради которого совершалась покупка предприятия, может закончиться, к примеру, через полгода после сделки.

 

Скрытые риски

Александр РУДЕНКО,

юрист «КПМГ-Украина»

Среди скрытых рисков, на которые необходимо обращать внимание при приобретении агрокомпаний с целью завладения земельным банком, можно выделить следующие: риски, связанные с арендой неистребованных паев, в разрезе неоднозначной позиции государственных органов и судов относительно необходимости проведения земельных торгов при передаче таких земель в аренду; риски передачи в аренду до 5 апреля 2015 года юридическим лицам земельных участков c целевым назначением «для ведения личного крестьянского хозяйства»; наличие дополнительных социально-коммунальных обязательств арендатора, вытекающих из социальных соглашений между арендатором и арендодателем или органом местного самоуправления; отсутствие регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество права аренды, возникшего на основании договоров, оформленных и зарегистрированных до 1 января 2013 года, и риски возникновения споров относительно регистрации права аренды третьими лицами; риски, связанные с ненадлежащим оформлением договоров аренды и платежных документов, подтверждающих оплату аренды.