Большинство предприятий арендует помещения для ведения своей хозяйственной деятельности. Часто случается, что компания делает в офисе ремонт, обустраивает его и уже считает объект аренды своим, а потом узнает, что собственник продал арендуемое имущество третьему лицу.

Если в договоре аренды не предусмотрено его прекращение в случае отчуждения арендодателем вещи, то по общему правилу аренда продолжает действовать, и все условия договора остаются неизменными для нового собственника помещений. Но если же арендатору надоело пребывать в этом статусе постоянно (бесконечные арендные платежи, частая смена собственников и установление нормальных отношений с каждым из них), то он вполне законно и обоснованно может заявить о нарушении своего преимущественного права на приобретение недвижимости.

Добросовестный наниматель имеет преимущественное право как на заключение договора найма на новый срок, так и на приобретение арендуемой вещи в случае ее продажи.

Не так давно украинские хозяйственные суды отождествляли право на выкуп арендуемого имущества, предусмотренное статьей 289 ХК Украины, с преимущественным правом на покупку и отказывали в защите последнего. Знак равенства между указанными выше правами был обусловлен отсутствием предусмотренного законом порядка реализации преимущественного права нанимателя на приобретение вещи в случае ее продажи.

Решением этой проблемы в гражданском законодательстве стало применение норм, которые регулируют сходные правоотношения, а именно — части 4 статьи 362 ГК Украины. Для защиты преимущественного права арендатора на покупку объекта аренды суды стали применять тот же способ защиты — перевод на арендатора прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. Если же наниматель в результате проведенных улучшений создал новую вещь (например, реконструкция нежилых помещений в жилые), он становится ее собственником в части понесенных на улучшение расходов (постановление ВСУ от 30 марта 2016 года по делу № 6-107цс16).

Таким образом, по аналогии закона для защиты своего нарушенного права вы как добросовестный наниматель можете обратиться в суд со следующими требованиями: о признании за арендатором преимущественного права на покупку недвижимости; о переводе на арендатора прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости; о признании арендатора собственником недвижимости; об отмене государственной регистрации права собственности за третьим лицом; о взыскании с арендатора в пользу третьего лица суммы стоимости недвижимости.

НИКОЛЕНКО Анастасия — юрист ЮФ ILF, г. Киев