С каждым следующим договором аренды ритейлеры получают новый опыт и стараются перенести его на бумагу, но тем и прекрасен рынок розничной торговли, что буквально каждый день здесь может возникнуть ситуация, которая не только не предусмотрена договором, но и не имеет однозначного регулирования законодательными нормами. В этой статье рассмотрены самые интересные случаи арендных правоотношений, вероятность возникновения которых зачастую не принимается во внимание сторонами на этапе заключения договора, хотя ее незначительность потом оказывается обманчивой. Все ситуации в то или иное время имели место в моей практике и на момент их происшествия не регулировались договорными нормами, поэтому послужили хорошим уроком на будущее.

Соответствие плану

Этим вопросом следует озадачиться на этапе заключения предварительного договора, когда осмотреть помещение в деталях нет возможности и вы ориентируетесь только на планы и макеты торгово-развлекательного центра. А ближе к готовности объекта оказывается, что в вашем магазине «бонусом» прилагаются дополнительные элементы, нигде ранее не обозначавшиеся. В итоге это выливается в денежные потери для арендатора. Например, вы обнаружили, что в помещении в районе одной из стен появился пожарный шкаф или проведены коммуникации. А по эскизу архитекторов в этом самом месте должен быть эвакуационный выход, или же ваши дизайнеры разработали концепт, что именно там должно стоять определенное оборудование, но уже не станет, эскизы нужно перерисовать, концепт утверждать заново, но вся эта активность не освобождает вас от обязанности оплатить ранее выполненную и ставшую неактуальной работу дизайнеров, равно как и от обязанности заключить основной договор аренды именно на это помещение.

Что делать? Вносить в договор положения о правовых последствиях для арендодателя за передачу помещения, элементы которого отличаются от отображенных в плане или дизайн-проекте. Это может быть как штрафная санкция, так и скидка на арендную плату в размере предполагаемых затрат арендатора на доработку проекта.

Температура

К сожалению, вопросы микроклимата в арендуемом помещении стороны начинают решать только тогда, когда работать в магазине становится физически невозможно, ведь нередки случаи, когда даже в солидных торговых центрах (ТЦ) продавцы, например, от жары теряли сознание. Помимо физических проблем микроклимат влечет за собой еще и финансовые трудности для арендатора. Во-первых, значительно возрастают затраты на персонал, поскольку нормы охраны труда не позволяют привлекать к работе продавцов в данных условиях на протяжении обычного рабочего дня и компания вынуждена набирать персонал по аутстаффингу или быть готовой к проведению различных проверок. Во-вторых, душное помещение снижает трафик и, как следствие, товарооборот. Ну и, в-третьих, рано или поздно станет вопрос, как улучшить микроклимат и кто за это будет платить. И вот если обо всем не договориться заранее, то ответ будет сводиться к тому, что платит тот, кому больше нужно, то есть владелец магазина.

Что делать? Как минимум знать санитарные нормы работы магазина вашего формата и поручить техническим специалистам заранее изучить инженерную документацию ТЦ, чтобы понимать, кто и за счет каких ресурсов обеспечивает микроклимат. Если это относится к зоне ответственности арендодателя, то необходимо прописать его обязательство поддерживать в помещении четко указанную температуру и обязательно подкрепить это правовыми последствиями за неисполнение.

Неправильные правила

При подписании договора аренды почти всегда среди его приложений есть правила ТЦ, содержащие ряд нюансов. Во-первых, почти в каждом договоре содержится норма, позволяющая арендодателю вносить изменения в правила без согласия арендатора, и не раскрывается перечень условий, которые одностороннему изменению не подлежат. В будущем это приведет к тому, что собственник в одностороннем порядке установит астрономические штрафы за любые нарушения, сведет процедуру доказывания их наличия к обычному уведомлению администрации, и арендатор будет долго доказывать, что все это противоречит общегражданским нормам и т.д., в то время как собственник взыщет выставленные штрафы за счет гарантийного платежа, начнет отсчет времени на его пополнение и выселит магазин, если пополнения не произойдет. Кстати, далеко не новость, что некоторые ТЦ прямо в правила вносят разные специфические условия для одностороннего расторжения договора собственником, и условия эти отличаются от договорных.

Что делать? Не игнорировать текст правил ТЦ на этапе заключения договора, а если вам не удастся убедить арендодателя на двустороннее согласование любых изменений, то непременно стоит оговорить в договоре, изменение каких положений правил будет считаться ничтожным по отношению к арендатору и какие правила меняться не могут вообще.

Пожарная безопасность

Эта ситуация может возникнуть при перезаключении на новый срок договора аренды магазина, который открылся давно и в котором последняя реконструкция проводилась до 2012 года. В этом случае серьезные проблемы может вызвать положение о том, что арендатор обязуется иметь зарегистрированную декларацию соответствия объекта аренды нормам пожарной безопасности. На самом деле после открытия магазина или после последней его реконструкции арендатор получал совершенно другой документ — разрешение на начало работы, выдававшееся на основании предыдущего законодательства. Разрешение является бессрочным, и при его наличии отсутствие декларации не является нарушением именно норм пожарной безопасности. Но к положениям договора это не относится. Ничто не мешает арендатору при наличии разрешения зарегистрировать декларацию соответствия на тот же объект. Более того, в новом законодательстве среди перечня оснований, не требующих регистрации декларации, наличие разрешения не упоминается. Это обстоятельство позволяет собственникам выставлять штрафные санкции арендатору за нарушение, которого нет с точки зрения норм пожарной безопасности, но есть с точки зрения именно договорных обязательств.

Что делать? Быть внимательным при адаптации договорных норм к требованиям новых нормативных актов. И крайне не рекомендуется при перезаключении договоров на новый срок указывать в них право арендодателя расторгать договор при отсутствии именно декларации, поскольку это даст собственнику формальное право выселить магазин либо манипулировать этим обстоятельством с целью склонить арендатора к повышению арендной платы.

Внимание к формулировкам

Некорректность отображения намерений сторон может повлечь невозможность использовать помещение. Так, при приеме объекта стороны могут составлять дефектный акт, указывая недостатки и время на их устранение. При этом вид, качество и порядок такого устранения в акте не прописываются. Например, может быть указано: «В полу обнаружены трещины, арендодатель обязан провести ремонт до определенной даты». В итоге собственник будет считать себя исполнившим обязательство после проведения косметического ремонта покрытия, который не устранит неровность пола, а у арендатора из-за перепадов уровня останутся проблемы с расстановкой оборудования либо с движением спецтехники, что в результате приведет к невозможности пользоваться помещением, но вины арендодателя в этом не будет, поскольку формально объект введен в эксплуатацию, обязательства по ремонту были выполнены, а то, что арендатор не может в нем работать, останется его личной проблемой.

Что делать? Четко излагать свои ожидания и указывать результат, который планируется достичь при выполнении определенных действий. Если результат критически важен, то помимо обычного декларирования обязанности необходимо подкрепить ее штрафной санкцией.

Дьявол кроется в деталях

Таким образом, внимание к мельчайшим деталям на этапе заключения договора аренды позволит сторонам достичь планируемой коммерческой цели, не отвлекаясь на разрешение правовых споров.

ПОНОМАРЕВА Татьяна — ведущий юрист «Адидас-Украина», г. Киев

МНЕНИЕ
Защита оговоркой
Андрей КОХАН, юрист Asters
Правила ТЦ для арендаторов действительно имеют интересную правовую природу. Они могут дополнительно влиять на договорные отношения, сложившиеся между арендодателем и арендатором, причем без какого-либо участия последнего в согласовании или принятии такого документа. Положения договоров аренды, предусматривающие правила ТЦ, коммерческие службы ТЦ в большинстве случаев относят к блоку условий, которые правкам вообще не подлежат. Но будем откровенны: иногда ТЦ позволяют существенно изменять договоры аренды, и, как правило, только крупным и представляющим для них значительный интерес арендаторам. И если вы представляете такого игрока рынка ритейла, попробуйте предложить ТЦ одну из следующих оговорок для инкорпорирования в договор аренды: 1) изменения, которые вносятся в правила ТЦ, не могут вводить дополнительную ответственность арендатора, 2) изменения, которые вносятся в правила ТЦ, не должны ухудшать положение арендатора по сравнению с условиями, изложенными в договоре.