Арендные отношения имеют множество аспектов — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Юридическая практика № 44 » Арендные соотношения

Арендные соотношения

Арендные отношения имеют множество аспектов, которые подлежат согласованию сторонами

Рубрика Тема номера
Грамотно составленные документы, предусматривающие все необходимые условия работы, позволят избежать большинства рисков на всех стадиях арендных отношений

В последнее время наблюдается большой спрос на качественную офисную и торговую недвижимость. Вместе с тем предложение продолжает уступать спросу, ставки арендной платы растут, вакантность в сегменте снижается. Данная ситуация не может не отразиться на арендных правоотношениях. Ради востребованных локаций арендаторы зачастую вынуждены идти на дополнительные риски и не всегда выгодные условия. Арендные отношения имеют огромное количество аспектов, которые подлежат согласованию сторонами: момент и условия передачи объекта в пользование, сроки аренды, возможность и условия пролонгации договора, вопрос оплаты не только арендных платежей и коммунальных услуг, но и возмещения других затрат, направленных на обслуживание имущества. Если речь идет об аренде помещения в торговом комплексе или офисном центре, важно определить порядок пользования общей площадью (коридорами, лестничными площадками, лифтами, автостоянкой) и общим оборудованием (например, видеонаблюдением, пропускной системой).

Одним из не менее важных аспектов, подлежащих урегулированию сторонами, является переход права собственности на арендуемое имущество. Данный переход может осуществляться в результате продажи, раздела имущества, обращения взыскания на предмет ипотеки. И именно с переходом права собственности возникает больше всего вопросов и споров, которые нередко перетекают в судебную плоскость.

Переход права собственности

Статьей 770 Гражданского кодекса (ГК) Украины закреплено, что к новому собственнику вещи, переданной в аренду, переходят права и обязанности арендодателя. Однако на практике данный процесс не всегда понятен сторонам арендных правоотношений. По сути, в результате перехода права собственности происходит замена арендодателя в договоре найма. Вопрос в том, происходит ли данная замена автоматически или требует дополнительных оформлений.

Указанная статья Гражданского кодекса Украины предоставляет арендатору дополнительную защиту и устанавливает правило, что переход права собственности на вещь не является основанием для прекращения договора аренды. Основная цель нового собственника — арендодателя в рамках реализации данной нормы — оповестить арендатора о замене собственника и необходимости платить арендные платежи на новый расчетный счет. В то же время в случае сомнений в части перехода права собственности арендатор всегда может проверить информацию в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и реестре прав собственности на недвижимое имущество, в Государственном реестре ипотек, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Такую позицию изложил Верховный Суд (ВС) в постановлении от 5 июня 2018 года по делу № 922/2318/17 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и выселении.

«Условное» согласие на передачу

Согласно статье 12 Закона Украины «Об ипотеке» сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передача в ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя является недействительной.

Существует практика, когда ипотекодержатели в договорах ипотеки или кредитных договорах предоставляют «условное» согласие на передачу ипотечного имущества в аренду на условиях закрепления в договоре положения о досрочном его прекращении после обращения взыскания на предмет ипотеки. На практике же заключение договора аренды происходит в нарушение данных условий.

В таком случае важно определить последствия нарушения подобного условия кредитного или ипотечного договора. Если договором будет предусмотрена лишь финансовая санкция, то это никоим образом не отразится на действительности договора аренды. Таким образом, расторгнуть его новому собственнику будет крайне проблематично. Данную позицию высказал ВС в постановлении от 9 сентября 2019 года по делу № 910/12929/18.

Взыскание на предмет ипотеки

В соответствии с частью 2 статьи 770 ГК Украины стороны могут установить в договоре аренды, что в случае отчуждения вещи договор аренды прекращается. Однако даже такое условие в договоре аренды не означает, что договор аренды будет действительно прекращен, а фактическое пользование — завершено.

Передача, как и возвращение объекта аренды (строения или другого капитального сооружения), оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора аренды. Именно с этого срока и начинается действие договора аренды (статья 795 ГК Украины).

Таким образом, даже после обращения взыскания на предмет ипотеки (аренды) фактическое пользование вещью может продолжаться, что не освобождает арендатора от обязанности платить за фактическое пользование вещью, а арендодателя — от права требовать соответствующей платы. К такому выводу пришел ВС в постановлении от 8 августа 2019 года по делу № 910/14596/18 о признании договора субаренды прекращенным и взыскании гарантийного платежа, а также предварительно оплаченной арендной платы.

Безусловно, в данной статье приведены только некоторые аспекты арендных правоотношений в условиях ипотеки. Нередки ситуации, когда вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки, а соответственно, и перехода права собственности на предмет аренды перетекает в судебную плоскость, что ставит арендаторов в условия неопределенности. Усугубляет ситуацию отсутствие диалога между участниками взаимоотношений. К сожалению, в борьбе за свои права некоторые участники нарушают права других. В любом случае грамотно составленные документы, предусматривающие все необходимые условия работы и понятные для всех условия сотрудничества, позволяют избежать большинства рисков на всех стадиях арендных правоотношений, в том числе в случаях обращения взыскания на предмет ипотеки.

БИДАХ Анастасия — старший юрист Sayenko Kharenko, г. Киев

 


МНЕНИЯ
Тщательно составленный
Тимофей СИКОРСКИЙ, партнер ЮФ «Салком»
Согласно статье 770 ГК Украины в случае изменения собственника вещи, переданной в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя (если стороны прямо не оговорили иное). Но аренда недвижимого имущества, находящегося в ипотеке, всегда несет для арендатора дополнительные риски. В первую очередь это связано с возможной сменой собственника в результате взыскания предмета ипотеки и его нежеланием продлевать аренду. Повлиять на этот процесс арендатор не может, а вот новый собственник имеет массу инструментов, как вынудить арендатора покинуть арендованный объект. Поэтому на этапе согласования проекта договора арендатор должен предполагать наихудший вариант развития событий и внести в проект соответствующие оговорки. Я могу рекомендовать предусмотреть следующие положения:
— преимущественное право аренды на новый срок;
— преимущественное право выкупа объекта аренды;
— автоматическую пролонгацию договора аренды;
— исключение возможности корректировки арендных ставок в одностороннем порядке;
— тщательно выписанные порядок и условия доступа арендатора к арендуемому объекту и порядок его содержания.
И напоследок — следует предусмотреть реальную ответственность и действенный механизм ее реализации на случай невыполнения арендодателем условий договора.


Арендатор — заложник ситуации
Вероника ЗАРУБИЦКАЯ, адвокат ЮК «АМБЕР»
Брать в аренду имущество, находящееся в ипотеке, — значит заранее понимать, что его собственник может поменяться в любой момент. Это может быть безболезненным для арендатора (в случае согласия нового собственника на все условия заключенного договора аренды) или повлечь за собой отстаивание арендатором своего права пользования имуществом (если новый собственник имеет на имущество другие планы, хоть и знает о существовании арендных отношений, и будет использовать все рычаги и приемы для досрочного прекращения арендных отношений).
Но самым, пожалуй, неприятным аспектом для арендатора ипотечного имущества могут оказаться «военные действия» между старым и новым собственником — оспаривание перехода права собственности на такое имущество и соответствующих записей в реестре прав на недвижимое имущество. В таком случае заложником ситуации становится именно арендатор, с которого каждый собственник (и старый, и новый, так как оба считают себя надлежащими) будет требовать арендную плату. И даже если арендатор будет каждый день отслеживать изменения в соответствующем реестре, нет никакой гарантии, что завтра из реестра не исключат очередную запись, в результате чего собственником имущества за определенный оплаченный им период будет считаться другое лицо, которое тоже придет с претензиями к арендатору. А защита арендатором своей позиции при наличии всех законных оснований может оказаться долгим и дорогим процессом

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Інші новини

PRAVO.UA