Строительство многоквартирных многоэтажных домов, даже в условиях не стабильной политической и финансовой ситуации в Украине, продолжает стремительно развиваться. На рынке наряду с признанными лидерами этой отрасли представлены и начинающие частные застройщики, и практически у всех при сдаче дома в эксплуатацию возникает один и тот же вопрос: что делать с землей, на которой построен дом после его введения эксплуатацию?

В большинстве случаев застройщики организовывают свои обслуживающие организации и впоследствии передают введенный в эксплуатацию дом на баланс такой организации. В дальнейшем возникает вопрос арендной платы/налога на землю.

Итак, что же делать с земельным участком, на котором построен и введен в эксплуатацию дом?

Определить термины

В первую очередь необходимо определить очень важную разницу между двумя понятиями: «земельный участок» и «земля». Не вся поверхность территории Украины является земельным участком.

Земельный участок — это часть земной поверхности (суши) с установленными границами, определенным местом расположения, целевым (хозяйственным) назначением и с определенными относительно него правами.

Проще говоря, это выделенный в натуре участок земли с границами и целевым (функциональным) назначением, имеющий собственника (частная собственность/государственная или коммунальная собственность). Одними из подтверждающих признаков земельного участка являются наличие кадастрового номера и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Все дома строятся на выделенных в натуре земельных участках. В противном случае застройщик не получил бы разрешительной документации на осуществление строительных работ, только, конечно же, если это не самовольное строительство.

После введения дома в эксплуатацию он передается на баланс обслуживающей организации или объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, а также относящиеся к нему сооружения и придомовая территория, которые находятся на праве общей собственности владельцев квартир и нежилых помещений в таком доме, передаются бесплатно в собственность или постоянное пользование совладельцам таких квартир и помещений в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины (статья 42 Земельного кодекса Украины).

На данный момент, как зачастую бывает у нас в государстве, Кабинет Министров Украины так и не принял такой порядок, поэтому земельный участок передается организации, которая осуществляет управление общим имуществом совладельцев квартир и нежилых помещений, а именно: обслуживающей организации или ОСМД, по общим правилам, установленным Земельным кодексом Украины.

Кроме того, необходимо обратить особое внимание на случаи, когда дом строится на земельном участке частной собственности и участке, переданном застройщику по договору суперфиция (право пользования земельным участком под застройку — глава 34 Гражданского кодекса Украины). Договор суперфиция заключается на определенный срок. В соответствии с положениями действующего законодательства после прекращения права пользования земельным участком собственник земельного участка и собственник дома (другого сооружения), который был построен на данном земельном участке, определяют правовые последствия такого прекращения.

В случае отсутствия в договоре суперфиция точно регламентированного порядка передачи земельного участка на баланс (в собственность) обслуживающей организации владелец земельного участка может обязать через суд выкупить у него данный участок.

Кто платит?

Допустим, дом введен в эксплуатацию, передан на баланс ОСМД, а земельный участок передан обслуживающей организации или ОСМД в собственность или постоянное пользование. Возникает вопрос о налоге на землю и определении плательщика такого налога.

Подпунктом 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса (НК) Украины предусмотрено, что плата за землю — это обязательный платеж в составе налога на имущество, взимаемый в форме земельного налога или арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Исполнителями такого фискального обязательства являются собственники земельного участка, которые оплачивают его в виде земельного налога (подпункт 14.1.72 пункта 14.1 статьи 14 НК Украины) или пользователи земли государственной или коммунальной собственности в виде арендной платы (подпункт 14.1.136 пункта 14.1 статьи 14, статья 288 НК Украины).

Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между сособственниками квартир и нежилых помещений пропорционально площади принадлежащего им имущества в доме.

Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (Закон) урегулированы правоотношения между владельцами квартир и нежилых помещений в доме, отношения, связанные с содержанием и управлением домом и придомовой территорией, определены их взаимные права и обязательства, а также урегулированы вопросы относительно экономической и финансовой составляющей управления таким домом.

В соответствии со статьей 7 Закона собственники многоквартирного дома должны обеспечить его надлежащее содержание, то есть нести расходы на поддержание необходимого противопожарного, санитарного и технического состояния общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и иные расходы, которые также включают земельный налог или арендную плату за земельный участок, на котором дом расположен.

В то же время обязательства по осуществлению уплаты земельного налога или арендной платы ложатся на обслуживающую организацию, за которой зарегистрировано право собственности или пользования земельным участком. Она же (обслуживающая организация) включает данные расходы в тарифную сетку на обслуживание дома.

Обязательства по оплате за землю возникают со дня регистрации права собственности или пользования землей.

Порядка не хватает

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Во-первых, с целью урегулирования «земельного» вопроса после введения дома в эксплуатацию Кабинетом Министров Украины должен утвердить порядок бесплатной передачи земельного участка в собственность или постоянное пользование совладельцам квартир и помещений в доме, как это предусмотрено статьей 42 Земельного кодекса Украины. Во-вторых, уплачивать налог на землю или арендную плату необходимо, и бремя такой оплаты в конечном итоге возлагается на собственников многоквартирного дома.

КОЛДОБА Максим — партнер АО JUSTL, г. Киев

МНЕНИЕ
Заставить нельзя
Владимир ДАНИЛИН, юрист ЮКК «Де-Юре»
Пунктом 3 части 1 статьи 3 Гражданского кодекса Украины предусмотрен принцип свободы договора. Более детально он раскрыт в статье 627 Гражданского кодекса Украины. Стороны свободны в заключении договоров, выборе контрагентов и определении условий договоров. Учитывая указанное, суд не может заставить стороны заключить договор, тем более что нет прямого указания в законе в случае окончания действия договора суперфиция выкупать земельный участок. В решении суд, скорее всего, укажет на ненадлежащий способ защиты права. Правильным вариантом является обращение со стороны собственника земли с иском о компенсации земельного налога и убытков в связи с невозможностью использования принадлежащего ему земельного участка.