На протяжении этого года Большой Палатой Верховного Суда (БП ВС, Суд) принято множество решений в сфере земельного права, которыми Суд расставил точки над «і» в вопросах, требующих правовой определенности. В своей статье хотим обратить внимание на знаковые, по нашему мнению, выводы Суда за 2020 год.

Земля фермерского хозяйства

Этот вопрос уже долгие годы волновал участников фермерских хозяйств (ФХ). Главная проблема заключалась в том, что при получении в пользование земельного участка для создания ФХ его основатель оформлял государственный акт на право постоянного пользования или договор аренды земли на свое имя, а не на само ФХ. Это приводило к спорам ФХ с госорганами о продлении пользования таким участком в случае смерти учредителя или его выхода из состава хозяйства, поскольку последние считали, что в этих случаях право пользования ФХ землей прекращается.

Однако в конце июня БП ВС рассмотрела три дела по таким спорам (постановления от 23 июня 2020 года по делам № 922/989/18, № 179/1043/16-ц, от 30 июня 2020 года по делу № 927/79/19) и окончательно решила эту проблему. Суд отметил, что с момента создания ФХ к нему переходят права и обязанности пользователя земельного участка, полученные его учредителем во время и с целью создания ФХ. В случае смерти основателя ФХ или выхода из него право пользования землей сохраняется за таким хозяйством. В то же время Суд указал, что переход права на земельный участок к ФХ не требует от последнего совершения каких-либо дополнительных действий относительно переоформления за собой прав.

Но мы все же советуем ФХ зарегистрировать право пользования земельным участком за собой, поскольку при отсутствии такой регистрации есть риск, что орган, уполномоченный распоряжаться участком, вопреки выводам БП ВС примет решение о прекращении права пользования в случае смерти или выхода из ФХ его основателя, после чего передаст ее в собственность или пользование другому лицу.

Более того, несмотря на появление долгожданной позиции БП ВС, ФХ стоит быть готовыми к сложностям, которые могут возникнуть во время регистрации прав. Вполне вероятными будут отказы госрегистраторов в проведении регистрационных действий, ведь для многих из них характерен формальный подход, поскольку нормы правоустанавливающих документов превалируют над выводами Верховного Суда.

Аренда земли

На протяжении длительного времени считалось, что в спорах, суть которых сводится к отсутствию волеизъявления стороны договора аренды земли на его заключение, необходимо выбирать способ защиты в виде признания данного договора недействительным. Такой позиции придерживался как Верховный Суд Украины, так и новообразованный Верховный Суд, изложив это в постановлениях от 22 апреля 2015 года по делу № 6-48цс15, от 25 мая 2016 года по делу № 6-2612цс15.

Однако в июне этого года по результатам рассмотрения дела № 145/2047/16-ц БП ВС нашла основания для отступления от такой позиции. В постановлении от 16 июля 2020 года Суд обратил внимание на необходимость отличать споры, в которых можно признать сделку недействительной, от тех, где такая возможность отсутствует в принципе в связи с несовершением оспариваемой сделки.

Таким образом, в случае, когда сторона не проявляла свою волю к совершению сделки, такая сделка является несовершенной, права и обязанности по такой сделке лицом не приобретены, а правоотношения с ним не возникли. По мнению БП ВС, если сделка не совершена (договор не заключен, в частности, в связи с отсутствием в нем подписи, принадлежавшей одной из сторон), она не может быть признана недействительной.

Согласно выводу БП ВС занятие земельного участка фактическим пользователем нельзя расценивать как лишение собственника его права владения участком. Суд указывает на то, что в этом случае эффективным способом защиты является устранение препятствий в пользовании имуществом собственником, в частности путем предъявления требования о возврате такого участка (негаторного иска). На данное требование исковая давность не распространяется.

Считаем, что предъявление владельцем земли только негаторного иска не приведет к положительному результату, поскольку позитивное судебное решение по такому иску не будет служить основанием для отмены регистрации права аренды на земельный участок, осуществленной на основании оспариваемого договора аренды земли, который не подписывал владелец земли. Поэтому для достижения желаемой цели владельцам земли необходимо также предъявить требование об отмене госрегистрации права аренды и прекращении этого права.

Но такие выводы БП ВС применимы только для договоров аренды земли, заключенных до 1 января 2013 года, поскольку до этой даты действовала госрегистрация указанных договоров.

Проект землеустройства

В этом вопросе суды кассационной инстанций не имели единого мнения, что привело к передаче дела № 688/2908/16-ц на рассмотрение БП ВС, по результатам которого Суд в постановлении от 29 сентября 2020 года согласился со своей же позицией, изложенной в постановлении от 17 октября 2018 года по делу № 380/624/16-ц, в соответствии с которой разрешение на разработку проекта землеустройства по одному земельному участку может предоставляться нескольким лицам. При этом сделан вывод, что невозможно дать один универсальный ответ на вопрос, является ли поведение органа исполнительной власти или местного самоуправления, который дал разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земли нескольким лицам, правомерным или нет. Ответ на этот вопрос зависит от оценки такого поведения, которая должна проводиться в каждом деле отдельно, исходя из конкретных обстоятельств.

Также БП ВС сделала вывод, что орган государственной власти или местного самоуправления должен возместить расходы, которые понесло лицо на разработку проекта землеустройства в случае, когда участок не был предоставлен ему в пользование, поскольку был передан для удовлетворения государственных или общественных потребностей.

Но на сегодняшний день отсутствует практика по возмещению органом государственной власти и/или местного самоуправления затрат на разработку проекта землеустройства. При этом уже можно спрогнозировать, что данная практика будет негативной, что обусловлено проблематикой доказуемости требований и недостатком средств государственного бюджета для таких компенсаций.

Возобновление договора аренды земли

Долгое время украинские суды в спорах о возобновлении договора аренды земли руководствовались выводами Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда, изложенными в постановлении от 10 сентября 2018 года по делу № 920/739/17.

Старая позиция заключалась в том, что арендатору не требовалось сообщать арендодателю о его намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды, предусмотренным частью 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон), а также необязательной являлась передача проекта дополнительного соглашения.

Следовательно, суть возобновления договора аренды в порядке части 6 статьи 33 Закона заключалась в том, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды, а арендодатель не возражает против возобновления договора. Согласно этой позиции основания для возобновления договора аренды, предусмотренные в частях 1–6 статьи 33 Закона, не связаны друг с другом.

Однако в постановлениях от 22 сентября 2020 года по делам № 313/350/16-ц и № 159/5756/18 БП ВС решила отступить от выводов Кассационного хозяйственного суда относительно необязательности сообщения арендатором арендодателю о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды и необязательности передачи проекта дополнительного соглашения для возникновения основания для возобновления договора в порядке части 6 статьи 33 Закона.

БП ВС считает, что основания для возобновления договора аренды земли, предусмотренные в частях 1–6 статьи 33 Закона, являются логически последовательными и связанными между собой.

Так, Суд указывает, что при продлении договора аренды в порядке части 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» арендатору необходимо не только уведомить арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок в установленные сроки до окончания действия договора, но и приложить к такому уведомлению проект дополнительного соглашения.

Однако новая позиция применяется к договорам аренды земли, заключенным до 17 февраля 2011 года, поскольку тогда статья 33 Закона была изложена в новой редакции.

Быть предсказуемым

БП ВС своими актами формирует новые подходы к единому применению норм земельного права и совершенствует «традиционную практику» в этой сфере. Считаем такую динамику достаточно позитивной, поскольку упомянутые решения Суда также вносят в правоотношения, касающиеся аренды земли, правовую определенность и предсказуемость, что является крайне важным для субъектов земельных отношений и национальной экономики.

ЦОЙ Дмитрий — юрист EVERLEGAL, г. Киев,

МУРАВСКАЯ Наталия — младший юрист EVERLEGAL, г. Киев