Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Юридическая практика № 48 (1197) » Документационное обеспечение

Документационное обеспечение

Рубрика Тема номера
Планирование и правовой режим земель должна определять градостроительная документация, а техническое формирование участков осуществляется с помощью документации землеустроительной
Закон предусматривает новые ограничения в использовании земель для застройки, которые устанавливаются градостроительной документацией на местном уровне

24 июня 2021 года вступит в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно планирования использования земель» от 17 июня 2020 года № 711-IX (Закон), который теоретически призван решить проблемы в использовании и охране земель, вызванные одновременным предоставлением и землеустроительной, и градостроительной документациями для определения правового режима  земель.

Интеграция способов

Очевидным способом разграничения функций указанных двух видов документации выглядело установление общего правила, по которому планирование территорий и правовой режим земель определяет градостроительная документация, а техническое формирование земельных участков и территорий осуществляется с помощью землеустроительной.

При таком положении вещей в соответствии с лучшими мировыми практиками планирования территорий:

1) исчезает необходимость в существовании института разделения земель на категории по их основному целевому назначению;

2) появляются все возможности для реального внедрения принципа «разрешено все, что прямо не запрещено» при использовании земель;

3) работа по планированию территории перестает заключаться в попытках предсказать все возможные виды и классификации целевого назначения земель (что априори невозможно), а «планировочные» усилия сосредоточиваются на двух основных направлениях:

а) установлении общего желаемого направления использования определенной территории;

б) предусмотрении ограничений на использование земель в пределах такой территории.

В то же время лучшие мировые практики планирования территорий еще вынуждены ожидать своей имплементации в Украине. Согласно же Закону:

1) предполагается появление нового вида документации — градостроительно-землеустроительной. Причем такой статус получают как новый комплексный план пространственного развития территорий территориальных общин (комплексный план), так и генеральные планы населенных пунктов (ГП) и детальные планы территории (ДПТ) (комплексные планы, ГП и ДПТ вместе — градостроительно-землеустроительная документация (ГЗД). Вместе с тем план зонирования территории будет разрабатываться в обязательном порядке в составе ГП;

2) функции по определению правового режима земельных участков и их формированию реализуются как через ГЗД, так и через землеустроительную документацию;

3) институт разделения земель на категории и принцип необходимости использования земель по целевому назначению остаются. При этом создается юридическая возможность существования земель жилой и общественной застройки (земли застройки) за пределами населенных пунктов;

4) термин «вид целевого использования» земельного участка по тексту Земельного кодекса Украины интегрируется с термином «вид целевого назначения», однако не везде (например, подпункт «б» пункта 15 раздела Х), и не решается вопрос соотношения терминов «категория земель», «основное целевое назначение» и «вид целевого назначения»;

5) вводятся новые правила определения и изменения категории земель и вида их целевого назначения:

а) по общему правилу, категория земель и вид целевого назначения земельных участков определяются и изменяются в пределах соответствующего вида функционального назначения территории (функциональная зона), внесенного в Государственный земельный кадастр (ГЗК);

б) сведения о функциональных зонах вносятся в ГЗК на основании:

— градостроительной документации на местном уровне, утвержденной до вступления в силу Закона. При этом обеспечить внесение в ГЗК сведений о функциональных зонах должны органы местного самоуправления до 1 января 2025 года. Начать соответствующую деятельность органы местного самоуправления смогут не раньше утверждения Кабинетом Министров Украины (КМУ) классификатора видов целевого назначения земельных участков, видов функционального назначения территорий и соотношения между ними (классификатор), а также правил его применения. Утвердить классификатор КМУ теоретически должен до 24 января 2021 года;

— разработанных и утвержденных с 24 июня 2021 года комплексного плана или ГП при условии, что КМУ утвердит до этой даты порядок разработки, обновления, внесения изменений и утверждения градостроительной документации. Утвердить порядок КМУ должен до 24 января 2021 года;

в) по общему правилу, до внесения в ГЗК сведений о функциональных зонах изменение целевого назначения земельных участков осуществляется на основании соответствующих проектов землеустройства по решению уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления (уполномоченные органы).

Таким образом, с 24 июня 2021 года до внесения сведений о функциональных зонах в ГЗК для установления и/или изменения целевого назначения земельных участков в пределах территорий, на которые хватит утвержденной градостроительной документации, необходимо будет разрабатывать и утверждать проекты землеустройства, а частным землевладельцам и землепользователям — согласовывать такие проекты с уполномоченным органом. Это будет касаться территорий приблизительной площадью 1 800 000 гектаров в пределах населенных пунктов (или 60 % населенных пунктов) и 15 500 000 гектаров за пределами населенных пунктов (или 27 % соответствующей территории);

г) после внесения в ГЗК сведений о функциональных зонах:

— уполномоченные органы устанавливают или изменяют категорию и/или целевое назначение земельного участка с разработкой проектов землеустройства только в случаях формирования соответствующих земельных участков государственной и коммунальной собственности;

— частные владельцы земельных участков смогут менять их целевое назначение без необходимости разработки соответствующих проектов землеустройства и кооперации с уполномоченными органами;

— по общему правилу, землепользователи смогут изменять целевое назначение земельных участков государственной и коммунальной собственности, отнесенных к категориям земель застройки, земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, а также большинства земельных участков, на которых расположены их здания/сооружения, без необходимости разработки соответствующих проектов землеустройства и кооперации с уполномоченным органом.

Ограничения в использовании

Закон предусматривает новые ограничения в использовании земель для застройки, которые устанавливаются градостроительной документацией на местном уровне и вступают в силу с момента внесения сведений о них в ГЗК.

Кроме того, Закон закрепил единый подход к установлению прибрежных защитных полос (ПЗС) в пределах населенных пунктов, отсутствие конкретики в котором длительное время провоцировало споры.

В соответствии с Законом ПЗС в пределах населенных пунктов будут устанавливаться согласно комплексному плану или ГП, а в случае их отсутствия или если указанной градостроительной документацией пределы таких полос не установлены, они автоматически составляют 100 метров от уреза воды морей, морских заливов,  лиманов и больших рек, для малых рек — 25 метров, а для средних — 50 метров.

Резервирование земель

В соответствии с Законом границы территорий, в состав которых входят земельные участки, которые могут быть отчуждены по мотивам общественной необходимости, будут устанавливаться ГЗД, а сведения об их пределах — отображаться в ГЗК.

На эти территории будут распространяться определенные Законом ограничения (запрет изменения целевого назначения государственных и коммунальных земельных участков на цели, не связанные с размещением объектов, представляющих общественную необходимость, и т.д.), срок действия которых будет определяться соответствующей ГЗД, но не сможет превышать 10 лет.

 

МАКСИМЕНКО Максим — советник ЮФ AVELLUM, г. Киев,

ЭРБЕЛИДЗЕ Инна — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: