«За все время независимости Украины сейчас самый лучший период для инвестирования в недвижимость», — считает Мирослав Гнидка, руководитель юридического департамента группы компаний MERX. Начав с мебельного бизнеса, компания постепенно переориентировалась на сферу недвижимости. Сначала это было инвестирование в процессе приватизации, потом началось строительство собственных офисных центров, дальше добавилась жилая и торговая недвижимость. Сейчас MERX является одним из самых активных покупателей в сегменте коммерческой недвижимости — только за последние четыре месяца были приобретены три новых бизнес-центра. В интервью «Юридической практике» Мирослав Гнидка рассказал о ситуации на рынке недвижимости и специфике юридического сопровождения строительной отрасти.

— Насколько нынешнее время благоприятно для сферы недвижимости?

— Я бы сказал, что за все время независимости Украины сейчас самый лучший период для инвестирования в недвижимость. Рентабельность высокая, в сегменте коммерческой недвижимости наблюдается хороший баланс спроса и предложения, крупных строительных проектов не наблюдается, поэтому ставки высокие. Рынок жилой недвижимости в Киеве несколько перенасыщен, сдается много объектов, периодически появляется статистика о количестве непроданных квартир. Что касается торговой недвижимости, то все еще сохраняется дефицит площадей. Хорошим маркером выступают арендные ставки в торгово-развлекательных центрах — в Украине они выше среднеевропейских, иногда существенно. Этому рынку есть куда развиваться.

В последние два года мы были достаточно активны в сфере покупки недвижимости. Из-за политической ситуации сфера строительства является достаточно турбулентной, много проблем возникает с Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины (ГАСИ). Дело не в коррупционной составляющей, принятие решений попросту заморожено. Эта неопределенность тормозит реализацию строительных проектов, поэтому было принято решение, что лучше купить что-то готовое и адаптировать его к нашим стандартам.

Для нас очень интересными оказались покупки с помощью системы ProZorro — на мой взгляд, это одна из самых успешных реформ последних лет. Продавцом выступает Фонд гарантирования вкладов физических лиц (Фонд), реализующий активы банков, признанных неплатежеспособными. Все организовано прозрачно, честно и очень удобно.

— Как вы оцениваете уровень юридических рисков при покупке такой недвижимости?

— Риски есть, но минимальные. Мы самостоятельно и с привлечением ресурса наших партнеров ADER HABER изучаем каждый объект перед покупкой. Более того, купив объект на торгах, мы становимся добросовестным покупателем, а суды, исходя из последней практики, достаточно благосклонны к добросовестным приобретателям. Риски, конечно, есть, но поверьте, вы не найдете ни одного объекта, за которым не было бы какой-то интересной истории. Как правило, возникают вопросы, связанные с выделением земли, вводом в эксплуатацию, проведением реконструкции и т.д. Года два назад при покупке одного бизнес-центра наш due diligence позволил выявить множество проблем, результатом чего стало существенное снижение стоимости объекта.

Мы покупаем для себя, под аренду, не для перепродажи. Поэтому стараемся обезопасить себя, покупая те объекты, которые сможем защитить при любых судебных разбирательствах, сделать неинтересными для посягательств третьих лиц.

— Кто еще, помимо Фонда и банков, выступает продавцом коммерческой недвижимости?

— Это самые разные субъекты, собственники недвижимости. Другое дело, что рынок практически исчерпал себя — доходность по аренде хорошая, поэтому продают мало, причем объекты, выставленные на продажу, не всегда интересны по ценовому предложению. Рынок сейчас на пике. По оценкам Dragon Capital, рынок недвижимости сейчас находится на более высоком уровне, чем даже в 2008 году. Но если тогда активность рынка предопределил кризис (и соответственно падение цен), то сейчас подходы более прагматичны, покупатели очень взвешенно оценивают каждый объект.

— С кем вы обычно конкурируете?

— Чаще всего, пожалуй, с Dragon Capital. Но при этом у нас разные цели и приоритеты. Они покупают за деньги инвесторов под разные проекты. Мы покупаем для себя, не с целью перепродажи. Разные подходы к оценке, расчетам, соответственно, есть объекты, в которые Dragon не готов инвестировать, равно как и не все из того, чем они интересуются, будет привлекательно для нас.

На самом деле украинский рынок недвижимости достаточно узкий. Все друг друга знают. Репутация — это самое главное.

— Как обстоят дела с кредитованием? Насколько банки готовы финансировать сферу недвижимости? И что для них приоритетнее: строительство или покупка?

— Для банков приоритетнее, конечно же, финансирование покупки — объект готов, его можно оценить, сразу взять в ипотеку. К строительству банки относятся с большой настороженностью. Это «длинные деньги», на быструю отдачу рассчитывать не приходится. Аналогично и для частных инвесторов готовые объекты привлекательней.

В сфере строительства риски выше. Самая большая беда — это чиновники. В ГАСИ очень многое зависит от политической ситуации. Опять-таки, застройщики не всегда придерживаются градостроительных норм, сами нормы постоянно меняются. Хороший объект строится лет пять. За это время, например, пожарные нормы могут измениться три раза. Приходится приводить объект в соответствие, что, естественно, увеличивает сроки строительства. Окупаемость бизнес-центра класса А — это еще семь-десять лет. Вот и получается, что только лет через пятнадцать можно вернуть вложения.

— В чем специфика юридического сопровождения сферы строительства?

— Это всеобъемлющие задачи. Начнем с предпроектной стадии, юридической оценки самой возможности инвестирования в земельный участок, на котором мы гипотетически можем что-то построить. Нужно разбираться в земельном законодательстве, знать градостроительные правила того региона, где мы хотим строить, понимать, как разрабатываются генеральные планы городов. Далее — получение разрешительных документов на предпроектные работы, консультирование относительно государственных строительных норм (действие некоторых новых норм прекращено в судебном порядке), получение разрешений и сопровождение непосредственно строительства. Правовых тонкостей очень много, и без юриста не обойтись. Строитель не будет сам заполнять все бумаги — у него другие задачи, ему надо дом построить. Так уж сложилось, что именно юристы контролируют процесс строительных работ. Именно они следят за правильностью заполнения всех журналов, коммуницируют со всеми инстанциями, приходящими с проверками. Юристы по сути становятся соруководителями строительных проектов.

Конечно же, все контракты проходят через юрдепартамент. Юристы также сопровождают привлечение паевых взносов.

Когда объект готов, наступает время ввода его в эксплуатацию. Только список необходимых для этого документов занимает порядка десяти страниц, хотя по закону достаточно подать только заявление и акт готовности.

— Что нуждается в первоочередном изменении на рынке недвижимости с юридической точки зрения?

— За последние десять лет рынок сделал большой шаг вперед. Сейчас основные проблемы связаны с деятельностью ГАСИ. У них нет адекватных инструментов для борьбы с недобросовестными застройщиками. Причем для наведения порядка существующей нормативной базы вполне достаточно. Не обязательно кардинально менять законодательство, нужен квалифицированный менеджер, который сможет организовать качественную и эффективную работу.

Беседовал Алексей НАСАДЮК, «Юридическая практика»