Приобретая недвижимость, покупатель получает те же права на земельный участок, на котором расположен объект договора, в пределах и объеме, которые принадлежали предыдущему собственнику, или как минимум в размере, необходимом для обслуживания такого имущества. Это правило известно всем с курса гражданского права, однако оно не является абсолютным. Иное понимание возможно в случае, если предыдущий собственник — территориальная община, соответственно, имущество находилось в коммунальной собственности, а основанием для приобретения права на него стало иное основание, нежели решение соответствующего местного совета.

Такова правовая позиция Верховного Суда Украины, ­изложенная в постановлении от 14 ноября 2011 года по делу по иску ООО «Ф» к Одесскому городскому совету, Одесскому региональному филиалу государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Го­судар­ственном комитете Украины по земельным ресурсам», Управ­лению земельных ресурсов в г. Одессе, при участии прокурора г. Одессы, о признании права собственности, обязательстве зарегистрировать государственный акт на право собственности на земельный участок и обязательстве совершить необходимые действия. Судья-докладчик — Инна Бердник.

Согласно обстоятельствам рассматриваемого судами дела, обращаясь в 2007 году в суд, ООО «Ф» (с учетом уточнения) требовало признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка в г. Одессе общей площадью 7 га для строительства и эксплуатации домов отдыха между истцом и Одесским городским советом; признать право собственности ООО «Ф» на указанный участок, которое удостоверено государственным актом от 24 марта 2008 года; признать правомерным получение истцом этого государственного акта, а также получение Одесским горсоветом суммы, равной денежной оценке спорного участка.

Свои требования истец обосновал тем, что на основании статей 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины и 120 Земельного кодекса (ЗК) Украины к нему в связи с приобретением по договору купли-продажи 14 нежилых строений, расположенных на спорном земельном участке, перешло право собственности и на земельный учас­ток, за который он в течение 2008 года перевел на счет Одесского горсовета суммы экспертной денежной оценки земельного участка, и на который ему ответчиком выдан государственный акт о праве собственности на землю.

Решением Хозяйственного суда Одесской области от 21 апреля 2009 года исковые требования ООО «Ф» были удовлетворены, но постановлением Одесского апелляционного хозяйственного суда от 18 февраля 2010 года, которым это решение было отменено, — в удовлетворении исковых требований отказано. Высший хозяйственный суд Украины постановлением от 9 сентября 2010 года поддержал решение суда первой инстанции.

С заявлением о пересмотре дела в связи с неодинаковым применением судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, которое повлекло принятие разных решений в аналогичных делах, на основании статьи 11116 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины обратился Генеральный прокурор Украины.

Удовлетворяя заявление Генпрокуро­ра, ВСУ исходил из следующего.

Истец владеет нежилыми сооружениями на спорном земельном участке согласно договору купли-продажи от 29 апреля 2003 года. В целях реконструкции своей недвижимости и создания на территории г. Одессы базы отдыха им был разработан проект реконструкции с расширением. ООО «Ф» неоднократно обращалось к Одесскому горсовету с заявлениями о передаче земельного участка в собственность, однако они оставались без реагирования. После этого ООО «Ф» решило обратиться в суд.

Суд первой инстанции, с чем потом согласился и ВХСУ, применил к спорным правоотношениям нормы статьи 120 ЗК Украины (в редакции на момент возникновения правоотношений), согласно которым к лицу, приобретшему жилой дом, строение или сооружение, переходит право собственности на земельный учас­ток, на котором они расположены, без изменения целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором такой размер не установлен, переходит право собственности на ту часть участка, которая занята объектом недвижимости, и часть, необходимую для ее обслуживания. Аналогично определяет право собственника недвижимости на земельный участок и статья 377 ГК Украины (в редакции на то же время).

То есть закон прямо устанавливает, что с возникновением права собственности на строение или сооружение к собственнику переходит право собственности на часть земельного участка, на котором находится недвижимость.

Однако на земельный участок свыше размера, определенного по правилам статей 120 ЗК Украины и 377 ГК Украины, право собственности приобретается в общем порядке.

Такой порядок для земель коммунальной собственности установлен статьей 116 ЗК Украины. В частности, юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками коммунальной собственности по решению органов местного самоуправления, выданному в пределах их полномочий согласно ЗК Украины или по результатам аукциона. Приобретение такого права совершается путем передачи участка в собственность.

Пунктом 34 статьи 26 Закона Украины «О местном самоуправлении» к исключительной компетенции местного совета отнесено рассмотрение вопросов регулирования земельных отношений, которое проводится исключительно на пленарных заседаниях (сессии) совета.

Таким образом, возникновение права собственности на объекты недвижимости не является безу­словным основанием для автоматического заключения сделки относительно земельного участка. Обязательным условием передачи в собственность земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, является наличие позитивного решения сессии соответствующего совета о передаче земельного участка в собственность.

При этом ВСУ подчеркнул, что ВХСУ не учел, что необходимого для заключения сделки волеизъявления Одес­ского горсовета о передаче в собственность истцу спорного земельного участка не было, а действия сторон по перечислению ООО «Ф» на счет Одесского горсовета суммы экспертной оценки этого земельного участка и по выдаче истцу государственного акта на право собственности на спорный земельный участок были совершены во исполнение решения Хозяйственного суда Одесской области от 21 декабря 2007 года, которое было отменено постановлением ВХСУ от 10 февраля 2009 года. То есть в основе правоотношений не было ключевой для приобретения права собственности на земельный участок сделки — решения местного совета, и вопрос вовсе не рассматривался Одесским городским советом.

Стоит отметить, что решение Хозяй­ственного суда Одесской области от 2008 года и соответствующее постановление ВХСУ 2009 года были приняты в рамках рассмотрения этого же судебного спора. Тогда решение суда первой инстанции не пересматривалось в апелляционном порядке, вступило в законную силу, поэтому было исполнено сторонами спора, однако позже ВХСУ отменил его, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Теперь же дело снова прошло уже все инстанции, и ВСУ фактически поставил в нем точку, указав, как правильно применять нормы статей 120 ЗК Украины и 377 ГК Украины, хотя формально, удовлетворяя заявление Генерального прокурора Украины, отменил постановление ВХСУ от 9 сентября 2010 года и направил дело на новое кассационное рассмотрение.