Споры о принудительном выселении из жилья — тяжелые морально и могут растянуться не на один год. Выселение из проданной неипотечной квартиры также может стать неприятным сюрпризом для нового собственника. А с выселением из предмета ипотеки хватает забот всем участникам.

Баланс интересов

Как справедливо отмечает в своих решениях Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ), в таких делах крайне важно соблюдение баланса между интересами жильцов и новых собственников. Верховный Суд (ВС), рассматривая споры о принудительном выселении, придерживается практики ЕСПЧ и упоминает решение по делу «Спорронг и Лоннрот против Швеции» от 23 сентября 1982 года (жалобы № 7151/75, № 7152/75), а также решение от 7 июля 2011 года по делу «Серков против Украины» (жалоба № 39766/05), в котором указано, что государства имеют право осуществлять контроль за использованием имущества путем введения в действие законов. Таким законом Верховный Суд называет статью 109 Жилищного кодекса (ЖК) УССР, которая закрепляет правило о невозможности выселения граждан без предоставления другого жилого помещения.

В делах по принудительному выселению ВС отмечает: относительно выселения государство целенаправленно вносило законодательные ограничения, направленные на защиту прав граждан Украины, связанные с исполнением обязательств по кредитам, предоставленным в иностранной валюте и обеспеченным ипотекой. Государство обязано обеспечивать как соблюдение прав всех субъектов, так и баланс прав, в том числе и прав кредитора и заемщика в кредитных правоотношениях, — такие выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Большой Палаты (БП) Верховного Суда от 31 октября 2018 года по делу № 753/12729/15-ц.

Кроме того, важно помнить о действии до 21 октября 2020 года Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» (Закон о моратории).

Что необходимо учесть в практике, касающейся принудительного выселения, и как избежать ошибок, расскажем ниже.

Жилье не за счет кредита

Семья взяла потребительский кредит в долларах США, оформив квартиру в качестве залога. Квартира была приобретена не за счет кредитных средств. В определенный момент должники платить перестали, долг банк продал коллекторам, те продали квартиру новому собственнику — юридическому лицу. Оказалось, что новый владелец, который приобрел спорное жилье, не может пользоваться своей собственностью, поскольку предыдущие владельцы, утратившие право собственности на жилье, отказываются выселяться из него.

ВС в своем постановлении от 28 ноября 2018 года по делу № 754/4727/16-ц отмечает, что часть 2 статьи 109 ЖК УССР устанавливает общее правило о невозможности выселения граждан без предоставления другого жилого помещения. Как исключение, допускается выселение граждан без предоставления другого жилого помещения при обращении взыскания на жилое помещение, приобретенное гражданином за счет кредита, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения.

Действительно, вследствие отказа в удовлетворении иска о выселении для владельца помещения возникают определенные ограничения. Но суд отмечает, что спорное жилье было приобретено на основании договора купли-продажи у бывшего ипотекодержателя этого имущества, при приобретении которого новый собственник должен быть осведомлен об обременении в виде наличия лиц, зарегистрированных и проживающих в жилом помещении.

По мнению суда, новый собственник может частично восстановить свои права путем требования возмещения ущерба продавцом, если тот ненадлежащим образом исполнил свои обязательства относительно информирования возможных покупателей квартиры о ее обременении или исполнения банком обязанности по обеспечению лиц, подлежащих выселению, другим жилым помещением и возмещению убытков.

На все деньги: свои и банка

Распространяется ли действие запрета на выселение, если квартира, которая передана ответчиком банку в ипотеку, приобретена не только за счет кредитных средств, но и на собственные средства должника?

Дело № 727/10734/16-ц, по которому ВС принял постановление 8 июля 2019 года, как раз и касалось квартиры, частично приобретенной за личные средства. Банку-ипотекодержателю суды отказали в выселении жильцов без предоставления им другого жилого помещения. В этом деле все судебные инстанции были единодушны: к спорным правоотношениям применяются положения статьи 109 ЖК УССР.

При этом ВС согласился, что регистрация несовершеннолетнего в квартире, выступающей предметом ипотеки, без согласия ипотекодержателя является нарушением договора ипотеки. Однако такие нарушения не влияют на правомерность и обоснованность обжалуемых судебных решений.

Публичные торги

Что делать, если жилье приобретено на публичных торгах? С делом № 753/12729/15-ц разбираться пришлось Большой Палате ВС. Коллегия судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда в составе ВС сочла необходимым применить к спорным правоотношениям положения статьи 391 Гражданского кодекса (ГК) Украины и защитить права собственника квартиры.

Однако, исходя из устоявшейся практики Верховного Суда Украины, судьи решили, что в таком случае необходимо защитить права бывшего владельца, применив положения статьи 109 ЖК УССР.

31 октября 2018 года Большая Палата ВС приняла постановление, в котором отметила, что спорное жилое помещение приобретено на публичных торгах, при подготовке к которым следовало указать обременения в виде регистрации проживающих в таком жилом помещении лиц, то есть риски, связанные с приобретением спорной недвижимости. Также в этот период был принят Закон о моратории. Поскольку спорная квартира приобретена при реализации предмета ипотеки государственным исполнителем, то он должен был указать, что в квартире проживает ее владелец и члены его семьи, среди которых есть несовершеннолетний ребенок.

А банк при предоставлении согласия на реализацию предмета ипотеки должен выполнить требования части 2 статьи 109 ЖК УССР, поскольку к тому времени она уже действовала в измененной редакции, устанавливающей запрет выселения должника по кредитному договору без предоставления другого жилого помещения.

А был ли обман?

Отставим ипотеку. Заключен договор купли-продажи квартиры. По устной договоренности предыдущие хозяева могут жить в проданной квартире, пока им не скажут выехать. Сказали. Они не выехали, объясняя это тем, что при заключении договора их обманули. Однако в данном случае такое объяснение не спасло от выселения.

ВС по результатам рассмотрения дела № 753/7390/16-ц в постановлении от 27 февраля 2019 года указал на следующее: доводы о том, что договор купли-продажи квартиры заключен вследствие обмана, не заслуживают внимания, поскольку ни один из жильцов не обращался в суд с соответствующим иском — только после подачи иска об устранении препятствий в осуществлении права собственности путем выселения без предоставления другого жилого помещения жильцы подали встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. При этом недействительность сделки не была предметом судебного разбирательства, и на момент принятия оспариваемых решений договор купли-продажи спорной квартиры был действующим.

Родственные отношения

Бывает, что договор купли-продажи квартиры заключен, но родственники продавца не спешат выезжать. ВС, рассматривая такое дело (№ 638/13030/13-ц), обращает внимание, что прекращение права пользования жильем у бывшего владельца влечет за собой потерю членами его семьи права пользоваться жильем. При этом продолжительный срок пользования спорной квартирой, несмотря на смену собственника, членами семьи которого они не являются, не может служить основанием для отказа в защите прав нового собственника на пользование жильем по своему усмотрению.

Родственные отношения — вариант 2

Постановление БП ВС от 21 августа 2019 года по делу № 569/4373/16-ц обращает внимание на другой аспект выселения родственника собственника из отчужденной квартиры: права членов семьи собственника жилья также подлежат защите, и лишение права на жилье не только должно основываться на требованиях закона — такое вмешательство должно быть оправданным, необходимым для защиты прав истца, но не должно возлагать чрезмерное бремя на ответчика.

Итак, сам факт перехода права собственности на квартиру к другому лицу не является безусловным основанием для выселения членов семьи владельца этого недвижимого имущества, в том числе и бывших.

Законность выселения, которое фактически является нарушением права на уважение частной жизни в понимании статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод, должно быть оценено на предмет пропорциональности такого вмешательства, отмечает ВС.

Важная деталь этого дела: истец, приобретая жилье, знал о проживании в нем ответчика — члена семьи бывшего собственника этого жилья, инвалида II группы, который другого жилья не имеет и получил охраняемое законом право на мирное владение имуществом, но, тем не менее, не проявил разумную заботливость об интересах ответчика, не выяснил, отказывается ли ответчик от своего права пользования жилым помещением. ВС поддержал решение апелляции об отказе в удовлетворении иска о выселении ответчика — ни в ГК Украины, ни в ЖК УССР не предусмотрена возможность выселения члена семьи бывшего собственника без предоставления другого жилого помещения (статья 116 ЖК УССР и статья 405 ГК Украины).

Также ВС подчеркивает: жильца нельзя назвать самовольно вселившимся, поэтому основания, предусмотренные в том числе и статьей 116 ЖК УССР, для его выселения отсутствуют.

К сожалению, сегодня суды защищают в большей мере не конституционное право на частную собственность, а право на жилье, даже если проживающий уже не является собственником жилья, в котором проживает. Более того, такой проживающий, заключая договор ипотеки своего жилья, должен четко осознавать, что если он не вернет долг, то лишится жилья. Но нет, этого не происходит, и возникает ощущение, что ВС между строк как будто намекает, что можешь не возвращать кредиты, тебя все равно никто не выселит из жилья.

МАЗУР Виталий — партнер АО SENSUM, адвокат, г. Киев