31 березня 2020 року Верховна Рада України ухвалила найскандальніший закон за всю історію України — Закон України № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», яким уже з 1 липня цього року буде відкрито ринок землі.

Проте чи стане реальною можливість купівлі землі та на які підводні камені можуть натрапити потенційні покупці, розглянемо в нашій статті.

Умови доступу покупців до ринку

Умови доступу до купівлі землі сільськогосподарського призначення можна розділити на декілька етапів.

На першому етапі запуску ринку землі, який триватиме з липня 2021 року до 2024 року, купівля земельних ділянок сільськогосподарського призначення буде можлива лише для громадян України. На цьому етапі законодавцем встановлено обмеження загальної площі на одну особу, яка не може перевищувати 100 га.

А ось придбання земельних ділянок юридичними особами на цьому етапі заборонено. Щоб ускладнити пошук шляхів обходу такої заборони, законодавець передбачив, що угоди стосовно купівлі-продажу земельних ділянок (зокрема ті, які передбачатимуть перехід права власності «на майбутнє») юридичними особами, що буде укладено в період заборони, вважатимуться недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Проте починаючи з 2024 року можливість купівлі земель сільськогосподарського призначення з’явиться для більшого кола суб’єктів, а саме для юридичних осіб, учасниками яких є лише громадяни України, та/або держава, та/або територіальні громади. Крім того, збільшиться і розмір площі земельної ділянки, яка може перебувати в руках однієї особи, зі 100 га до 10 000 га.

Водночас із початком функціонування ринку землі законодавець взагалі обмежив обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, встановивши заборону на їх продаж.

Чи можливе придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення іноземними інвесторами? Саме це запитання і викликало найбільший супротив суспільства в контексті запуску ринку землі як такого. Враховуючи це, законодавець передбачив, що купівля земельних ділянок сільськогосподарського призначення юридичними особами, засновниками або бенефіціарними власниками яких є іноземці, стане можливою лише після її схвалення на всеукраїнському референдумі, про проведення якого наразі взагалі не йдеться. Водночас з огляду на особливості організації та проведення всеукраїнського референдуму, кворум участі виборців, фінансові та адміністративні ресурси держави, потрібні для його проведення, це радше виглядає утопією, ніж реальністю.

Ба більше, законодавець перебачив можливість пошуку зацікавленими суб’єктами різноманітних «схем» для обходу такої заборони, тож встановив певні обмеження. Так, на час дії заборони іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки в статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство в юридичних особах, які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Проте навіть у разі, якщо іноземним інвесторам в обхід закону все ж вдасться придбати собі земельну ділянку, законодавець передбачив негативні наслідки
і для таких випадків. Придбання земельної ділянки під час дії заборони спричинить не лише недійсність договору, а й навіть конфіскацію самої ділянки державою.

Тож купівля іноземцями або іноземними юридичними особами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за допомогою різноманітних «схем» несе як значні ризики під час їх реалізації, так і негативні наслідки після цього.

Таким чином, з огляду на реалії сьогодення можемо ствердно сказати, що на цей момент можливість придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення іноземними інвесторами теоретично мінімальна. Однак чи зміниться це після проведення всеукраїнського референдуму? Це питання наразі залишається відкритим.

Особливості укладення договорів

З огляду на запропоновані законодавцем умови доступу покупців до ринку землі очевидно, що лише невелике коло осіб матиме право купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Водночас законодавець передбачив певні особливості для самої процедури укладення договорів купівлі-продажу, що, ймовірно, спрямовано на ускладнення цього процесу.

Особливістю умов договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення є те, що мінімальна ціна її продажу не може бути меншою за її нормативну грошову оцінку, проте це обмеження має темпоральний характер і діятиме до 1 січня 2030 року.

Відтепер купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюватиметься з дотриманням переважного права її купівлі-продажу. Законодавець встановив дві черги переважного права:

— до суб’єктів першої черги належать особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо ця земельна ділянка розташована в межах ділянки надр, наданої такій особі в користування. Однак це не поширюється на земельні ділянки, на яких розташовано об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також на земельні ділянки для садівництва;

— до суб’єктів другої черги належать орендарі земельної ділянки, проте вони зможуть реалізувати своє переважне право лише в разі відсутності суб’єкта першої черги, або ж якщо він відмовиться від свого переваженого права купівлі-продажу. Зокрема, для орендарів, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, законодавець передбачив невеликий бонус. Вони мають право викупити ці земельні ділянки у власність із розстроченням платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких ділянок, без проведення земельних торгів.

У разі якщо на суб’єктів переважного права поширюється заборона щодо придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вони можуть передати це право іншій особі. Передання такого права здійснюється шляхом оформлення письмового договору між суб’єктом переважного права та особою, якій передається зазначене право. Перехід переважного права підлягає державній реєстрації, а про його передання потрібно обов’язкового повідомити власника земельної ділянки.

Водночас законопроєктом № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» (на час підготовки цього матеріалу закон прийнято Верховною Радою України і надіслано на підпис Президенту України) законодавець вирішив дещо ускладнити порядок купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.

Продаж через аукціон

З урахуванням цього реалізація переважного права купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення може здійснюватись двома способами. Перший — коли суб’єкт переважного права сплачує ціну, встановлену для відповідної земельної ділянки (тобто йдеться про «класичний спосіб»), а другий — коли продаж земельної ділянки відбувається через аукціон (земельні торги).

Під час продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення на аукціоні (земельних торгах) має свої особливості реалізація переважного права її купівлі. Суб’єкт переважного права в разі проведення аукціону (земельних торгів) матиме переважне право на її придбання в тому випадку, якщо сплатить цінову пропозицію, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. У разі відмови від сплати такої ціни він втрачає своє переважне право купити земельну ділянку.

Слід також звернути увагу, що законопроєктом № 2195 передбачено обов’язковість проведення земельних торгів щодо продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності. Однак для земель приватної форми власності існує виняток, який полягає в тому, що їх продаж може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок.

За наслідками проведення електронних торгів формується протокол про результати земельних торгів, який підписується організатором та переможцем торгів шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів. Протокол є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Водночас для договору купівлі-продажу передбачено особливості укладення, відмінні від інших договорів. Так, договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Однак, на нашу думку, продаж земельних ділянок через аукціони (земельні торги) не набуде широкої популярності серед власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які згідно із законопроєктом № 2195 є організаторами земельних торгів. Насамперед це пов’язано з тим, що така форма продажу передбачає наявність в організатора певних навичок користування комп’ютерною технікою та доступу до інтернету, щоб мати змогу проводити торги в електронній системі.

Вважаємо, що підготовка та проведення електронних торгів можуть викликати складнощі для власників землі та потребуватимуть залучення сторонньої допомоги. Водночас досить проблематичним може бути і фінансовий складник, адже все фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів забезпечує власник земельної ділянки.

Для обраних

Таким чином, все ж таки придбання землі сільськогосподарського призначення в Україні стане можливим, проте для досить вузького кола осіб, з огляду на непоодинокі законодавчі обмеження.

ЦОЙ Дмитро — юрист EVERLEGAL, м. Київ,

МУРАВСЬКА Наталія — молодший юрист EVERLEGAL, м. Київ