27 травня 2021 року набрали чинності більшість положень Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28 квітня 2021 року № 1423-IX (Закон), якому неодноразово надавали статус наступного етапу земельної реформи.

Законом внесено велику кількість позитивних змін у земельне законодавство. Декілька з таких змін ми проаналізуємо в цій статті на прикладі процедур передання земельної ділянки в оренду фізичній або юридичній особі (суб’єкт).

Оренда земельної ділянки державної власності

Насамперед Законом усунуто невизначеність щодо порядку звернення до відповідного уповноваженого органу.

Розглянемо ситуацію, в якій суб’єкту передають в оренду земельну ділянку державної власності з одночасною зміною її цільового призначення з сільськогосподарського на несільськогосподарське.

До набрання чинності Законом суб’єкт, який виявив бажання отримати в оренду земельну ділянку з одночасною зміною її цільового призначення з сільськогосподарського на несільськогосподарське, міг зіштовхнутися з проблемою визначення органу, якому належать відповідні повноваження.

Зокрема, по суті, розпоряджатися землями сільськогосподарського призначення державної власності міг лише відповідний територіальний орган Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держ­геокадастр). Водночас від моменту зміни цільового призначення земельної ділянки з сільськогосподарського на несільськогосподарське Держгеокадастр втрачав відповідні повноваження щодо неї. Передання несільськогосподарської земельної ділянки в оренду ставало прерогативою іншого органу державної влади.

Проте непоодинокими на практиці були випадки, коли Держгеокадастр, окрім погодження та затвердження проєкту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки із сільськогосподарського на несільськогосподарське, приймав рішення стосовно передання такої земельної ділянки зі зміненим цільовим призначенням в оренду. Це, своєю чергою, призводило до оскарження таких рішень та укладених на їх підставі договорів оренди.

Законом передбачено розширення відповідних можливостей територіальних громад шляхом передання у їх відання державних земель, розташованих за межами населених пунктів (муніципальних земель).

Така ключова зміна насамперед спрямована на забезпечення територіальних громад необхідним ресурсом для генерування додаткових надходжень у місцеві бюджети, які будуть використовуватися для їх розвитку.

До того ж передання повноважень щодо муніципальних земель єдиному органу вирішить також описану вище проблему. А саме для зміни цільового призначення земельної ділянки з сільськогосподарського на несільськогосподарське з одночасним переданням такої земельної ділянки в оренду суб’єкту буде достатньо звернутися тільки до органу місцевого самоврядування, уповноваженого розпоряджатися відповідною ділянкою.

Крім того, Законом спрощено порядок зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок.

Уявімо, що суб’єкт планує здійснити на орендованій ділянці заходи з будівництва, і такі роботи передбачатимуть необхідність зняття та перенесення ґрунтового покриву земельної ділянки.

Станом на сьогодні, за певними винятками, суб’єкт має вчинити такі дії для зняття та перенесення ґрунтового покриву:

— розробити робочий проєкт землеустрою;

— погодити робочий проєкт землеустрою з уповноваженим органом із питань містобудування та архітектури, а також у визначених законодавством випадках — із уповноваженим органом у сфері охорони навколишнього природного середовища;

— затвердити робочий проєкт землеустрою;

— подати до центру надання адміністративних послуг робочий проєкт землеустрою та заяву про надання спеціального дозволу на зняття і перенесення ґрунтового покриву земельної ділянки (спеціальний дозвіл);

— отримати такий спеціальний дозвіл.

Починаючи з 26 листопада 2021 року Закон скасовує вимогу щодо необхідності отримання спеціального дозволу і передбачає, що для зняття та перенесення ґрунтового покриву, за загальним правилом, суб’єкту буде достатньо розробити, погодити та затвердити робочий проєкт.

Окрім цього, за Законом суб’єкт матиме право здійснювати перенесення ґрунтового покриву в межах однієї й тієї самої земельної ділянки без необхідності розроблення, погодження та затвердження робочого проєкту землеустрою щодо земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва та будівництва індивідуальних гаражів.

Оренда земельної ділянки комунальної власності

Іншим наочним прикладом позитивного ефекту внесених Законом змін може бути ситуація отримання суб’єктом в оренду земельної ділянки комунальної власності рекреаційного призначення.

До набрання Законом чинності для відведення такої земельної ділянки суб’єкту потрібно було:

— звернутися до уповноваженого органу місцевого самоврядування з клопотанням про надання дозволу на розроб­лення проєкту землеустрою;

— розробити проєкт землеустрою;

— погодити його з Держгеокадастром та уповноваженим органом у сфері охорони навколишнього природного середовища;

— отримати позитивний висновок державної землевпорядної експертизи;

— отримати рішення уповноваженого органу місцевого самоврядування про затвердження проєкту землеустрою та про передання земельної ділянки в оренду;

— укласти договір оренди.

Така процедура на практиці займала в середньому від шести до дев’яти місяців.

Більшу частину цього часу суб’єкт зазвичай витрачав на отримання позитивних висновків за результатами перевірки проєкту землеустрою на відповідність вимогам законодавства під час розроблення, погодження та проведення державної експертизи проєкту землеустрою.

Таким чином, перевірка проєкту землеустрою на відповідність здійснювалася в чотири етапи: (1) сертифікованим інженером-землевпорядником під час розробки проєкту землеустрою, (2) Держ­геокадастром під час погодження проєкту землеустрою, (3) Держгеокадастром під час проведення державної експертизи проєкту землеустрою та (4) кадастровим реєстратором під час внесеннія інформації щодо відведеної ділянки в Державний земельний кадастр.

Законом, по суті, скасовано два з чотирьох етапів перевірки на відповідність, які здійснювалися Держгеокадастром, як такі, що є надмірними та невиправданими, а саме — погодження проєкту землеустрою та його державну експертизу.

Змінами, внесеними Законом, відповідальність покладено на сертифікованого інженера-землевпорядника, який своїм підписом засвідчує відповідність проєкту землеустрою положенням нормативно-технічних документів, норм та правил у сфері землеустрою.

Оренда земельної ділянки приватної власності

Наостанок зосередимо увагу на позитивних змінах Закону, що стосуються ситуації, за якої суб’єкт орендує земельну ділянку сільськогосподарського призначення приватної власності.

З 27 травня 2021 року суб’єкт має право без погодження з орендодавцем:

— продати право оренди третій особі;

— передати право оренди третій особі в заставу.

З 1 липня 2021 року суб’єкт матиме переважне право (з урахуванням черговості) придбати орендовану земельну ділянку.

Зазначені зміни спрямовано на досягнення максимальних вигід від оренди землекористувачами.

Отже, Законом внесено чималу кількість суттєвих змін до 28 нормативно­правових актів земельного законодавства. Серед іншого:

— передбачено передання державних земель, розташованих за межами населених пунктів, у відання територіальних громад, що сприятиме збільшенню бюджетів таких громад завдяки надходженням від передання землі у власність та/або користування;

— спрощено низку процедур щодо відведення землі у власність та/або користування, а також зміни її цільового призначення, що дасть змогу мінімум удвічі скоротити тривалість таких процедур;

— розширено права користувачів приватних земельних ділянок, що сприятиме підвищенню інвестиційної привабливості землі для її потенційних користувачів.

МИХАЙЛЕНКО Дарина — юрист ЮФ AVELLUM, м. Київ,

ЕРБЕЛІДЗЕ Інна — юрист ЮФ AVELLUM, м. Київ