Запуск вільного обігу земель сільськогосподарського призначення відкриє нові можливості для власників ділянок, представників аграрного бізнесу та іноземних інвесторів. Уже зараз можна прогнозувати, що зняття так званого мораторію на проведення операцій купівлі-продажу «аграрних» соток чи гектарів суттєво не позначиться на застосуванні чинних норм, які регулюють питання володіння та користування такими ділянками. Особливо, коли йдеться про найпопулярнішу у сфері земельних правовідносин опцію — оренду землі. Інститут оренди є гарною альтернативою купівлі сільгоспземлі, адже надає орендарю значний обсяг прав та можливостей, але містить і певні ризики.

На окремих важливих деталях орендних правовідносин, які слід врахувати для уникнення перешкод під час державної реєстрації та в можливих судових спорах, зосередимось далі.

Загальні істотні умови

Право оренди земельної ділянки є речовим правом, виникнення, зміна та припинення якого підлягає державній реєстрації. Під час такої реєстрації перевіряються подані заявником документи і відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРП), відомості з реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки або його припинення, що включає серед іншого встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Земельне законодавство передбачає, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо всіх його істотних умов. Тож під час державної реєстрації права оренди земельної ділянки має надаватися юридична оцінка змісту договору оренди землі, додатковим угодам щодо внесення змін до відповідного договору або ж угодам про його розірвання, що подаються для проведення відповідної реєстрації.

Особливу увагу слід приділити змісту договору оренди землі, додатковим угодам щодо внесення змін до відповідного договору і угодам (договорам) про його розірвання. Насамперед важливо врегулювати в договорі всі істотні умови, визначені в статті 15 Закону України «Про оренду землі». Такими умовами, зокрема, є об’єкт оренди (має бути вказано кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за несплату.

Відсутність хоча б однієї із зазначених умов є підставою для відмови в державній реєстрації, оскільки має місце неукладення договору, адже його умови не є такими, що регулюють правовідносини сторін. Відповідну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду (ВС) від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16. У цьому випадку має застосовуватися пункт 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який передбачає таку підставу для відмови в державній реєстрації права, як подання документів, що не дають змоги встановити набуття речового права на нерухоме майно.

Нюанси для фермерських господарств

На практиці під час проведення державної реєстрації права оренди за фермерським господарством нерідко з’являються проблемні питання, скажімо, щодо виникнення відповідного права на підставі договору оренди землі, укладеного засновником такого господарства. Вирішувати це питання слід з огляду на те, що зазначений договір оренди є документом, на основі якого виникає право оренди у фермерського господарства, та треба врахувати два важливі моменти. Перший: ділянка надається в оренду громадянину з метою ведення фермерського господарства, тому він може використовувати землю лише шляхом створення фермерського господарства. Другий: з моменту державної реєстрації до фермерського господарства переходять права та обов’язки орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, тобто після цього укладати будь-які додаткові угоди не потрібно.

Після створення фермерське господарство може зареєструвати на себе право оренди землі державної чи комунальної власності на підставі договору оренди, укладеного його засновником. Такий підхід кореспондується із судовою практикою (постанова Великої Палати ВС від 30 червня 2020 року у справі № 927/79/19).

Типові порушення та шляхи їх мінімізації

Оскільки законодавство не передбачає нотаріального посвідчення договору оренди, то переважна більшість таких правочинів укладається в простій письмовій формі, що іноді призводить до негативних наслідків. Скажімо, власники землі нерідко оспорюють договори оренди (суборенди), додаткові угоди до них щодо зміни строку оренди (суборенди) або щодо розірвання відповідного договору, посилаючись на те, що вони не підписували відповідні документи.

Слід враховувати, що державний реєстратор не може встановлювати достовірність підписів на договорі, а відповідальність за достовірність вказаної інформації в такому випадку несе заявник, якщо інше не встановлено судом. У разі доведення в судовому порядку того факту, що власник землі не підписував відповідний договір, суди вважатимуть його неукладеним та таким, що не породжує будь-яких прав (постанови ВС від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, від 28 квітня 2021 року у справі № 152/317/19, від 14 квітня 2021 року у справі № 624/423/17, від 7 квітня 2021 року у справі № 543/811/15-ц).

З метою убезпечення від таких порушень власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору). Встановлення такої вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню, а сама вимога віднесена до обтяжень речових прав і підлягає державній реєстрації.

Перед укладенням договору оренди землі важливо перевірити наявність в орендодавця права на земельну ділянку, оскільки непоодинокими є випадки, коли орендодавцем є особа, відмінна від власника земельної ділянки.

Також важливо перевірити обсяг цивільної правоздатності, дієздатності та повноважень представника як орендодавця, так і орендаря. Така перевірка щодо юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання відомостей про неї з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань (ЄДР), а також з її установчого документа.

Непоодинокими є випадки підписання договору оренди землі (угоди про його розірвання) від імені підприємства особою, яка за даними ЄДР уже не була його керівником і не мала повноважень на представництво.

Важливо враховувати, що документи, подані для державної реєстрації, не повинні суперечити відомостям, що містяться в ДРП і Державному земельному кадастрі (ДЗК). Так, в одному з реєстраційних кейсів державним реєстратором шляхом інформаційної взаємодії отримано відомості, що цільове призначення земельних ділянок, переданих в оренду, визначено як землі запасу (земельні ділянки, які не надано у власність або користування громадянам чи юридичним особам). Хоча заявник надав витяги з ДЗК, в яких цільове призначення ділянок було визначено як землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Крім того, не може бути передано в оренду земельну ділянку, яка вже перебуває в оренді, а наявність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами (правом оренди, що вже зареєстровано та не припинено відповідно до даних ДЗК і ДРП) є підставою для відмови в державній реєстрації права оренди.

Також перед укладенням договору оренди землі потрібно перевірити відсутність інших зареєстрованих речових прав на неї. Законодавство не передбачає можливості передання земельної ділянки в оренду одночасно двом різним особам (користувачам) відповідно до двох різних договорів, що діють одночасно.

Особливості розірвання договорів оренди

Під час вирішення питання про припинення права оренди землі слід враховувати, що договір оренди землі може бути розірвано в трьох випадках: за згодою сторін; за рішенням суду (за позовом однієї зі сторін); в односторонньому порядку (шляхом односторонньої відмови від договору), якщо це прямо передбачено законом або договором.

Зміна або розірвання договору відбувається в такій самій формі, як і його укладання (якщо інше не встановлено договором або законом). Тож у разі внесення змін до договору або його розірвання слід надати правову оцінку умовам договору оренди, оскільки сторони мають право передбачити, що угода про розірвання або зміну договору підлягає нотаріальному посвідченню. Водночас дострокове розірвання договору в судовому порядку можливе, зокрема, в разі наявності підстав, визначених частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», а одностороннє розірвання за рішенням однієї зі сторін — за наявності підстав, безпосередньо передбачених у самому договорі оренди.

Саме тому питанням розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку доцільно приділити увагу ще на стадії підготовки його до підписання. Інакше в разі заперечення іншої сторони розірвати договір зможе лише суд (якщо інше не передбачено законом). Якщо ж договором передбачено розірвання в односторонньому порядку, то зацікавлена сторона за наявності визначеної в договорі підстави може його розірвати шляхом одностороннього волевиявлення.

Важливо врахувати, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше ним не передбачено. Коли ж у договорі відповідні застереження містяться, то його може бути розірвано за відповідною угодою сторін або за рішенням суду.

Державна реєстрація припинення права оренди землі на підставі судового рішення може проводитись лише в разі наявності в його резолютивній частині приписів про припинення такого права.

АНТОНЮК Олена — заступник керівника Офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції України, м. Київ