Современный отрезок времени в нашем государстве проходит под знаменами сплошной реформаторской деятельности всех областей экономики. Первая реформа в области строительства уже дает существенные сбои и нуждается в целесообразном и полном анализе, внесении изменений в только что принятые нормативные акты. Реформирование области земельных отношений еще проходит процесс поэтапного испытания и дальнейших изменений и дополнений. Следующей, «молчаливой» «реформой» оказалось направление системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость.

Вызвавшись руководить процедурой регистрации, Минюст с 2002 года ввел в действие Временное положение и обязался нормативно и методически обеспечивать такую деятельность. Это обеспечение на сегодняшний день привело к тому, что Украина, по выводам мировых экспертов, заняла 137-е место по уровню систем регистрации прав собственности, и к возникновению ряда правовых проблем с применением действующего законодательства, а именно:

1. Отсутствие четкого перечня объектов недвижимости, которые подлежат государственной регистрации. В данном случае имеют место невозможные по своему применению Методические рекомендации по определению объектов, которые подлежат государственной регистрации. Кроме этого, есть противоречивые и противоположные по смыслу разъяснения Минюста относительно объектов, которые подлежат обязательной регистрации. В данном случае работники БТИ вынуждены применять практику, связанную с возможностью проведения технической инвентаризации такого имущества и принятия личного решения.

2. Сложность для первичной регистрации объектов незавершенного строительства для владельца и невозможность такой регистрации для следующего собственника, который приобрел такое имущество, поскольку требования к предоставленным документам одинаковы как при первичной регистрации, так и при следующих переходах прав.

Например, Иванов проводит первичную регистрацию незавершенного строительства и подает обязательные документы в виде документа, который подтверждает права на собственность или пользование земельным участком, разрешение на строительство (или уведомление о застройке без разрешения), проектно-сметную документацию. Зарегистрировав такое имущество, Иванов продает его Петрову, заключает договор купли-продажи, удостоверяет его нотариально. Но зарегистрировать такой договор Петров не сможет, поскольку ему нужно будет переоформить все документы, начиная с документов на землю и заканчивая проектно-сметной документацией, что практически невозможно, поскольку основанием для переоформления документов на следующего собственника недвижимости есть документ, который удостоверяет его право на землю, то есть возникает сразу замкнутый круг. Знали ли об этом госслужащие Минюста? Конечно, нет. А должны были знать? — Да.

3. Нововведение с 1 октября 2010 года проводить обязательную регистрацию вещных прав, которые заключаются в найме или аренде недвижимого имущества. Законодательная коллизия заключается в том, что закон, которым вносились изменения в Гражданский кодекс, другие законы (а Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав и их обременений» вообще был изложен в новой редакции), предусматривал введение обязательной регистрации вещных прав и вступление их в действие с 2012 года.

Но государственные служащие Мин­юста решили по-своему сделать трактование законодательства. Они решили, что если Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав и их обременений» вступит в действие без ограничения во времени (1 января 2012 года), то необходимо немедленно вносить изменения во Временное положение, что и было сделано с 1 октября 2010 года. А когда возникли проблемы с применением, сделали такое же невозможное и неоднозначное по своему содержанию методическое разъяснение.

Путаясь в моменте возникновения обязательства по регистрации таких прав, глава Укргосреестра сделал разъяснение, что такое обязательство возникло с 13 марта 2010 года (дата опубликования подписанного закона, которым вносились изменения). А действующий его заместитель в методических рекомендациях подчеркнул, что такое обязательство возникает с момента вступления в действие изменений во Временное положение, а это с 1 октября 2010 года. Как видим, это не первое кардинальное расхождение точки зрения и позиций государственных служащих, бывших руководителей Минюста, а ныне руководства Укргосреестра.

Кроме времени возникновения обязательства регистрации, есть проблемы с четким определением лиц, которые должны проводить такую регистрацию процедурой аннулирования таких записей в Реестре, поскольку запись о регистрации вещных прав вносится в раздел, где зарегистрированы именно права собствен­ности владельца. Да и перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация вещных прав, слабый и недейственный.

Эти неопределенные законодательством вопросы особо ярко выражены, поэтому они подробно зафиксированы и записаны. А более мелкие вопросы — ведение оборота регистрационных документов, толкование законодательства, исполнение решений государственных органов относительно недвижимого имущества — при старании регистраторов решить их с помощью разъяснений Минюста натыкаются или на ответ с перечнем норм законодательства — без ответа, по сути, или с предложением перенимать опыт соседей.

Для того чтобы понять абсурдность данной ситуации, достаточно лишь посмотреть, кто имеет отношение к так называемому реформированию системы регистрации. А это все те же лица, государственные служащие Минюста, которые перешли в новообразованное специализированное учреждение. Так какую именно реформу они нам, гражданам и владельцам предлагают?

Если вы захотите ознакомиться с главной концепцией или содержательным анализом действий, которые будут направлены на создание такой новой системы, вы не найдете никакого документа или даже намека на него. Это свидетельствует о том, что те действия, которые сейчас предпринимаются, идут или с расчетом на знаменитое «авось», или напоминают блуждание вслепую. Большинство из читателей не удивятся таким событиям, но когда мы возьмем профильный Закон и уже разработанное постановление Кабинета Министров Украины № 703 от 22 июня 2011 года, у всех волосы на голове дыбом встанут от норм, которые там зафиксированы.

Во-первых, новелла, которой гордятся реформаторы, это очередность регистрации, по их мнению, будет отвечать принципам европейских норм. Но если более подробно ознакомиться с процедурой такой регистрации, выходит странная вещь. Например, прийдет Иванов с одним документом на объект недвижимости в 9 часов дня, его заявление зарегистрируют в порядке очередности, а за ним прий­дет Петров с другим документом на тот же объект недвижимости, его заявление примут, но в течение 14 дней откажут, поскольку Иванов обратился первым.

Данные факты эти специалисты комментируют так: у двоих претендентов на один и тот же объект не будет двух определенных перечнем правоустанавливающих документов. Но если бы они имели практический опыт по регистрации, они бы очень скоро убедились, что таких документов может быть и три, и больше, это не говоря уже о разных решениях судов разных инстанций. Это будет стандартная схема рейдерских захватов и перераспределения собственности согласно нормам законодательства.

Во-вторых, подчеркивается, что умень­шается срок регистрации. Это такое же вранье и слабость тех, кто так говорит. Дей­ствующая процедура регистрации предусматривает максимальный срок на инвентаризацию до 30 дней, на регистрацию — до 14. То есть срок каков есть, таким он и останется, а учитывая действие новообразованного органа, еще и увеличится.

В-третьих, органы регистрации по замыслу реформаторов будут выглядеть как регистрационные округа, в которые будет входить 2—5 районов области. Их количество будет сокращено по сравнению с нынешним. Думаю, большинство из вас уже представило, как будет ездить в другие города или районы.

В-четвертых, что вызывает самое большое негодование, это перерегистрация прав собственности, которая заключается в том, что реформаторы скрыли ее под термином «подтверждение регистрации», но сути это не меняет. Эта процедура будет проходить таким образом: все, кто зарегистрировал право собственности, которое является незыблемым и признанным государством согласно Конституции, при желании провести отчуждение или другую процедуру с недвижимостью с 1 января 2012 года вынуждены будут провести регистрацию своих уже зарегистрированных прав и оплатить половину стоимости такой процедуры. Если задать вопрос, для чего это надо, то ответ будет очевидным — как орган регистрации без точной и достоверной информации будет работать в новообразованном реестре? Никак. А где есть такая информация? У действующих органов регистрации, но эти органы Минюсту не нужны, поскольку ему не подотчетны и неподконтрольны.

В-пятых, функции органов местного самоуправления по принятию решений о выдаче свидетельств о праве собственности передаются непосредственно регистраторам, которых, кстати, должен подготовить и набрать Минюст. А последний сейчас всеми возможными средствами старается отмежеваться от любой связи с вопросами государственной регистрации, при этом не делая ничего.

В-шестых, Укргосреестр будет дублировать функции регистрации прав собственности и других вещных прав на земучасток, которые также будет осуществлять профильное Агентство по земельным вопросам.

Подытоживая вышеизложенное, необходимо констатировать отсутствие понимания процесса реформ у лиц, которые стараются трудоустроиться за государственные средства и развалить действующую систему регистрации. Поэтому, думаю, что каждый владелец, который зарегистрировал свое право, призадумается, что его ожидает с 1 января 2012 года.

ПАВЛЕНКО Дмитрий — директор ООО «Правовая защита БТИ», г. Киев

---

К сведению

Действующая система регистрации прав собственности на недвижимость

Систему регистрации прав собственности и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества на сегодня составляют бюро технической инвентаризации (БТИ), которые осуществляют свои функции на основании профильных нормативных актов, а именно: государственную регистрацию — согласно «Временному положению о порядке проведения государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества» (Временное положение), утвержденному приказом Министерства юстиции Украины (Минюст) № 7/5 от 7 февраля 2002 года, а техническую инвентаризацию — согласно «Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости» (Инструкция), утвержденной приказом Госстроя № 127 от 24 мая 2001 года.

Осуществляя свои полномочия и возложенные на них функции, предприятия БТИ наработали архивы инвентарных дел, в которых собрана история всех объектов недвижимости, по которым проводились инвентарные или регистрационные действия. Эта информация дает возможность работникам БТИ своевременно выяснить дополнительные обстоятельства или установить факты расхождений, и, что главное, помочь государственным органам быстро и достоверно предоставить информацию об объекте недвижимости.

Кроме этого, в связи с тем, что ни одно из высших учебных заведений не проводит обучения или повышения квалификации техников-инженеров по вопросам инвентаризации и регистраторов прав собственности, предприятия БТИ наработали профессиональный состав сотрудников, постоянно повышая их профессиональный уровень и практический опыт. Но, к величайшему сожалению, выполнять свои функции только на основании архивов и с помощью профессиональных кадров невозможно, поскольку для того, чтобы надлежащим образом работать, крайне необходимо иметь также квалифицированно разработанное правовое поле. Основой такого правового поля есть вышеприведенные профильные подзаконные акты, руководствоваться которыми должны в первую очередь работники БТИ.