Украина вплотную приблизилась к снятию моратория на продажу земель сельхозназначения. Одно принципиальное требование — принятие закона о госкадастре — уже исполнено, а осенью парламенту предстоит принять второй базовый закон — «О рынке земель». Сейчас в парламенте зарегистрировано два законопроекта с таким названием. Первый (рег. № 9001) внесен народным депутатом Украины Григорием Смитюхом — председателем профильного комитета по вопросам аграрной политики земельных отношений, второй (рег. № 9001‑1) — Кабинетом Министров Украины, и этот законопроект уже прошел все предусмотренные ведомственные согласования. Оба законопроекта во многом схожи, отличаясь, в частности, в определении субъектного состава участников рынка земли и квот на землю. В то же время регулирование процедур проведения земельных торгов и аукционов практически идентично.

Оба законопроекта содержат достаточное количество протекционных мер, направленных на ограничение возможности бесконтрольного отчуждения земельных участков и чрезмерной концентрации земли в руках одного собственника. Подобные меры, отметим, в той или иной форме существуют на рынке земли практически в каждом государстве.

Право на землю

Один из наиболее дискуссионных вопросов функционирования рынка земли — о правах иностранцев — разрешен однозначно: «иностранные юридические и физические лица не могут приобретать в собственность землю сельскохозяйственного назначения» («по гражданско-правовым договорам» — уточняется в правительственном законопроекте). КМУ готов предоставить право приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства только гражданам Украины, фермерским хозяйствам, государству в лице специального центрального органа госвласти или территориальной общины.

Г-н Смитюх предлагает несколько иной подход: граждане Украины должны иметь сельскохозяйственное образование, опыт работы в сельском хозяйстве или заниматься ведением товарного сельскохозяйственного производства или личного крестьянского хозяйства не менее трех лет; кроме фермерских хозяйств право приобретать землю предлагается предоставить и другим юридическим лицам, основателями и участниками которых являются исключительно граждане Украины и к основным видам деятельности которых отнесено ведение товарного сельскохозяйственного производства; а также несельскохозяйственным юридическим лицам Украины, которые имеют право приобретать в собственность или пользование земельные участки сельхозназначения для научно-исследовательских и учебных целей.

Право на приобретение земли сельхозназначения юридическими лицами, участниками которых являются иностранные физлица или другие юридические лица (в т.ч. украинские), в любом случае ограничивается. По сути, сохранится существующая ситуация, при которой крупные агрохолдинги арендуют земельные участки. Консолидация земель в одних руках возможна на уровне небольших фермерских хозяйств (с учетом установленных квот) либо, опять же, для целей аренды.

Предложено ввести императивное правило, согласно которому ненадлежащие собственники земли должны в течение года провести отчуждение принадлежащей им земли, в противном случае их право собственности будет прекращено в судебном порядке, а земельные участки перейдут в доход государства. Согласно законопроекту КМУ, это правило будет распространяться на лиц, приобретших право собственности на земельные участки после вступления в силу Закона Украины «О рынке земель». То есть можем предположить, что все сделки с землей «в обход моратория» могут быть легализированы.

Права приоритета

Кабинет Министров Украины предлагает установить преобладающее право государства на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности граждан и юридических лиц: относительно земельных участков вне населенных пунктов это будет центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, относительно земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов, — органы местного самоуправления. Далее следуют арендаторы или пользователи чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей и владельцы смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения. Преобладающее право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства, который находится в общей совместной и общей частичной собственности, имеют его сособственники. Подавляющее право на приобретение земельного участка не распространяется на случаи продажи земельных участков членам семьи физического лица, которое является владельцем земельного участка.

В законопроекте г-на Смитюха государство стоит вторым в очереди на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения после граждан Украины, которые имеют или создают фермерское хозяйство или сельскохозяйственное предприятие. При этом уточняется, что госорган обеспечивает перераспределение земли сельхозназначения путем передачи земельных участков в собственность или аренду. Также предусмотрено преобладающее право сособственников приобрести земельный участок, а «подарить» землю можно только родственникам и государству.

В общем виде процедура отчуждения земли будет осуществляться следующим образом: лицо, которое намеревается отчуждать земельный участок сельскохозяйственного назначения, обязано сообщить об этом субъектам преобладающего права на покупку путем опубликования объявления в печатных СМИ с местной сферой распространения по месту расположения земельного участка, указав цену и другие условия продажи.

Субъекты права на преобладающую покупку земельного участка имеют право в течение одного месяца со дня опубликования объявления в письменном виде заявить о своем намерении приобрести земельный участок по объявленной цене и внести стоимость земельного участка в депозит нотариуса. В противном случае считается, что они отказались воспользоваться своим преобладающим правом. В таком случае продавец имеет право отчуждать земельный участок на объявленных в сообщении условиях другому лицу.

Как видим, оба законопроекта не лишены некоторых недостатков в части регулирования вопросов приобретения в собственность земель сельхозназначения. Введение квот на владение землей оправдано с точки зрения поддержки фермерства, но вряд ли будет положительно воспринято крупными производителями. Аналогично дискуссионен вопрос прямого допуска на рынок земель юридических лиц. Преобладающее право государства на выкуп земельных участков также не способствует активизации рынка. В итоге принятие Закона «О рынке земель» (в любой из предложенных редакций), безусловно, будет способствовать структурированию земельных отношений на Украине, но преобладающее значение останется за арендой земли, чего, похоже, разработчики опосредованно и добиваются.

Квоты землевладения

Природно-сельскохозяйственная зона	Предельная максимальная площадь земельных участков в частной собственности одного лица, га
	Законопроект № 9001-1	Законопроект № 9001
Полесье	1500	500
Лесостепь	1750	750
Степь, степь засушливая, сухая степь	2100	1000
Карпатская горная область	900	300
Крымская горная область	1100	700
В разных зонах	2100	1500

---

Мнение

Превентивные меры

Геннадий РОСЧЕПИЙ,
юрист ЮФ «Авеллум Партнерс»

Одной из ос­нов­ных ­функций за­коно­проекта «О рын­ке земель» заявлена защита сельскохозяйственных земель. В связи с этим можно выделить несколько нововведений.

Во-первых, это ограничение размера земель для товарного сельскохозяйственного производства, которые могут принадлежать одному лицу (с учетом связанных лиц и отношений контроля). Это ограничение уже давно обсуждалось на рынке и, в целом, в его основе лежат, скорее, политические мотивы, чем экономическая необходимость. В то же время законопроект не предусматривает механизм контроля и исполнения этого ограничения. В частности, непонятно, будет ли при заключении сделки требоваться согласование органов земельных ресурсов или указанное ограничение будет носить декларативный характер и, по сути, будет применяться только как основание для признания договора недействительным.

Во-вторых, предлагается ввести запрет на изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных из земель государственной/коммунальной собственности, сроком на 10 лет с момента такого приобретения. Причем это обременение будет вноситься в земельный кадастр. И будет оставаться в силе даже при последующих перепродажах.

В-третьих, усилена борьба с монополизацией рынка. Так, прямо запрещаются сделки по приобретению права собственности и права пользования землями для товарного сельскохозяйственного производства, если это приводит к монополизации рынка. Кроме того, сделки по приобретению права собственности на земли для товарного сельскохозяйственного производства, заключенные без получения предварительного разрешения Антимонопольного комитета Украины, будут автоматически считаться ничтожными.

В целом, указанные меры должны обеспечить должную защиту от бесконт­рольной скупки земель сельскохозяйственного назначения. Однако их эффективность будет во многом зависеть от соответствующих подзаконных актов и правоприменительной практики.