Сегодня, пожалуй, никого не удивишь «строительными» скандалами, сопровождающимися многочисленными митингами граждан, вложивших свои средства в инвестирование строительства, но в итоге вынужденных ждать свое жилье годами, поскольку сроки сдачи объекта строительства постоянно переносятся. Более того, во многих случаях инвесторы узнают, что их будущие квартиры находятся в залоге у банков, а строительство «сопровождается» постоянными судебными спорами. И, как показывает статистика, споры об обжаловании договоров ипотеки имущественных прав в последнее время приобрели массовый характер.

Не стало исключением и строительство жилищного дома в микрорайоне Бортничи, имущественные права на квартиры в котором оказались в ипотеке у коммерческого банка «Пивденкомбанк», который сегодня находится в процедуре ликвидации, а заключение ипотечных договоров оспорено в судебном порядке.

Так, в августе 2015 года Дарницкая районная в г. Киеве администрация (Дарницкая РГА) обратилась в суд с иском к указанному банку и к ООО «Инекон-Сервис», в котором просила признать незаконными заключенные между этими компаниями договоры ипотеки имущественных прав на часть квартир, нежилых помещений и парковочных мест в связи с тем, что у ООО «Инекон-Сервис» отсутствовали надлежащие имущественные права на предметы договоров ипотеки, поэтому они не могли быть переданы в ипотеку.

Согласно обстоятельствам дела, в феврале 2004 года Киевский городской совет принял решение об утверждении проекта отвода земельного участка Дарницкому районному в г. Киеве совету для строительства жилых домов с объектами социально-бытового назначения в микрорайоне Бортничи в Дарницком районе г. Киева. В апреле 2005 года между Киевским городским советом и Дарницким районным в г. Киеве советом заключен договор аренды земельного участка, срок действия которого в дальнейшем был продлен. Таким образом, районный совет являлся застройщиком и заказчиком строительства жилых домов.

В мае 2007 года между Дарницким районным в г. Киеве советом с одной стороны и предприятием «Позняки-Инвест и ООО «Инекон-Сервис» с другой был заключен договор поручения на строительство комплекса жилых домов в микрорайоне Бортничи.

В мае 2008 года Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля в г. Киеве выдала Дарницкому районному в г. Киеве совету разрешение на выполнение строительных работ.

В дальнейшем между ООО «Инекон-Сервис» и коммерческим банком «Пивденкомбанк» был заключен кредитный договор, а в обеспечение исполнения обязательств по нему заключены спорные договоры ипотеки имущественных прав на часть квартир, нежилых помещений и парковочных мест.

Следует отметить, что до момента заключения спорных договоров Киевским городским советом принято решение № 7/4819 от 9 октября 2010 года о прекращении с 31 октября 2010 года путем ликвидации Дарницкого районного в г. Киеве совета. В настоящее время это юридическое лицо находится на стадии ликвидации. Также указанным решение прекращена путем ликвидации Дарницкая районная в г. Киеве государственная администрация.

Вместе с тем 30 сентября 2010 года исполнительным органом Киевского городского совета с целью усовершенствования организации управления районами в г. Киеве создана Дарницкая районная в г. Киеве государственная администрация — истец по делу. В соответствии с решением Киевского городского совета от 22 мая 2013 года истец получил разрешение на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка, на котором строится дом, а в соответствии с договором аренды этого участка от 17 апреля 2015 года приобрел права арендатора для строительства жилых домов в микрорайоне Бортничи.

Решением Хозяйственного суда Донецкой области от 26 октября 2015 года исковые требования Дарницкой РГА были удовлетворены частично. В частности, признаны недействительными договоры аренды имущественных прав, заключенные между ООО «Инекон-Сервис» и коммерческим банком «Пивденкомбанк». Указанное решение оставлено без изменений постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 29 февраля 2016 года.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился и апелляционный хозяйственный суд, что ООО «Инекон-Сервис», заключая оспариваемые ипотечные договоры, осуществил распоряжение имущественными правами, которые ему не принадлежали, что является посягательством на охраняемые законом права и интересы истца как лица, которому, согласно законодательству, принадлежат имущественные права на объект строительства, и соответственно, подлежат защите посредством признания недействительными таких сделок.

ООО «Инекон-Сервис» не является фактическим заказчиком строительства в понимании статьи 1 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», при этом оно не было собственником на основании положений статьи 876 Гражданского кодекса Украины. Также суды пришли к выводу, что указанное хозяйственное общество не выступало фактическим застройщиком в силу предписаний статьи 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», поскольку общество не было организатором и заказчиком строительства, а получило такие функции временно, на основании договора поручения, который по своей правовой природе мог создавать права и обязанности лишь для доверителя.

Суды отметили, что именно Дарницкая РГА является арендатором земельного участка и заказчиком объекта строительства, а противоправная передача имущества в ипотеку непосредственно затрагивает ее права, нарушает порядок управления имуществом и причиняет гражданам вред нарушением их социальных прав, касающихся получения от государства социального имущества. А поэтому в данном случае передача недвижимого имущества в ипотеку по оспариваемым договорам может повлечь противоправное отчуждение предметов ипотеки в пользу коммерческого банка «Пивденкомбанк».

Отметим, что данное дело находится на стадии кассационного пересмотра в Высшем хозяйственном суде Украины, заседание назначено на 14 июля с.г. Следовательно, в скором будущем юридическая общественность сможет узнать, согласится ли суд кассационной инстанции с выводами местного и апелляционного судов о том, мог ли субъект, которому на основании договора поручения временно были переданы функции организатора и заказчика строительства, заключать договоры ипотеки имущественных прав на объекты строительства без согласия фактического заказчика строительства.

Напомним, что Верховный Суд Украины еще в 2013 году при рассмотрении дела № 6-168цс12 по иску инвесторов к застройщику и банку сделал правовой вывод, согласно которому застройщик не вправе передавать в ипотеку незавершенный объект строительства без согласия лиц, инвестировавших в такое строительство.

 

---

Мнение

Социальная составляющая

 

Кристина ГРЕЗЕНТАЛЬ,

представитель Дарницкой районной в г. Киеве государственной администрации

 

Общественный интерес к данному судебному делу со стороны инвесторов (лиц, которые инвестировали деньги в строительство), социально незащищенных слоев населения (лиц, которые должны получить квартиры за счет финансирования государства) и просто общественности объясняется очень длительным строительством объекта и невозможностью граждан получить обещанную им недвижимость.

Как оказалось, оспариваемые Дарницкой районной в г. Киеве государственной администрацией договоры ипотеки, были заключены между ООО «Инекон-Сервис» и ПАО КБ «Пивденкомбанк» с нарушением законодательства Украины. Так, основным документом, который якобы удостоверял имущественные права ООО «Инекон-Сервис», был договор поручения. В указанном договоре доверитель — Дарницкий районный в г. Киеве совет не предоставлял полномочий представителю поверенного — ООО «Инекон-Сервис» передавать имущественные права в ипотеку третьим лицам. Исходя из правовой природы договора поручения (статьи 1000–1010 Гражданского кодекса Украины), он создает права и обязанности исключительно для доверителя. Аналогичной правовой позиции придерживается и Верховный Суд Украины в постановлении от 2 декабря 2014 года по делу № 3-183гс14. Следует также отметить, что ни Дарницкий районный в г. Киеве совет, который был заказчиком строительства на момент оспариваемых сделок, ни Дарницкая районная в г. Киеве государственная администрация, которая на данный момент является заказчиком строительства и землепользователем земельного участка, не предоставляли согласия на заключение договоров ипотеки, что дополнительно подтверждает незаконность таких сделок.

Строительство комплекса до сих пор не закончено. По результатам сдачи объекта в эксплуатацию 128 квартир (более 40 % от общего их количества) должны получить социально незащищенные граждане (в том числе ветераны АТО, инвалиды и т.д.). В свою очередь обращение Дарницкой районной в г. Киеве государственной администрации в суд нацелено на защиту нарушенных прав указанных выше граждан, которые в силу требований действующего законодательства должны получить квартиры в недостроенном жилищном комплексе.

По данному делу решениями судов первой и апелляционной инстанции признаны недействительными оспариваемые договоры. Указанными решениями нивелируется возможность неправомерного отчуждения недвижимости в пользу ПАО КБ «Пивденкомбанк», а у социально незащищенных граждан появляется возможность получить гарантированное им законом и государством жилье.

В противном случае социально незащищенные граждане будут лишены обещанных им государством квартир, а строительство по данному объекту в лучшем случае остановится на долгие годы, в худшем — фактически прекратится. При такой ситуации реакция общественности, скорее всего, будет беспрецедентной и неконтролируемой.