Покупка квартиры — дело ответственное и связано с довольно большой суммой денег. Риск оказаться жертвой мошенников существует как для покупателя, так и для продавца. На каком же этапе может быть обманут покупатель?

На любом, если он полагается только на себя. Лучше всего воспользоваться услугами брокера, работающего в фирме, занимающейся недвижимостью. Именно он будет следить за правильностью оформления документов.

Проблемы возникают чаще всего по одной причине. Речь идет о тщательной проверке всей «истории» объекта будущей покупки, так как суды, к сожалению, не используют все возможности статьи 145 ГК для защиты имущественных интересов добросовестного покупателя. Одна из причин, по которой могут возникнуть проблемы у добросовестного покупателя жилья, заключается в нарушении прав собственников или нанимателей квартиры, которые отсутствовали на момент совершения каких-либо юридических действий относительно квартиры за весь период ее существования.

Например, типичный случай из судебной практики. Гражданка Н.А. купила в 1998 году квартиру, а через некоторое время случайно узнала, что ранее в этой квартире был прописан муж продавца квартиры, осужденный 4 года тому назад на значительный срок лишения свободы за совершение тяжкого преступления. Супруга выписала его из квартиры за несколько месяцев до оформления приватизации жилья. Н.А. считает себя обманутой и беспокоится, куда же вернется супруг продавца квартиры после освобождения из мест лишения свободы — на квартиру, в которой когда-то проживал и которая является собственностью Н.А., или к жене, выписавшей его из квартиры для последующей приватизации и продажи квартиры. Прокомментировать сложившуюся ситуацию можно следующим образом. Согласно пункту 2 статьи 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» (далее — Закон), передача занятых квартир в совместную собственность происходит при письменном согласии всех совершеннолетних членов семьи, которые проживают в данной квартире, а также временно отсутствующих, которые сохраняют право на жилье. Пункт 5 «Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан» №56 от 15 сентября 1992 года включает в число членов семьи нанимателя только граждан, которые постоянно проживают в квартире (доме) вместе с нанимателем, или за которыми сохраняется право на жилье.

Таким образом, Закон к числу субъектов права на приватизацию отнес временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилье. Это означает, что жилье передается только лицам, которые постоянно проживают в нем вместе с нанимателем, или за которыми на момент вступления в силу указанного Закона (от 22 июля 1992 года) сохранилось право на жилье. Но это не значит, что относительно последних прекращается действие статьи 71 Жилищного кодекса, которой установлены сроки сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами, поскольку применение данной нормы в этих случаях законодательством не предусмотрено.

Закон охраняет право на жилую площадь в жилом помещении за временно отсутствующими лицами независимо от того, являются ли они нанимателями квартир или членами их семей, в том числе и бывшими, поскольку последние имеют такие же права и обязанности. При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ним на протяжении шести месяцев. В случае отсутствия нанимателя более шести месяцев по уважительным причинам, этот период, по его заявлению, может быть продлен арендодателем или, в спорном случае, судом. Статья 71 ЖК перечисляет условия сохранения жилья при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи и в случаях, если сроки отсутствия превышают шесть месяцев. Одним из таких условий может быть взятие нанимателя или членов его семьи под арест.

КУДА ДЕВАТЬСЯ ОСУЖДЕННОМУ?

По истечении шести месяцев договор найма жилого помещения с лицом, которое находилось под следствием и осуждено, может, согласно статье 72 ЖК, быть разорванным в судебном порядке. При этом суд имеет право продлить шестимесячный срок со дня окончания срока пребывания под следствием и слушания дела в суде, если определит причину пропуска уважительной.

До признания лица утратившим право на жилую площадь, в случае взятия его под арест, на протяжении всего срока пребывания под следствием и судом, а также еще на протяжении шести месяцев со дня окончания этого срока за отсутствующим сохраняются все права, связанные с распоряжением указанной жилой площадью, в рамках, определенных Законом. В частности, необходимо согласие отсутствующего на вселение других лиц, на здачу в наем, на обмен, на приватизацию квартиры и т.д.

Для признания лица утратившим право на жилую площадь необходимо обратиться с иском в суд, если лицо осуждено и находится в местах заключения. Истцами могут выступать как лица, имеющие право постоянного использования данного помещения, в частности, члены семьи, так и те, которые сохраняют это право как временно отсутствующие, а также ЖЭКи, организации и др. Таким образом, решение о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением в связи с отсутствием без уважительных причин более предусмотренного статьей 71 ЖК срока не является обязательным для вынесения решения в споре относительно права на приватизацию.

Все вышеизложенное следует применять до событий 3 марта 2000 года, т. к. в целях решения жилищных проблем освобожденных из мест лишения свободы, Верховный Совет Украины в Законе «О внесении изменений в статью 71 ЖК Украины» изменил сроки сохранения жилых помещений за временно отсутствующими членами семьи». Сейчас действует правило, согласно которому в случае взятия под стражу или осуждения временно отсутствующего жилое помещение сохраняется за ним на протяжении всего пребывания под стражей или отбытия наказания, если в этом доме (квартире) остались проживать другие члены семьи.

В том случае, если их не осталось, это жилье может быть передано на основе договора аренды другому гражданину до освобождения осужденного из под стражи или до окончания срока отбытия им наказания.

Возвращаясь к вышеизложенной истории гражданки Н.А., следует отметить, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры указанные поправки к статье 71 ЖК не действовали, жилье она приобрела на законных основаниях и, таким образом, оснований для признания договора купли-продажи недействительным у нее нет.