В марте 2018 года Верховной Радой Украины был принят Закон Украины № 2363-VIII «О внесении изменений в пункт 9 раздела V «Заключительные положения» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно продления срока принятия в эксплуатацию объектов строительства, построенных без разрешения на выполнение строительных работ» (Закон), условно называемый законом о «строительной амнистии», которым разрешается легализовать самовольно возведенные постройки, сооруженные без соответствующих на то разрешений. С одной стороны, это довольно положительный шаг, поскольку каждый, кто совершил самовольное строительство, отныне сможет узаконить такую постройку, а с другой — так называемая «строительная амнистия» может и не принести никаких положительных результатов. Предыдущие амнистии не привели к буму узаконивания, то есть граждане не спешили легализовать свои незаконно построенные дома. Данный факт указывает в том числе и на отсутствие желания либо неосведомленность населения о необходимости узаконивания своих построек, ведь многие люди считают, что на «своей земле» можно делать все, что захочется. Поскольку чиновники нашего государства «утверждают» такие амнистии, граждане и в дальнейшем будут нарушать нормы действующего законодательства относительно получения разрешений на строительство, ведь никто за такие действия (осуществление самовольного строительства) не привлекается к ответственности.

Сегодня все владельцы частных жилых, садовых, дачных домов (частный сектор), построенных без разрешения на осуществление строительных работ, уже могут подавать документы для того, чтобы получить право собственности на них по упрощенной процедуре в рамках «строительной амнистии». Получив право собственности на свои дома, люди смогут распоряжаться ими в будущем, продать, передать по наследству или совершать другие сделки.

Амнистия по закону

Несмотря на все плюсы и минусы «строительной амнистии», она все же происходит, и определенная часть граждан намерена легализовать свои постройки. Однако прежде всего следует выяснить: какими нормативно-правовыми актами регулируется процедура легализации самостроев? Какова ее цель и перспективы? И повлияет ли «строительная амнистия» в дальнейшем на соблюдение гражданами норм строительного законодательства в сфере получения разрешительных документов на выполнение строительных работ на земельном участке целевого назначения, принадлежащем им на праве собственности?

Прежде чем определить, что собой представляет «строительная амнистия», нужно указать, какими законодательными документами регулируется порядок ее проведения. Основным документом в этой области является Закон Украины «О внесении изменений в пункт 9 раздела V «Заключительные положения» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно продления срока принятия в эксплуатацию объектов строительства, построенных без разрешения на выполнение строительных работ». В соответствии с положениями указанного Закона Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины разработало Порядок проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) построек и сооружений сельскохозяйственного назначения, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), построенных на земельном участке соответствующего целевого назначения без разрешительного документа на выполнение строительных работ (Порядок), утвержденный приказом Минрегиона № 158 от 3 июля 2018 года.

К числу объектов самовольного строительства, подлежащих легализации в рамках «строительной амнистии», относятся:

— построенные в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 м², а также хозяйственные (приусадебные) постройки и сооружения общей площадью до 300 м²;

— построенные до 12 марта 2011 года постройки и сооружения сельскохозяйственного назначения.

Главным условием, при котором можно осуществить узаконивание самостроев, является их соответствие строительным нормам, целевому назначению земельного участка, на котором они возведены, а также их техническая инвентаризация.

Таким образом, если дом был построен на земельном участке, который не относится по своему основному целевому назначению к категории земель жилой и общественной застройки, а также если он построен с нарушением строительных норм, то легализация такого самостроя невозможна.

Правила амнистии

В целом использовать «строительную амнистию» нужно по четко установленным правилам. Сначала в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля подается заявление, составленное собственником земельного участка. На рассмотрение направляются также результаты технического осмотра постройки, поскольку для того, чтобы узаконить самострой, необходимо сделать объект безопасным для эксплуатации и проконтролировать его соответствие строительным нормам и стандартам.

Кроме заявления и декларации, в контролирующий орган также подаются заверенные в установленном законом порядке копии документа, подтверждающего право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен объект, подлежащий легализации, и копии технического паспорта.

Принятие в эксплуатацию объектов (самостроев) осуществляется бесплатно в течение десяти рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления.

Следует отметить, что узаконить самострой сразу не получится, поскольку весь процесс разбивается на определенные этапы. Сначала приватизируется земельный участок, затем изготовляются технические документы — паспорт и заключение. Только после этого заполняется декларация о вводе объекта в эксплуатацию и подается вместе с заявлением на рассмотрение в компетентные органы. К органам, которые решают вопрос о введении в эксплуатацию таких объектов, относится Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины и ее территориальные подразделения. После положительного решения контролирующего органа самострой регистрируется в реестре прав на недвижимое имущество.

Чиновники подчеркивают, что сегодня «строительная амнистия» направлена на защиту и удовлетворение интересов сельского населения и малых фермерских хозяйств и осуществляется по довольно простой процедуре. К тому же в Украине уже работают 100 недавно созданных органов архитектурно-строительного контроля, которые получили от Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины полномочия в рамках децентрализации. Поэтому жители соответствующих населенных пунктов смогут непосредственно обращаться в местные инспекции и не ехать в Государственную архитектурно-строительною инспекцию Украины или ее территориальные органы.

Цель — земля

Понятно, что в настоящее время «строительная амнистия» осуществляется с целью легализации зданий, построенных без получения на это соответствующих разрешительных документов. И в отличие от предыдущих амнистий она является бессрочной, то есть все желающие смогут узаконить свое строительство. Однако сколько таких желающих, неизвестно, поскольку населению не были четко разъяснены нормы и порядок проведения так называемой амнистии. Предполагаем, что она может быть направлена не на решения проблем сельского населения, а для удовлетворения интересов совсем других лиц.

Исходя из анализа положений Закона Украины «О регулировании градостроительной документации», можно предположить, что доля обращений частного сектора с целью узаконить незаконные постройки должна составлять примерно 70–80 %. Однако нужно понимать, что первая стадия легализации постройки до 300 м² может реализоваться согласно процедуре «строительной амнистии», что не исключает последующих действий, направленных на перевод такого «легализованного» объекта в коммерческую недвижимость.

Более того, незаконные постройки в большинстве случаев возводятся на земельных участках, которые не приватизированы, то есть не принадлежат на праве собственности застройщикам. Основная цель таких действий, по нашему мнению, состоит в дальнейшей приватизации земельного участка, поскольку легализации незаконного самостроя предшествует его приватизация. То есть, возможно, незаконные застройщики намеренно осуществляют такое строительство с целью получения в дальнейшем права собственности на земельный участок, а не на постройку. А осуществление строительства является просто прикрытием.

Также можно предположить, что «строительная амнистия» частично направлена на постсоветских граждан, для которых понятие частной собственности в свое время было чуждым и которые не смогли разобраться с порядком узаконивания собственного строительства.

С одной стороны, «строительная амнистия» — это шаг государства навстречу людям, которые в свое время не оформили строительство по разным причинам: или по незнанию законодательной базы, или в связи с территориальной недоступностью соответствующих органов. С другой стороны, не исключено, что граждане сознательно нарушают закон и в дальнейшем будут осуществлять строительство без разрешений, поскольку знают, что снова придет очередная «строительная амнистия» и они без каких-либо штрафов легализуют свои постройки.

Если проводить системный анализ такого явления, как «строительная амнистия», то становится вполне понятно, что государство своими же руками порождает беззаконие, поскольку за нарушение законодательных предписаний (строительство без получения соответствующих разрешений) нужно наказывать. У нас же получается совсем иначе — нарушил закон и не отвечаешь за это. Напротив, в дальнейшем государство помогает легализовать незаконное строительство, что, по нашему мнению, является грубым нарушением. Кроме того, со своей стороны мы не видим перспективы в так называемой строительной амнистии.

ЛЯЩЕНКО Антон — управляющий партнер АО Colares, г. Киев,

ПЕДЧЕНКО Алена — младший юрист АО Colares, г. Киев