В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на недвижимое имущество может осуществляться в том числе на основании различных договоров (например, договоров купли-продажи, дарения, мены, пожертвования, ренты, пожизненного содержания, ипотеки). При этом заключение и выполнение таких договоров на практике нередко сопровождается возникновением целого ряда вопросов и споров, решение которых относится к компетенции судебной ветви власти. С момента формирования состава вновь созданного Верховного Суда уже успела сложиться определенная судебная практика в вопросах, связанных с договорным переходом прав собственности на объекты недвижимого имущества, на которую хотелось бы обратить внимание.

Ищите связь

Так, при пересмотре в кассационном порядке определения Львовского апелляционного хозяйственного суда по делу, в котором на основании решения суда изменился правовой статус имущества (с движимого на недвижимое), приобретаемого по договору купли-продажи, Верховный Суд высказал мнение относительно наличия правовых оснований для обжалования судебных решений в спорах, возникающих из договоров о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества, лицами, не выступающими сторонами таких договоров. Согласно части 1 статьи 254 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины участники дела, лица, не участвовавшие в деле, если суд решил вопрос об их правах, интересах и (или) обязанностях, имеют право подать апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции. Верховный Суд обратил внимание на особый предмет доказывания при решении вопроса наличия права у таких лиц на обжалование, указав, что в отличие от обжалования судебного решения участником дела не привлеченное к участию в деле лицо должно доказать наличие у него правовой связи со сторонами спора или непосредственно с судебным решением. Такая правовая связь должна быть продемонстрирована обоснованием наличия трех критериев, а именно — судом решен вопрос относительно права, интереса, обязанности такого лица. Причем эта связь не может подразумеваться, а должна быть очевидной и безусловной. Указанная позиция изложена в постановлении от 21 сентября 2018 года по делу № 909/68/18. Верховный Суд пришел к выводу о том, что судебное решение, которым путем признания дополнительного соглашения заключенным изменен статус приобретенного имущества с движимого на недвижимое, то есть фактически установлена правовая связь между имуществом, выступающим предметом спора, и принадлежащим жалобщику земельным участком, непосредственно влияет на объем прав и обязанностей и затрагивает интересы последнего как собственника земельного участка, на котором это имущество расположено.

Ипотека вне суда

Довольно часто споры относительно перехода права собственности возникают на основании договоров ипотеки. Как известно, ипотекой является вид обеспечения исполнения основного обязательства, при котором предметом залога выступает объект недвижимого имущества. Законом предусмотрены различные механизмы удовлетворения требований кредитора за счет предмета ипотеки, которые можно условно разделить на судебные и внесудебные. Соответствующие механизмы устанавливаются в договоре между должником (имущественным поручителем) и кредитором. При этом в случае обращения взыскания на предмет ипотеки кредитор самостоятельно (в соответствии с условиями заключенного договора ипотеки) определяет способ такого взыскания. Вместе с тем на практике возникают ситуации, когда с целью реализации внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки кредитор обращается в суд. Так, при рассмотрении дела № 760/14438/15-ц Верховный Суд в постановлении от 21 марта 2018 года установил, что переход права собственности на предмет ипотеки ипотекодержателю — это способ внесудебного урегулирования, осуществляемый по соглашению сторон. Включение в договор положений об удовлетворении требований ипотекодержателя путем признания права собственности на предмет ипотеки представляет собой внесудебный способ урегулирования спора. Это означает, что ипотекодержатели не могут требовать признания за ними права собственности на предмет ипотеки в судебном порядке в силу того, что суды не наделены такими полномочиями. С этой целью ипотекодержатель должен обращаться к государственному регистратору (нотариусу) для регистрации права собственности на предмет ипотеки.

Таким образом, несмотря на то что обращение в суд для признания права собственности на предмет ипотеки за кредитором является стандартной практикой, позиция Верховного Суда дает четко понять, что этот вопрос кредитор и должник (имущественный поручитель) должны урегулировать самостоятельно, без обращения в суд.

Еще один вопрос, который не остался без внимания еще Верховного Суда Украины, связан с автоматическим переходом права собственности на земельный участок одновременно с переходом права собственности на недвижимость, расположенную на нем. По общему правилу, согласно статье 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, где они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Такое же правило применяется и в случае, когда лицо, которое приобрело право собственности на часть здания или сооружения, становится владельцем соответствующей части земельного участка на таких же условиях, как и предыдущий собственник, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости. К таким выводам пришел Верховный Суд Украины в постановлении от 22 июня 2017 года по делу № 569/4806/15.

Точная юрисдикция

Кроме того, Верховный Суд попытался ответить на давно наболевший вопрос относительно юрисдикции в спорах о регистрации права собственности на объекты недвижимости, так как практика рассмотрения таких споров весьма неоднозначна.

Верховный Суд относит такие споры к компетенции судов общей юрисдикции, аргументируя свою позицию следующим.

К компетенции административных судов относятся споры физических или юридических лиц с субъектом властных полномочий, предметом которых является проверка законности решений, действий (бездействия) такого субъекта, принятых, совершенных им при осуществлении властных управленческих функций. Вместе с тем ошибочно распространение юрисдикции административных судов на тот или иной спор только потому, что ответчиком по делу выступает субъект властных полномочий, а предметом пересмотра — его акт индивидуального действия. Определяющим признаком дела административной юрисдикции становится суть (содержание, характер) спора. Публично-правовой спор, на который распространяется юрисдикция административных судов, является спором между участниками публично-правовых отношений и касается именно этих отношений. А спор о гражданском праве (которым является спор о праве собственности), несмотря на участие в нем субъекта публичного права, подлежит рассмотрению судами общей юрисдикции.

В качестве одного из примеров можно привести постановление Верховного Суда от 21 марта 2018 года по делу № 809/1946/15, в котором Большая Палата Верховного Суда подчеркнула, что споры при участии частноправовых лиц в отношении обжалования акта субъекта публичного права не относятся к юрисдикции административных судов.

Вместе с тем, как было упомянуто ранее, указанная позиция Верховного Суда в данном вопросе неоднозначна. Так, при рассмотрении дела № 810/881/15 Верховный Суд в постановлении от 21 сентября 2018 года пришел к следующему выводу: если требование об отмене регистрационного действия является основным, такое дело рассматривает административный суд, если производным — дело рассматривает общий или хозяйственный суд.

Правовой вывод о принадлежности этой категории споров к административному судопроизводству представлен в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 12 июля 2018 года по делу № 823/378/16. Отступив от правовых выводов, изложенных ранее в постановлениях от 4 и 18 апреля 2018 года (№ 817/1048/16 и № 804/1001/16 соответственно), а также в постановлении Верховного Суда Украины от 14 июля 2016 года (№ 826/4858/15), Большая Палата Верховного Суда пришла к такому выводу: «Из содержания исковых требований и мотивов, которыми руководствовались суды, удовлетворяя эти требования, следует, что предметом проверки в этом деле является исключительно соблюдение государственным регистратором (как субъектом властных полномочий) во время выполнения возложенных на него законом публично-властных управленческих функций установленного законом порядка принятия решений о государственной регистрации прав и их обременений, в частности, правомерность осуществления повторной регистрации производного вещного права — права пользования земельным участком в случае имеющегося и зарегистрированного тождественного права на тот же земельный участок за другим пользователем. Вопрос правомерности/неправомерности приобретения истцом или третьим лицом права пользования на упомянутый выше земельный участок, как и вопросы, связанные с реализацией права собственности на него или соблюдения условий заключенных последним гражданско-правовых сделок, перед судом не ставились. Таким образом, спор по этому делу не имеет признаков частноправового и подлежит рассмотрению по правилам административного судопроизводства».

Как видим, существование противоречивых решений на уровне высшей инстанции в настоящий момент не позволяет говорить о четко сформированных подходах к решению данного вопроса.

ШЕРЕТЬКО Василий — старший юрист ЮФ «Антика», г. Киев,

СКИБИНА Юлия — юрист ЮФ «Антика», г. Киев