После того как с 2013 года начал работать Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (реестр), а органы Государственного земельного кадастра (кадастр) перестали регистрировать договоры аренды земли и выдавать государственные акты на землю, сведениям земельного кадастра была отведена роль технической базы данных. В ней содержится ключевая информация о характеристике земель (о конфигурации и координатах участков, составе угодий, ограничениях в использовании земли и т.п.). При этом именно записи реестра вещных прав, а не кадастра являются официальным подтверждением прав на землю.

Казалось, что сфера взаимодействия собственника земли с кадастром была сведена к минимуму. После формирования (отвода) земельного участка при условии неизменности его конфигурации и целевого назначения собственник может перепродавать участок или сдавать его в аренду без необходимости обращаться в кадастр. Данные о новом собственнике или арендаторе из реестра передаются в кадастр автоматически, в порядке информационного взаимодействия. Однако забыть дорогу к органам кадастра все же не получается. Часто причиной становятся дефекты (неполнота, ошибочность) сведений о земельных участках.

Хотя ошибки, как правило, являются результатом действий отдельных сотрудников кадастра, принявших неправильную документацию по землеустройству или некачественно перенесших данные, все негативные последствия наступают исключительно для пользователей или собственников земли. Часто дефекты кадастра приводят к неоправданному завышению платы за землю или к невозможности распоряжаться участком.

Неправильный код

Наиболее актуальной проблемой стало отсутствие или неправильное указание в кадастре кода целевого назначения земельного участка. Обычно такая ситуация возникает, если документация по отводу земли разрабатывалась до 2010 года (до утверждения нового классификатора).

Сразу стоит отметить, что код целевого назначения — это не просто инструмент статистического учета. В практике органов кадастра он превратился в искусственный ограничитель, нивелирующий практическое значение части 5 статьи 20 Земельного кодекса Украины о возможности собственника или арендатора самостоятельно выбирать вид использования земли в рамках ее категории. Возможно, отголоском действия этой нормы является то, что органы кадастра не обновляют коды старого классификатора самостоятельно и систематически, а делают это только по обращению землепользователя (якобы он по личной инициативе «выбирает» новый код).

С начала 2017-го код целевого назначения по Классификации видов целевого назначения земель (КВЦНЗ) 2010 года был (сомнительным образом) введен в механизм расчета нормативной денежной оценки земельного участка, вследствие чего отсутствие в сведениях кадастра кода целевого назначения, наличие ошибочного или устаревшего кода (по Украинскому классификатору целевого использования земли 1995 года) приводит к требованиям налоговой немедленно и вопреки гарантиям стабильности налогообложения изменить земельный налог и арендную плату, иногда с повышением их более чем в два раза.

Проблема усугубилась летом 2018 года, когда вступили в силу изменения к Порядку нормативной денежной оценки земель населенных пунктов (приказ Министерства аграрной политики и продовольствия Украины от 25 ноября 2016 года № 489), в соответствии с которым коэффициент, применяемый в случае ошибок или неполноты кадастра, возрос с 2,0 до 3,0, что означает пропорциональное увеличение платы за землю в таких случаях еще в 1,5 раза. В результате землепользователи вынуждены доказывать неправомерность завышения оценки, исправлять коды классификатора в кадастре или же продолжать платить все больше и больше за чужие ошибки.

Информация о землепользователе

Новые проблемы для землепользователей создали изменения к Порядку государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (постановление Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года № 1127), утвержденные в конце 2017 года. Согласно этим изменениям при регистрации прав на земельный участок государственный регистратор самостоятельно должен проверить данные кадастра. В случае если право собственности или аренды земли было зарегистрировано до 2013 года, но в кадастре не отображена эта информация или указаны устаревшие данные, то в регистрации прав на землю будет отказано.

Это означает, что собственник или арендатор земли, имея на руках все надлежащие правоустанавливающие документы (государственный акт на землю или договор аренды земли с отметкой о его регистрации), не сможет зарегистрировать свои права до исправления информации в кадастре. Поскольку регистрация в государственном реестре прав предыдущего собственника является обязательным условием перед регистрацией прав нового собственника (например, при продаже земли), некорректные данные кадастра, не являясь официальным подтверждением прав на землю, по сути блокируют возможности распоряжаться своей землей (речь не идет о земельных участках сельскохозяйственного назначения, оборот которых законодательно ограничен).

Как и в случае с кодами целевого назначения, изменения к порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются спорными. Исключительный перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен статьей 24 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», и в него не вносили никаких дополнений о возможности отказа в регистрации прав в случае неполноты сведений кадастра. Теоретически, следуя предписаниям порядка, государственный регистратор может сослаться на положение закона о наличии противоречий «между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество». Тем не менее очевидная разница между наличием ранее зарегистрированных прав на землю и наличием в кадастре актуальных сведений о таких правах создает основания для оспаривания таких отказов. С другой стороны, многие сочтут нецелесообразным ввязываться в длительные споры и обратятся за исправлением данных кадастра.

Исправление кадастра

Формально ошибки кадастра должны устранять бесплатно и за один день (на основании статьи 37 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре»), но обычно добиться исправления дефектов намного сложнее. Запутанные положения Порядка ведения Государственного земельного кадастра, которые порождают неоднородную практику, технические ограничения национальной кадастровой системы, проблемы с материальной базой и неукомплектованность кадрами в региональных отделениях кадастра — все это может затянуть процедуру исправления ошибок на недели или даже на месяцы.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде получения писем налоговых органов о необходимости доначисления существенно большей платы за землю или не допустить срыва подписания договора купли-продажи земельного участка ввиду отказа нотариуса регистрировать переход прав из-за неправильной информации кадастра, землепользователям приходится уделять внимание полноте и точности сведений об их участках в Государственном земельном кадастре и при необходимости заранее инициировать их исправление.

ОЛЕКСИЮК Максим — партнер АО «КМ Партнеры», г. Киев,

МИНЕЦ Виктория — старший эксперт АО «КМ Партнеры», г. Киев