Понятие «эскроу-счет» в украинском законодательстве достаточно новое. Соответствующие статьи были внесены в Гражданский кодекс (ГК) Украины только 23 марта 2017 года. Однако похожие нормы, касающиеся деятельности нотариусов, были закреплены уже достаточно давно. К сожалению, в силу ряда причин, о которых мы поговорим дальше, этот удобный инструмент так и не получил распространения среди коллег-юристов. Тем не менее во многих странах (в США, Англии, Германии, Израиле) эскроу-счет является совершенно обычным средством, которое помогает как адвокатам (в получении большей прибыли), так и клиентам (в обеспечении безопасности сделок).

Удобство механизма

Что такое эскроу-счет? Согласно статье 1076¹ ГК Украины по договору счета условного хранения (эскроу) банк обязуется принимать и зачислять на счет условного хранения (эскроу), открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, полученные от владельца счета и/или от третьих лиц, и перечислять такие средства лицу, указанному владельцем счета (бенефициару или бенефициарам), или вернуть такие средства владельцу счета при наступлении оснований, предусмотренных договором счета условного хранения (эскроу).

В Инструкции о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденной постановлением правления Национального банка Украины от 12 ноября 2003 года № 492, содержится следующее определение: счет условного хранения (эскроу) — счет, который открывается банком клиенту на договорной основе для зачисления на счет средств и перечисления/выдачи средств наличными в случаях, предусмотренных законодательством Украины, лицу (лицам), указанному (указанным) клиентом (бенефициару или бенефициарам), или возврата таких средств клиенту на основаниях, предусмотренных договором.

Для чего нужен эскроу-счет? Прежде всего он удобен при расчетах. Вы собираетесь заключить сложную сделку купли-продажи, при которой денежные средства покупатель получает только при наступлении ряда условий (к примеру, освобождение объекта недвижимости или проведение в нем каких-либо ремонтных работ)? При этом продавцы не хотят ее совершать до момента получения (или 100-процентной уверенности в получении средств)? В этом случае покупатель заключает с адвокатом так называемый договор счета условного хранения. Кстати, нет ограничений, каким именно этот договор может быть. Вполне приемлем договор об оказании адвокатских услуг с прописанными в нем четкими условиями осуществления платежей. Затем покупатель перечисляет полную сумму платежа на эскроу-счет, а адвокат уплачивает с этого счета денежные средства продавцу только после выполнения всех условий, предусмотренных договором купли-продажи недвижимости.

Особенность эскроу-счета в том, что ни владелец счета, ни бенефициар, ни банк не могут проводить с использованием этого счета операции, не предусмотренные в договоре. Безусловно, у банков и нотариусов есть аналогичные или похожие инструменты, но сложно представить себе нотариуса, выезжающего на объект для того, чтобы убедиться в выполнении условий договора.

Также данный механизм очень удобен при инвестировании в строительство и активно применяется во многих развитых странах. Инвестор заключает договор со строительной компанией и кладет всю сумму или ее часть на эскроу-счет адвоката. По мере выполнения строительства адвокат перечисляет денежные средства со счета застройщику. Это помогает контролировать процесс строительства и может предотвратить строительные аферы, нередко возникающие в Украине. В нашей стране также уже можно использовать данный механизм, однако проблема заключается в том, что гривна слишком подвержена колебаниям, как правило, инвесторы предпочитают хранить сбережения в иностранной валюте и опасаются класть крупную сумму на гривневый счет. А совершать расчет в Украине по эскроу-счету можно только в гривне. Однако такой механизм вполне можно применять, если инвестор — нерезидент. В этом случае эскроу-счет может быть и валютным.

Участники отношений

Законодатель определяет несколько видов участников данных правоотношений: банк, клиент (владелец счета), третьи лица, бенефициар.

Клиент (владелец счета). Это может быть как лицо, осуществляющее независимую профессиональную деятельность (адвокат), так и другие лица, в том числе и контрактодержатель (покупатель какой-либо недвижимости и т.п.). Во многих странах приобретение недвижимости без участия адвоката практически невозможно. Причем нередки ситуации, когда адвокат обслуживает обе стороны сделки и отстаивает не интересы какой-либо из сторон, а скорее «чистоту» сделки. И в этом случае использование таких счетов происходит практически всегда. Никто не переживает о расчетах, и покупатель знает, что деньги уже находятся на счете адвоката и при честном совершении сделки будут перечислены на его счет.

Третьи лица. Эскроу-счет может также служить для накопления средств клиента, получаемых от третьих лиц. К примеру, клиент хочет совершить сделку купли-продажи корпоративных прав, но всей суммы у него нет. В этом случае он кладет на эскроу-счет адвоката часть денежных средств, адвокат заключает предварительный договор купли-продажи корпоративных прав и устанавливает время и условия расчетов. Затем клиент собирает требуемую сумму денежных средств, но не на своем счете, а на эскроу-счете (к примеру, именно туда перечисляют сумму задолженности клиента третьи лица).

Бенефициар. Это лицо, которому должен быть перечислен платеж при наступлении определенных обстоятельств, указанных в договоре счета. Банк не обязан проводить идентификацию бенефициара (это делает тот банк, в котором у бенефициара открыт основной счет).

В функции банка входят не только простое кассовое обслуживание такого счета, полная идентификация клиента и бенефициара, но и контроль движения по счету, то есть банк осуществляет дополнительный контроль, позволяющий клиенту чувствовать себя в безопасности. В связи с этим банки предпочитают взимать дополнительный процент за обслуживание таких счетов.

Плюсом в использовании эскроу-счетов является их особенная защищенность, предусмотренная статьей 1076⁶ ГК Украины, в которой говорится, что обращение взыскания и (или) наложение ареста на денежные средства, находящиеся на счете условного хранения (эскроу), по обязательствам банка, в котором открыт счет (в том числе в случае его ликвидации), не допускается, кроме суммы денежных средств на счете, которую банк вправе удержать в качестве вознаграждения на дату обращения взыскания или наложения ареста согласно договору счета условного хранения (эскроу). Но главное, что обращение взыскания и/или наложение ареста на денежные средства, находящиеся на счете условного хранения (эскроу), по обязательствам владельца счета или бенефициара (в том числе в случае их ликвидации) не допускается. При этом разрешается обращение взыскания и/или наложение ареста на право требования владельца счета или бенефициара к банку на основании договора счета условного хранения (эскроу), в том числе на право требования выплаты денежных средств (или их части), находящихся на счете условного хранения (эскроу), при наступлении оснований, предусмотренных договором счета условного хранения (эскроу).

ТРИПУЛЬСКИЙ Григорий — управляющий партнер ЮКК «Де-Юре», адвокат, г. Одесса