Эрнест Грамацкий: «Строительные компании активно включают проекты smart home как обязательную часть новых объектов недвижимости, что, в свою очередь, создает необходимость правовых консультаций по вопросам правильного внедрения инновационных технологий»

«Количество клиентов по вопросам Real Estate & Construction будет и дальше расти, а значит, эта практика является одной из наиболее привлекательных и перспективных на рынке юридических услуг», — уверен Эрнест Грамацкий, президент АФ «Грамацкий и Партнеры». В интервью «Юридической практике» г-н Грамацкий рассказал о тенденциях юридического сопровождения отрасли, сложностях, с которыми сталкиваются застройщики и инвесторы, и необходимых изменениях на рынке строительства и недвижимости.

— Как вы в целом оцениваете состояние украинского рынка недвижимости? Каковы тенденции его развития?

— Несмотря на то что многие эксперты указывают на пребывание рынка в предвыборной стагнации и значительное превышение предложения над спросом, стоимость недвижимого имущества продолжает стабильно расти. В то же время стремительно уменьшается процент продаж жилой недвижимости в пользу коммерческой.

Также нельзя не отметить рост спроса иностранцев на покупку жилой недвижимости в Украине, который хоть и составляет незначительный процент (не более пяти), но демонстрирует растущую тенденцию заинтересованности нерезидентов в приобретении объектов жилищного фонда с целью их дальнейшей сдачи в аренду.

В целом оценить состояние украинского рынка достаточно сложно, поскольку, с одной стороны, он продолжает расти, с другой — скорость роста все больше снижается, что свидетельствует как об общей перенасыщенности рынка, так и о возможном скором его падении.

Вместе с тем необходимо отметить активизацию ипотечного кредитования для приобретения жилья, отсутствовавшего в течение нескольких лет, что может вызвать второе дыхание на рынке строительства и недвижимости.

— Что сейчас формирует юридическую повестку дня в сфере строительства и недвижимости?

— После строительного бума 2016—2017 годов сегодня рынок строительства постепенно стабилизируется. Несмотря на значительное уменьшение процента строительства жилья, рынок продолжает демонстрировать стабильный рост. Это связано с увеличением процента коммерческой застройки, что прямо влияет и на акценты юридического консалтинга.

В частности, традиционно продолжает занимать ведущие позиции юридическое сопровождение хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе комплаенс относительно соответствия государственным строительным нормам, получение разрешительной документации, смена целевого назначения земельных участков и т. д.

Также значительную часть юридических услуг охватывает разработка оптимальных моделей осуществления строительных проектов. Особенно актуальным в этом вопросе являются налоговое планирование и выбор оптимальных договорных конструкций, поскольку в большинстве случаев коммерческая застройка осуществляется путем привлечения финансирования нерезидентов.

Нужно обратить внимание и на общую тенденцию роста практики защиты бизнеса. Особенно этот вид услуг приобрел популярность после анонсирования премьер-министром Украины тотальной проверки застройщиков на предмет уплаты налогов и соблюдения норм трудового законодательства в конце сентября этого года.

На рынке недвижимости существенную долю практики по-прежнему занимают юридический due diligence объектов недвижимости и правовое сопровождение трансакций по их отчуждению.

Также прослеживается тенденция к увеличению количества обращений по вопросам комплаенса. В частности, сейчас клиенты заинтересованы в полном соответствии их хозяйственной деятельности подзаконным актам Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, которое взяло курс на внедрение в Украине европейских стандартов строительства, технологий информационного моделирования промышленных и гражданских объектов (BIM-технологий) и т.д. В связи с этим были внесены значительные изменения в государственные строительные нормы Украины, что в свою очередь повлекло ряд вопросов юридического характера со стороны клиентов.

— Кто основные клиенты юрфирм в этой отрасли?

— Основными клиентами юридических фирм в этой практике выступают как украинские, так и иностранные инвестиционные и строительные компании, банки, отдельные группы компаний по вопросам купли-продажи недвижимости.

— В чем на практике возникают самые большие сложности?

— Больше всего проблем возникает в практике защиты бизнеса. За последние годы стремительно увеличилось количество рейдерских атак, объектом которых является коммерческая недвижимость. Сложности в защите прав клиентов появляются на этапе противодействия последствиям рейдерской атаки, в судебном процессе или административной процедуре возврата имущества законному владельцу, что в большинстве случаев связано с недостатками законодательного регулирования отчуждения и государственной регистрации права собственности на корпоративные права, объекты недвижимого имущества, а также с наличием коррупционной составляющей в органах государственной власти.

Часто возникают незначительные сложности в процессе осуществления due diligence объектов недвижимости, при кооперации финансово-промышленных групп в общих инвестиционных проектах. Еще до начала переговорных процедур клиент желает проверить ту или иную недвижимость. В процессе legal due diligence (LDD) выясняется, что имущество в ипотеке разделено на несколько частей или намеренно не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Казалось бы, это может послужить достаточным основанием, чтобы сделка не состоялась. Однако на практике такие факты свидетельствуют лишь о дополнительных мерах защиты имущества, предпринятых ранее собственником, и их сложно определить без детального анализа первичной документации, структуры собственности и т.п.

— Сопровождение проектов в сфере недвижимости и строительства — это в большей мере юриспруденция или GR?

— Зависит от вида и масштабов проекта. Если это простое отчуждение права собственности на объект недвижимости между частными лицами, то речь идет исключительно о юридических вопросах и минимальной составляющей взаимодействия с органами государственной власти.

Если же клиент желает реализовать сложный инвестиционный проект, который предполагает выход нерезидента на национальный рынок, получение разрешительной документации, приватизацию или передачу в пользование коммунальной или государственной собственности, то без GR не обойтись. Однако не нужно отбрасывать и юридическое звено цепочки. Неправильное оформление документов, некорректное структурирование сделки полностью нивелируют лояльное отношение органов государственной власти или местного самоуправления к хозяйственной операции и клиенту.

— Создается ли в Украине правовой (законодательный и регуляторный) фундамент для реализации проектов smart city или хотя бы «умных домов»?

— Правовой фундамент для реализации проектов smart city уже давно присутствует в Украине: органы местного самоуправления наделены соответствующими полномочиями, законодательство предусматривает порядок осуществления электронных закупок, участия местных общин в принятии решений, предоставления административных услуг онлайн и т.д.

Но в то же время необходимы волеизъявление органов местного самоуправления и надлежащая реализация проектов на практике.

Киевский городской совет еще в ноябре прошлого года утвердил концепцию «Киев Смарт Сити – 2020», которая предусматривает ряд проектов по модернизации и развитию технологической инфраструктуры города. Аналогичные направления развития были также утверждены во Львове, Одессе, Харькове и других больших городах.

Реализовываются ли они в полной мере? Этот вопрос лучше адресовать их непосредственным вдохновителям и жителям городов. Юридическая основа для этого существует, необходимо только реальное желание как местных чиновников, так и самих граждан.

Проекты smart home также не имеют значительных правовых препятствий для реализации. Более того, они уже активно внедряются большинством строительных компаний. Сегодня покупатель не заинтересован в приобретении обычных квадратных метров, ему необходим уже готовый продукт, удобный, безопасный и эргономичный в пользовании. Поэтому в борьбе за клиентов строительные компании активно включают проекты smart home как обязательную часть новых объектов недвижимости, что в свою очередь создает необходимость правовых консультаций по вопросам правильного внедрения инновационных технологий.

— По вашему мнению, что нуждается в первоочередном изменении на рынке строительства и недвижимости с юридической точки зрения?

— Таких юридических вопросов очень много. В числе безотлагательных — вопрос реальной защиты права собственности. Сегодня крупные иностранные инвесторы боятся вкладывать деньги в Украину, потому что отсутствуют эффективные превентивные меры по защите капитала, в том числе в виде недвижимости. Право внесения изменений в государственные реестры имеет большое количество субъектов, нередко недобросовестных. Недостаточно обеспечены и реальные гарантии возврата имущества надлежащему собственнику в виде независимой судебной власти, эффективных механизмов отмены регистрационных действий в административном порядке. Актуальны и вопросы отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, урегулирования рынка земли.

В сфере строительства в основательном изменении нуждаются требования к качеству новых объектов недвижимости, планированию зон жилой и общественной застройки.

В любом случае рынок недвижимости и строительства в ближайшие годы кардинально изменится. Это случится или из-за экономических факторов (например, из-за девальвации гривны, обвала рынка недвижимости и, как следствие, большого количества судебных споров), или из-за политических (в их числе — дальнейшие евроинтеграционные процессы, смена власти), или правовых (в связи с отменой моратория и полным открытием рынка земель сельхозназначения). Либо повлияют все эти причины. С уверенностью можно утверждать только одно: количество клиентов по вопросам Real Estate & Construction будет и дальше расти, а значит, эта практика является одной из наиболее привлекательных и перспективных на рынке юридических услуг.

(Беседовал Алексей НАСАДЮК,

«Юридическая практика»)