На сегодняшний день правила об ипотеке являются частью правил о залоге и сконцентрированы на основе отношений, возникающих в результате залога. В связи с принятием Закона Украины «Об ипотеке» и ряда других законов, направленных на урегулирование ипотечных отношений, появляется возможность формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, позволяющая снизить риск банковской деятельности и повысить доступность кредитов для населения. Для этих целей используют залог-ипотеку как способ обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье и возможность его реализации в случае неисполнения долгового обязательства.

Внедрение долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в программу работы банков носит достаточно ограниченный характер вследствие ряда проблем, среди которых особо можно отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также проблему снижения рисков ипотечного кредитования.

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается, главным образом, в рамках двух основных моделей:

— депозитарной модели института (основным источником средств которой являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты);

— модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Оба источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В некоторых странах с учетом условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, преобладают в различной степени. Так, например, в Германии и Франции наиболее распространена схема строй сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством в виде премий и налоговых льгот по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые через систему стройсбережений денежные средства относительно дешевые и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны. Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов недостаточно. Основная масса средств, финансирующих жилье, поступает через ипотечные банки. Они продают свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительством был создан ряд национальных финансовых институтов, регулирующих и направляющих рынок ценных ипотечных бумаг: либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

Подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков, поскольку процесс покупки кредитов или предоставление по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций по ипотечному кредитованию. Это определяет необходимость строгого контроля за банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны других финансовых институтов.

В последнее время на Украине основными источниками средств для предоставления ипотечных кредитов являлись, как правило, средства, привлекаемые банками на краткосрочные счета клиентов.

Учитывая зарубежный банковский опыт, ряд банков предпринял попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем (например, банк «Аркада»).

При наличии соответствующих условий на Украине могут получить распространение обе модели жилищного финансирования. При этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт (коммерческий банк) может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть продавать инвесторам, а также приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка.

С 1 января 2004 года вступают в силу следующие нормативные акты, формирующие ипотечный рынок на Украине:

— Закон Украины от 5 июня 2003 года «Об ипотеке» — устанавливает основные правила ипотеки;

— Закон Украины от 19 июня 2003 года «Об ипотечном кредитовании, операцях с консолидированным долгом и ипотечных сертификатах» (Закон об ипотечном кредитовании) — устанавливает правила ипотеки, выпуск и оборот ипотечных сертификатов (причем частично повторяет Закон «Об ипотеке», а в некоторых положениях противоречит ему);

— Закон Украины от 19 июня 2003 года «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» — устанавливает обязательность ипотеки для обеспечения договора между застройщиком и стороной, финансирующей строительство;

— Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 года, а именно статья 575 «Отдельные виды залога»;

— Хозяйственный кодекс Украины от 16 января 2003 года, а именно статья 347 «Формы и виды банковского кредита».

Этот перечень неполный, поскольку сейчас рассматриваются законопроекты «О ценных ипотечных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений», и «Об обеспечении требований кредиторов и регистрацию обременения».

Все эти законы направлены на урегулирование ипотечного кредитования и создание стабильного фондового рынка ценных ипотечных бумаг, но уже сейчас между этими законами существуют довольно значительные противоречия и несогласования (относительно терминов, регулирования процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки, оформления права собственника на реализованный предмет ипотеки и другие). Чем дальше, тем сложнее будет определить, какой закон в каком случае применять. Такая ситуация может полностью запутать кредиторов, и проделанная работа не принесет ожидаемого результата в виде стабильного рынка ипотечного кредитования.

Несмотря на достаточно обширные возможности, предоставляемые кредиторам новыми законами, остается еще довольного много неурегулированных вопросов.

Закон об ипотечном кредитовании, который носит специальный характер, повторяет базовые положения Закона «Об ипотеке», при этом между законами существуют явные противоречия.

Закон об ипотечном кредитовании невыгодно отличается от Закона «Об ипотеке» тем, что не предусматривает бесспорного права ипотекодержателя во внесудебном порядке получить в собственность предмет ипотеки в случае невыполнения ипотекодателем основного обязательства. Закон об ипотечном кредитовании предусматривает только один вариант удовлетворения требований ипотекодержателя во внесудебном порядке — организовать заключение договора купли-продажи в отношении предмета ипотеки между ипотекодателем и третьим лицом — покупателем. Это представляется совершенно неудобным по сравнению с возможностями, предоставляемыми Законом «Об ипотеке»: в бесспорном порядке ипотекодержатель может установить право собственности на предмет ипотеки либо продать этот предмет от своего имени.

Также возникает конфликт между этими двумя законами относительно принудительной продажи ипотечной недвижимости. Согласно Закону «Об ипотеке», предмет ипотеки может быть реализован на торгах не ниже 90 % его оценочной стоимости. А, согласно Закону об ипотечном кредитовании, предмет ипотеки можно реализовать только по цене, не ниже оценочной.

Закон об ипотечном кредитовании вводит новый для теории гражданского права термин — «доверительная собственность». Римское право, являющееся основой современного гражданского права, не знает такого термина.

Остался также неурегулированным вопрос о залоге земель сельскохозяйственного назначения. Земельным кодексом Украины закреплен мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения (до 1 января 2005 года). И при кредитовании банки не станут принимать в залог имущество, на которое они не смогут претендовать в случае невозвращения займа.

Такая несогласованность может привести к негативным непрогнозируемым последствиям для пользователей ипотечных кредитов и ипотечного рынка в целом. Уже сейчас нужно работать над согласованием законов и законопроектов, касающихся ипотеки.

Будущее ипотеки на Украине пока туманно. Законодатели пытаются совместить американскую и европейскую модели ипотечных рынков. Не исключено, что такой симбиоз окажется удачным. В этом случае отечественный ипотечный рынок приобретет уникальные свойства, а вместе с этим сможет привлечь в ипотеку иностранные инвестиции.

ТРИГУБ Евгения — юрисконсульт отдела правового обеспечения кредитования, юридическое управление ОАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины», г. Киев