Не будучи специалистом в кредитовании, трудно писать о Законе, в основу которого заложены интересы кредиторов по ипотечным кредитам, но невозможно удержаться от анализа Закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» по другим причинам. В преамбуле к Закону, в частности, сказано, что он регулирует отношения в системе ипотечного кредитования, а также преобразование платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам с применением механизмов управления имуществом. Преамбула — это формула закона, его квинтэссенция, дающая короткую информацию о содержании нормативного акта. Другой общеизвестный способ получить информацию о сути документа — ознакомиться с его содержанием. Ни один из способов не проливает достаточно света на цель рассматриваемого Закона.
ИНТЕРЕСНАЯ 10-Я СТАТЬЯ
Предлагаю вместе со специалистами, читающими данное издание, проанализировать содержание статьи 10 Закона: «В случае принятия судом решения о признании реализации предмета ипотеки не состоявшейся, ипотекодержатель имеет право приобрести предмет ипотеки по цене, которая полностью удовлетворяет требования кредитора, обеспеченные ипотекой этой недвижимости, путем их зачета. В этом случае приобретение предмета ипотеки ипотекодержателем оформляется актом о реализации предмета ипотеки и ипотекодержателю выдается свидетельство о приобретении недвижимости в порядке, предусмотренном статьей 8 этого Закона». Содержание такой нормы по сути отрицает существование государственного исполнителя и должника. Она также противоречит Закону «Об исполнительном производстве», поскольку не берется во внимание процедура принудительного исполнения решений, продажи имущества с торгов и др. Достаточно выделить из этой нормы лишь часть, отделенную запятыми, и станет понятным все остальное содержание данного Закона. Квинтэссенция этого Закона: «Ипотекодержатель имеет право приобрести предмет ипотеки по цене, полностью удовлетворяющей требования кредитора путем их зачета». Остается непонятным, зачем надо было так много выписывать статей, включать в Закон такое количество субъектов, например, суд, нотариуса, государственного исполнителя, которого еще необходимо уведомлять о произведенной реализации предмета ипотеки (статья 9 Закона)? Формально, в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона, продажу предмета ипотеки осуществляет государственная исполнительная служба, а реально — право выбора субъекта предпринимательской деятельности, который будет заниматься продажей объекта недвижимости, и определение условий реализации предмета ипотеки отданы ипотекодержателю.
НЕПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
На этом можно было бы закончить статью, но удивляет видимая непоследовательность внесения изменений в Закон «Об исполнительном производстве». Так, в связи с принятием Закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» предполагается внести изменения в статью 52 Закона «Об исполнительном производстве» такого содержания: «Для удовлетворения требований кредитора-залогодержателя (ипотекодержателя) взыскание обращается на заложенное (предоставленное в ипотеку) имущество должника в случае недостаточности у него другого имущества для полного удовлетворения этих требований, с соблюдением установленных законодательством прав залогодержателя (ипотекодержателя) и требований главы 6 этого Закона». Учитывая ранее обозначенное положение, фактически можно будет обращать взыскание на имущество должника не только в объеме заложенного, но почти в двукратном размере долга. То есть в первую очередь взыскание обращается на другое имущество должника, его можно изъять и оценить меньше стоимости основного долга с учетом издержек исполнительного производства, а в дальнейшем обратить взыскание на заложенное имущество, которое можно фактически изъять на условиях, полностью удовлетворяющих требования кредитора путем зачета.
«СЛОЖНОЕ» ИСПОЛНЕНИЕ
При этом предлагаемая редакция статьи 52 Закона «Об исполнительном производстве» воссоздает ранее применявшееся положение данного Закона, которое было изменено, но применительно к новым условиям ипотечного кредитования, и создает дополнительные условия для нарушения прав должника. Невозможно сначала обращать взыскание на другое имущество должника перед обращением на заложенное имущество, поскольку это противоречит договору залога и нормам материального законодательства. Понятно, что могут быть исключения из общего правила, касающиеся прав граждан на жилье и т.п., но не за счет нарушения прав кредитора или должника. О правах последнего в данном законодательном акте не приходится говорить.
Введение же статьи 621 в Закон «Об исполнительном производстве» должно быть обусловлено выделением особенностей обращения взыскания на объекты недвижимости по договору ипотеки. Поэтому статья должна быть одновременно направлена на конкретизацию особенностей обращения взыскания на заложенное имущество (статья 52 Закона) и объекты недвижимости: дома, квартиры, помещения, земельные участки (статья 62 Закона).
Роль же государственной исполнительной службы по Закону «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» фактически имеет формальный характер, поскольку все действия выполняются без участия государственного исполнителя, а государственная исполнительная служба лишь уведомляется отчетом о распределении выручки от продажи предмета ипотеки (часть 2 статьи 9 Закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах»). Так, ипотекодержатель, реализовавший предмет ипотеки, согласно статье 6 рассматриваемого Закона, в течение пяти дней после получения средств от покупателя предмета ипотеки или субъект предпринимательской деятельности, реализовавший предмет ипотеки, согласно статье 7 этого Закона, в течение пяти дней с момента получения копии акта о реализации предмета ипотеки распределяет средства, полученные от покупателя предмета ипотеки, в такой очередности:
затраты на организацию реализации предмета ипотеки;
комиссионное вознаграждение субъекту предпринимательской деятельности, организовавшему реализацию предмета ипотеки, в случае его принудительного отчуждения, которая не может превышать 3 % от цены реализации предмета ипотеки;
удовлетворение требований ипотекодержателя;
удовлетворение требований других лиц, имеющих зарегистрированные в установленном законом порядке отягощения прав на недвижимость и/или имущественного права на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, соответственно их приоритету на реализованный предмет ипотеки и размеру денежных требований;
остаток возвращается ипотекодателю.
Итак, при продаже объекта недвижимости не предусмотрено делать отчисления на погашение исполнительного сбора, затрат в исполнительном производстве. Более того, остаток возвращается ипотекодержателю, а не должнику или государственному исполнителю, хотя в соответствии с приведенным перечнем его требования должны быть удовлетворены ранее.
Кроме того, в части 3 статьи 621 Закона «Об исполнительном производстве» допустимо совершать исполнительные надписи на нотариально удостоверенных копиях ипотечного договора и договора об ипотечном кредите этих документов. Но в соответствии с Перечнем документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 29 июня 1999 года № 1172, для получения исполнительной надписи подаются: а) оригинал нотариально удостоверенного соглашения; б) документы, подтверждающие бесспорность задолженности должника и устанавливающие просрочку выполнения обязательства. Итак, это положение Закона будет противоречить другим нормативным актам и действующей нотариальной практике.
Формальным можно назвать и содержание части 4 статьи 621 Закона «Об исполнительном производстве», где речь идет о том, что отчуждение предмета ипотеки осуществляют органы государственной исполнительной службы, и тем более содержание статьи 622 этого же Закона, где государственный исполнитель должен отчитываться за несовершенное.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ ТЕХНИКА
В Законе «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» представляются интересными такие новеллы: доверительная собственность (раздел 5); понятия «ипотечные активы», «управитель» (сформулированные в статье 1) и другие. Последние термины, если верить законодательной базе, просто нечетко сформулированы или текст Закона надлежащим образом не вычитывался. Относительно понятия «доверительная собственность», то оно должно быть согласовано с нормами Гражданского кодекса Украины, поскольку именно этот нормативный акт считается основным. В частности, управление имуществом регламентировано главой 70 ГК, но понятие «доверительная собственность» в ней отсутствует. Обосновать, зачем собственнику передавать свое право собственности другим лицам, на наш взгляд, очень трудно, тем более для этого существуют другие виды договоров: дарения, поручения, управления и т.д. Именно о понятии «собственность» говорится в части 1 статьи 26 данного Закона, поскольку права владения, пользования и распоряжения в совокупности составляют это право.
Интересной является попытка разделить в Законе понятия «юридические» и «фактические» действия, особенно относительно распоряжения платежами по ипотечным активам (статья 1 Закона).
Следует отметить, что много замечаний обусловлено отсутствием связи между отдельными разделами в самом Законе, а также Закона с вышеперечисленными и другими законодательными актами. Например, понятие «должник» применяется в Законе, но не раскрывается. В принципе, можно догадаться, кто является должником, но как он трансформировался из кредитополучателя и залогодателя в должника согласно рассматриваемому Закону, какими правами он пользуется и не нарушены ли они в данном Законе, в дальнейшем может заинтересовать Конституционный Суд. Таким же образом применяется термин «кредитодатель». То есть данный Закон выглядит самостоятельным и не связанным с Законом «О залоге» и параграфом 6 главы 49 ГК, что кажется не вполне естественным. Исходя из сферы действия данного Закона, а также учитывая созданный и принятый Хозяйственный кодекс необходимо было бы рассмотреть возможность его вхождения в состав Хозяйственного кодекса.
Изложенные, а также другие замечания свидетельствуют о необходимости пересмотра некоторых положений законов «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», «Об исполнительном производстве», поскольку до вступления их в действие осталось менее двух месяцев. Нужно помнить, что вводить в действие законы и в дальнейшем ожидать результатов, тем самым экспериментируя на людях, просто некорректно.
ФУРСА Светлана — кандидат юридических наук, доцент Института международных отношений Киевского национального университета им. Тараса Шевченко, ФУРСА Евгений — старший преподаватель Академии труда и социальных отношений
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…